受高空置率影响 异地商业地产加速进京“叫卖”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月09日11:18 北京商报   

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住宅市场异地“叫卖”的红火劲头很快波及到了商业地产市场。不管是为了追求最大利润也好，还是为了降低空置率也罢，如今，异地商业地产已经渐兴进京异地“叫卖”之风。在当前各地商业地产开发普遍供大于求、空置率居高不下的情况下，带着项目走出去寻找商机终究好过原地苦等。

异地置地在今天北京的住宅市场已经不再是什么新鲜事，在今年北京的国贸夏、秋季房展上，外地楼盘可以说抢足了风头，高达6成的购房者表示如果有条件会进行异地置业。而与之相辅相成的便是，无论是大连、青岛、秦皇岛、日照等这样的二、三线城市的开发商，还是上海、深圳等一线城市的开发商，也都纷纷带着自家的房子走进北京“叫卖”。

事实上，住宅市场异地“叫卖”的红火劲头很快波及到了商业地产市场。不管是为了追求最大利润也好，还是为了降低空置率也罢，如今，异地商业地产已经渐兴进京异地“叫卖”之风。

走出去好过“坐以待毙”

其实，近两年不少北京的商业地产项目纷纷采取“域外突围”的策略，以促进项目销售或租赁。比如北京金泉广场、华贸中心、建外SOHO、朝外SOHO等一批北京商业地产项目就曾远赴温州、山西、中国香港甚至法国进行推介。而这种“走出去”的策略也一度被视为京城商业地产试图打破“瓶颈”的新方向。

如今，伴随着北京商业地产项目越来越多地“走出去”，一批异地商业地产项目也开始纷纷如发炮制，走进北京“吆喝”起来。位于上海静安区南京西路中心商圈内的越洋广场即将在今年年底亮相，而这栋堪称“南京西路地标性建筑”的综合性商务商业地产项目将北京作为了其亮相前预热的目的地之一。有独无偶，2005年被摩根大通、瑞安建业有限公司及亿达集团有限公司联手收购的大连希望大厦项目也在上个月进京推介，尽管这个项目目前只租不售。

这些项目选择北京的关键因素，正是看中了北京作为中国政治、文化中心所蕴藏的巨大投资潜力。越洋广场项目在京负责推广的相关人士告诉记者，今天的上海正吸引着全国、全世界各地越来越多的大型公司入驻发展，这其中当然也包括北京。而越洋广场作为上海重要商圈中的地标性建筑当然不能忽视北京这个极具潜力的市场。

而大连希望大厦项目进京推介也是出于同样的原因。事实上，当立足北京的大型公司以及投资者不断向北京以外的城市扩张、投资之时，对于这些异地商业地产项目来说，与其坐在当地干等着与当地的竞争者抢“客户”，倒不如先走进北京寻找先机。

高空置率刺激项目“离家出走”

来自世邦魏理仕今年第三季度上海房地产市场研究报告的数字显示，尽管上海商业物业租金依然保持平稳，但上海优质零售物业的空置率仍上升了1.1个百分点至6.4%。这进一步表明了，目前上海商业地产发展依旧相当快速，甚至已经超过需求。上海著名商业地产专家姜新国(姜新国博客,姜新国新闻,姜新国说吧)在接受媒体采访时表示，开发商的投资欲望以及城市格局的变化让上海的商业地产在最近进入发展膨胀期。按照目前的趋势发展，上海商业地产必然会出现过剩。

而类似这样出现商业地产过剩、供大于求的城市远不止上海一个，北京、深圳、大连、青岛、洛阳、西安等一、二线城市都已经呈现出不同程度的商业地产过剩现象。因此，即使是像越洋广场、希望大厦这样处于城市重要商圈核心位置的优质商业地产项目也要面临市场白热化的竞争。

尽管在高空置率和竞争白热化的双重考验之下，不少资金丰厚的开发商选择自持来缓解销售压力。但这些自持商业地产项目同样也要面对市场高空置率带来的租赁市场的竞争和压力。事实上，也正是这居高不下的空置率水平刺激了不甘心“坐以待毙”的商业地产项目选择“离家出走”。毕竟，对于像上海、大连等地商业地产普遍供大于求、空置率居高不下的环境下，无论是自持还是销售，进京“叫卖”无疑既能扩大项目的影响，也能收获机遇。

进京“叫卖”吸引国际零售巨头

外商国际零售巨头抢滩中国市场已经愈发热烈，尤其是近年来，包括美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福、法国欧尚以及英国百安居等各国零售业巨头竞相在北京选址开设连锁店。而随着中国零售业的开放程度不断深入，国际零售行业对商业地产的需求可谓是节节攀升。

但值得关注的是，由于大批外商国际零售巨头都将进军中国市场的首站选在了北京，并随着扩张速度的加大，使得目前不少国际零售巨头，如沃尔玛、家乐福、百安居、麦德龙等都开始纷纷向上海、深圳以及佛山、长沙等其他一、二线城市挺进。

这样的趋势无疑给北京以外其他城市的商业地产带来了无限可能的需求，再加上北京一批大型品牌餐饮、药房等客户的异地扩张计划，对商业地产的需求量应该说是相当可观。正如之前所言，既然已经知道这些零售巨头以及类似客户有走出北京异地扩张的意图，何不主动出击？

包括上海、大连等地的商业地产项目开始纷纷选择进京“叫卖”，从一个侧面说明了商业地产正在逐渐打破地域的局限。而无论是北京的项目走出去，还是外地的项目进京，无疑都将给未来的商业地产发展带来新的启示。
 

望京核心商居小户

责任编辑/bj_zufang002

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