近日，记者获悉，北京9月份别墅市场外籍购买出现零交易。但是，进入10月，北京有多个别墅项目集中开盘。市场中有人预测，别墅市场将会迎来一个暖冬。为何别墅都选择在10月集中上市？是年底前的冲刺，还是市场规律？别墅的市场后劲到底有多大？目前别墅市场的供需情况到底如何呢？

　　本周北京青年报《广厦时代》邀请了几个别墅项目的销售一线负责人，共同探讨接下来别墅市场的走势。

　　别墅市场是否进入冲刺期

　　●看房时机影响销售情况

　　管伟：如果新项目赶不上在九十月份上市的话，到了年底和明年年初整体的看房市场就不会太好了，因为天冷会影响人们出门看房的热情，而且别墅的位置一般都离城中心较远，人们在冬天出门看房也有很多不便。而且北方的冬季很少见到绿色，这时候别墅项目的景观也不会很好。而九十月份正好是自然环境最好的时候，所以如果不赶在最近这段时间上市，一般开发商就会选择年初天气好点的时候再开盘了。

　　要让别墅项目对消费者有一个很好的展示，适应和把握市场客户的心理，就得把握一个项目上市的最佳时间段，像天气影响等这些因素听起来觉得没那么重要，其实对看房人的热情和购房决定还是有一定影响的，从而影响到项目的销售状况。

　　畅磊：还有几个重要的细节值得注意。第一个是民工到了三月份一开春回流了，到九十月份正好是六个月的工作周期，也差不多是一个别墅项目的建设周期。第二个是外部环境，“金九银十”是北京通称卖楼的好季节，从消费习惯上来看也解释得通，上半年人们都在攒钱，到了下半年差不多有了一些积蓄，也就有考虑买房的事情了。第三个是天气影响，北京七八月份天太热，大家都不愿意出门，到了九十月份天气正好，比较适合出门。另外，还有一个时间段很重要，是每年二月份。这时候正好是过年前后，各大外企公司的老板、股东分红的时候，很多人也在这个时间段来买房，当然房子事先都是看好的。

　　高峰：七八月份是明显的淡季，九十月份别墅集中上市只是表面现象，项目开盘之前，很多市场方面的工作都要做好，而且现在政策方面有规定，拿到预售销售许可证就必须开盘销售。

　　●消费惯性造就“金九银十”

　　商彧豪：购房人的消费惯性，就是开发商的周期。我觉得在每年的九十月份，和上半年的四五月份这两个时间，无论从项目的景观还是建筑的进度，都是一个别墅项目比较好的展示时间。此外，每年的九十月份这段时间不只是别墅的集中放量期，很多别的项目也在这一段集中涌向市场，这是因为长期以来开发商的资金回流状况和消费群体的资金累计量都在这一阵形成了比较充裕的状态。

　　销售是一个动态的过程。从前期积累一直到整个销售过程完毕，包括资金的支付到位都是有过程的。基本上在年底之前，大家的收入都会达到一个小高峰，为各方面的消费创造了条件。最关键的还是资金问题，从开发商自身来说也需要在年底回流大量资金。而且，不只是房地产行业，包括汽车、零售业等其他行业，都有“金九银十”这个规律，这也是这么多年来形成的惯性。

　　●销售时间由综合情况决定

　　侯军：决定开盘销售的时间，一个重要因素是开发商的工作主要是把各条线的资源进行整合，而最重要的一条线就是资金链。一个项目的销售进程要用资金链紧密连接。需要资金的时候，开发商会希望把销售提前，而资金充裕的时候，就会把销售时间往后拖，这样才能达到收益最大化。所以说对销售时间的控制是根据每个开发商的自身情况，包括工程进度、资金情况以及对资金的需求等一系列因素决定的，是个很综合的问题。