500万平米商铺北京入市 需要建立安全投资模式

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月09日08:42 中国经济时报  谢光飞  

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国际物业顾问戴德梁行的研究报告表明，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，成为历史最高峰期。由于商铺供应面积急速增长，而市场新增需求相对缓慢，导致目前大部分项目均面临巨大招商压力，商业地产开发风险开始显现，运作能力相对不佳的开发商面临严峻考验。

市场供求不对称

戴德梁行的研究报告显示，目前这500万平方米商铺的最集中供应区是北京东部和北部区域，如CBD区域有90万平方米，望京区域有70万平方米，亚运村区域有60万平方米，立水桥区域有60万平方米，百子湾地区30万平方米等等。

从商铺分布形态来看，则有华贸中心、万达广场、世纪金源三个shoppingmall总建筑面积超过100万平方米，以国美第一商街、三环新城、金都·杭城、沿海赛洛城、北京华侨城、建外SOHO等为代表的社区底商超过100万平方米放量。

位于朝阳区朝青板块的国美第一商街10万平方米，包括餐饮街、社区中心、商业广场和家居生活馆，是综合性的商业体；加上中关村、木樨园、3·３服饰大厦 (论坛)等专业市场以及原有几条著名商业步行街上的商铺等都形成了不小的供应量。

思源商业顾问机构副总经理刘伯庸认为，由于政府对整体商业缺乏规划和引导，开发商各自为战?埋头做自己的项目?国内外零售商又有自己的开店规模及速度，市场供求出现了不对称，造成了商业地产开发商对商户的激烈争夺。

为住宅造势

据伟业顾问(伟业顾问博客|伟业顾问新闻)机构提供的数据显示，现在北京市商业项目只租不售的占24.3%，只售不租的占51.2%，开发商替商户招商的占24.5%。这说明北京商业地产开发商在所开发项目中，有近六成开发商是以销售为目的，相当一部分开发商为促进销售及带动整体商业圈的形成，帮助业主进行招商，缺乏商业运营的能力，无法依靠合理的商业运作获取稳定的租金收益。

中国商业步行街工作委员会秘书长董利指出，商业地产开发商可能是为了住宅造势，忽略了商业靠地脉、人脉积累的过程，也就是说容易忽略养铺、特色、商气三个方面。北京商业地产还面临结构不合理的问题，比如大多数社区底商不能做餐饮，使得餐饮商铺的供应明显小于需求。

建立安全投资模式

北京大学教授张颐武认为，现在商业地产已经进入科学、理性、专业的发展阶段。商业发展要注重品牌建设和自我形象。另外，需要有信用管理与独特的市场定位，在招商的时候要有所取舍，达到市场定位的统一。今年北京楼市有几个商业项目的运作方式值得关注。

如国美第一商街推出安全投资模式，以低总价商铺入市，减少投资者的资金压力和风险，缩短投资变现周期，并在后期的经营管理上下功夫，专门成立国美商业管理公司，与知名的商业顾问公司合作，为商家解决经营过程中遇到的各种难题。国美第一商街的销售均价13000元／平方米，比同区域某些楼盘的住宅价格还要低出好多，造成很大的增值空间。其中小型精品餐饮商铺推出仅一周，就成功销售90%以上，近期还将用这种方式推出以大型餐饮和商务餐饮为主的底商。

现在只租不售、整体长期持有的商业地产运营方式，受到了市场认可，也被认为是一种安全投资模式。如北京华侨城采用体验型商业运营模式，3·３服饰大厦采用商场管理模式。像苹果社区 (论坛 像册 户型 样板间 视频)的二十二院街、后现代城 (论坛 像册 户型 样板间)的美国后街、沿海赛洛城美式街MALL都各具特色。

刘伯庸等专家建议，商业地产开发商在确定项目定位前，最好能够实施商户意向访谈工作，以便确认良好的租户基础；同时，项目定位方案应做出备选，为招商操作预留调整空间。这样，不论是开发商还是投资者都会有“安全感”。(记者 谢光飞) 

望京核心商居小户

责任编辑/sf025

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