中低档未来市场堪忧 深圳写字楼渐入两极分化期

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月08日11:51 南方都市报  赵磊  

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高档写字楼，要价高，入驻率高；低档写字楼，租金售价上涨乏力，入驻率也偏低

深圳写字楼现在已经逐渐呈现两极分化现象。据美联物业最新发布的研究报告显示，高档写字楼，价高入驻率也高，而低档的写字楼，租金售价上涨都表现乏力，同时入驻率也偏低。该司相关负责人同时表示，这种写字楼市场两极分化现象，未来将越来越明显。

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“滚雪球”效应推动高档物业渐涨

报告显示，国贸片区和深圳中心区是深圳写字楼市场的两个极点。近几个月来国贸片区整体平均售价一直徘徊在6000—7000元/平方米之间，而深圳中心区的新盘均价大都在18000元/平方米以上，二手写字楼平均售价也在14000—17000元/平方米之间。

美联方面表示，国贸片区拥有嘉里中心这样的高档物业，但由于片区内办公氛围趋淡，周边写字楼二手平均售价日益走低，导致整个国贸片区二手售价处于低点。而深圳中心区则是由于高起点的规划，高品质的物业，日益完善的商业配套，越来越多的高端客户进入，导致价格处于高点。

由于高端客户的入驻提升了客户质量和结构，又将写字楼的综合素质推向一个更高的层次，在这一更高的层次又吸引着更多高端客户的加盟……如此推进，于是形成一种“滚雪球”的效应，使得中心区写字楼敢于向一个又一个价格高地挺进。

中低档写字楼未来市场堪忧

数据显示，目前蔡屋围、华强北和中心西三大片区的写字楼平均售价比较接近，处于9000—13000元/平方米的中间价格区段。其中，中心西区价格稍微偏高，在12000—14000元/平方米之间。而与此同时，国贸、蔡屋围、华强北、中心区的边缘地带的老式写字楼和一些厂改写字楼，二手售价却处于8000元/平方米以下，且大多位于4000—6000元/平方米的区间内，未来价格也很难再有涨幅。

在华强北片区，包括电子科技大厦、国际科技大厦、群星广场、现代之窗、嘉汇新城等在内的，相当部分写字楼的二手平均售价都在8000—10000元/平方米区间内，难以突破10000元/平方米大关。同时，片区内大量厂改写字楼和商住楼的存在，迫使其租金上涨乏力，所以其租售比大都在平均售价向上突破的过程中下挫。

此外，报告还称10000—12000元/平方米的物业，未来价格难以坚挺。据了解，处于这一价格区间的物业不多，代表性物业除赛格广场和中电信息大厦外，还有景田片区的奥林匹克大厦也处在这一区间。美联方面相关负责人表示，处于这一价格区间的写字楼有一共同特点：均分布在中心区周边。所以虽然其物业各方面条件均比其它片区内其它写字楼物业要略胜一筹，却不得不受到中心区写字楼的制约，未来价格很难有上升区间。

责任编辑/bjxzl01

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