政府用心良苦 经济适用房政策终极目标-稳定房价

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月08日10:13 中原地产   

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11月3日北京住房建设规划（2006年－2010年）正式向社会公布，其中在第五章第21条中有关经济适用房的流通方式上相比9月30日出台的征求意见稿做出了些许的调整，最关键的两点如下：首先取消了“政府回购”的措词，仅保留了“内循环”在内的相关制度的说法；其次是界定了参与内循环的经济适用房的起始点——今后新建和销售的经济适用住房。北京中原三级市场部的专业人士认为从中可以看出社会各界的声音确实促成了政府对于文件内容的修正和调整，且是向着更加合理和符合实际的方向做出了改进。同时文件中有关经济适用房的几项提法，也都是本着稳定房价的终极目标而制定的。

望京核心商居小户

取消政府回购，拓宽“内循环”的思路

从政府回购的字面意思理解，就是政府将参与到经济适用房的二次流通，相当于其充当了交易中的主体，首先扮演买方的角色进行回购，而后扮演卖方的角色进行再次出售，在这个过程中政府做了经济适用房再循环的中间人，是政府主体直接进行买卖操作的一种方式；而此次正式公告中取消了此种提法，只强调了“内循环”。北京中原三级市场部的分析人士认为政府在保证“内循环”不变的基调上有意拓宽了内循环的思路，为其寻找更好的解决办法留下了余地。北京中原的专业人士同时认为即便是“内循环”也应该采用市场方式进行，即政府监管，市场真实的买卖主体进行交易，比如在出售的价格上和购买人群上都做出更加严格和具体的限定标准，政府在此过程中加强监管力度和监管实施的可行性和可操作性。也只有这样才更符合市场经济的发展趋势和方向，即政府不直接参与正常交易，而是作为政策制定方、实施督促方、监督管理方出现。

限定“今后新建和销售”，不再追究已售房屋

在最终公式稿中，政府对已售的经济适用房不再追究其“内循环”的流通方式，而只对今后再上市的经济适用房做出了内循环的出让方式限制，即政府认定了过去的既成事实，公布的通知采用了不溯及既往的方式，这也是一般新的法律条文颁布所普遍使用的方式，实践证明是比较科学合理的。新的规划方案出台后，北京中原三级市场部的专业人士预测10月份经济适用房交易掀起的一个销售高潮将逐渐退去，市场会恢复到正常的交易状态和放量。与此同时政府规划“十一五”期间将保证经济适用住房建设规模达到约1500万平方米，约21万套；而在2008年之前经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套，达到“十一五”总量的52.38%。而未来持续增长的放量，将一定程度上缓解供需紧张，以期达到减缓房价上涨的目的。

户型普遍偏小，符合目标需求

在2006-2010的北京住房建设规划中也最终确定了经济适用房的户型面积，规划指出经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，经济适用住房套型建筑面积均在90平方米以下。这正好与北京市确定的三个层次的住房保障制度中经济适用房主要面向拆迁户和中低收入家庭的目标相一致，户型普遍偏小，是经济性的住宅户型。同时从市场需求的角度来看，北京中原三级市场部的专业人士分析得出，现在房产交易市场中60平米左右的一居和80平米-90平米的小两居是大众房产消费者心目中的热衷户型，该类需求一般占到总体需求的60%左右，因此导致结构性的供求失衡比总量上的供求问题更加突出，而经济适用房的供给全部为此类需求的匹配供给，这将更有针对性地缓解北京房地产市场上的供求比例失调，供求矛盾的逐步缓和最终仍是为了稳定京城居高不下的房屋价格。

供应模式转变，销售为主 租售并举

北京中原三级市场部的专业人士认为供应模式的转变体现了政府希望将买卖市场与租赁市场结合起来的统筹思路，，政府的目标是将经济适用住房的租售比提高到1：4左右，充分表明了政府给予经济适用房的保障住房定位，希望以此解决低收入群体的居住问题，引导房屋市场的梯级消费，这同时呼应了三个层次的保障制度中的中间一级，即政策性租赁住房（主要面向廉租房保障范围尚未覆盖、又无力购买经济适用住房的低收入群体，引进人才、处于婚育阶段年轻人等群体）。面向此类群体的房屋租金一般较低，而经济适用房所处的位置多在城市边缘，租金也相对较低，从而减轻了这类年轻人的住房负担，为其今后的房屋置业储存足够的资金提供了先决条件。

打击房产投资，突出保障性质

政府对于经济适用房的基调已十分清晰，保障性质不容置疑，这也是政府决定采用“内循环”的初衷和出发点。看到现在有些经济适用房房主利用政府给予的购房优惠赚取更大的差额利润，导致了社会不和谐因素的产生，因此政府严令禁止了今后经济适用房的各类投资行为，挤出投资客的生存空间，才能更有效地保证经济适用房的保障性质，从而达到缓和房价上涨幅度的调控目的。

综合以上方面，北京中原三级市场部的分析人士认为政府是在考虑了实际操作的可行性和科学性的基础上坚持推行经济适用房“内循环”的流通方式，并在户型、供应模式等方面提出了具体的改进意见，最终为了突出其保障作用，也为缓和京城的房屋价格涨幅做出了贡献。

责任编辑/sf025

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