分析：地铁5号线倒计时 强力催生奥北商业新势力

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月08日09:23 中国经济时报  谢光飞  

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近日，两列较以往车型长高了３０厘米、宽了２０厘米的地铁５号线新车抵达北京，而５号线主体工程此时已是有模有样，位于立水桥的地铁５号线斜拉桥更是成为了京北的标志性建筑，人们似乎已经看到，明年６月３０日这条贯通京城南北的大动脉通车时，特别是它在立水桥与城铁１３号线交汇之际，将把巨大的人流带到奥北。

望京核心商居小户

据分析，奥北地区未来居住人口将突破２００万，消费规模和水平不断提高。随着区域基础设施投入的加大以及奥运会对经济的拉动，商业配套服务的需求巨大，商业地产的投资增长迅猛，仅在城铁１３号线立水桥站南北两侧就分别有两个大体量的Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ——已经开盘的８万平方米明天商业中心和正在建设的２０万平方米龙德广场。北京市昌平区商务局局长赵亚群认为，到２００８年奥北地区商业建筑面积总量大数是１００万平方米。

他说，奥北地区商业设施不足，主要以满足日常消费为主，大量居民消费外流，除了亚运村，还没有形成有影响的繁华商业聚集地。因此具有很大的消费增长潜力，各类商用物业将在奥北地区大量涌现，并形成新商业中心的竞争格局。

据悉，进入２００６年以来，奥北地区商业物业大幅放量，销售火暴。如明天商业中心６月初上市，到９月底，商业销售面积比例达８０％。其中２万平米餐饮生活城一个月内几乎被抢购一空，客户有投资者，也有东来顺、深海渔港等餐饮商家；近４万平米的地下商业分别被麦德龙、东方家园、鸿安健身、３６５ＤＯＷＮＴＯＷＮ生活中心（农副、特色水产品）竞价进驻。１１月４日，其最后一期商业——１万平米写字楼底商也以铺铺临街、距５号地铁立水桥站３００米的优势入市。据了解，当天有百余名客户到场咨询、预订，并有１．１万多平米地下商业整租签约。

北京市规划学会副理事长毛钺对记者表示，地铁的规划建设不单考虑方便人们出行，也考虑通过线路的选择带动沿线经济发展。地铁５号线是贯通京城南北的大动脉，将使得南北人流实现快捷流动，改变人们的交通方式、生活方式和消费方式，必将带来新的商机。而地铁换乘站是汇聚人流的焦点，像１号线与２号线交汇处——建国门、复兴门都形成了商圈效应，１３号线与２号线换乘站西直门、东直门也在线路打通后呈现快速发展局面。

研究表明，地铁对房地产的辐射效应分为三个圈层：核心圈层，即地铁出入口之地面，通常称为地铁上盖物业，商业保值、增值可能最大；紧密圈层，周边两个街区之内，以商业、写字楼和公寓收益最高；辐射圈层，视站点位置而论，愈是郊区范围愈广。位于朝阳区与昌平区交界处的立水桥站是北京北部近郊惟一的地铁、城铁换乘站，其对房地产及其商业的辐射效应深广有力。

业内人士认为，在不考虑其他因素对物业价格影响的情况下，地铁沿线住宅物业的升值空间大约在３０％至５０％之间。而对商业投资的升值空间将更巨大。华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎指出，地铁扩大了消费半径并形成地铁口四周的漏斗效应，带动提升周边物业价值和商业价值。明天商业中心已售出的７万平米商业聚合，凸显了服务奥运的地铁５号线催生的新商圈具有强大的吸引力。根据首尔和悉尼举办奥运会的经验，这一商圈的房地产价值比其他地区上涨３０％是可以肯定的。

香港太平洋投资顾问有限公司总裁贾卧龙向记者分析道，从当前亚奥区域商铺的售价来看，主要集中在１５０００－２５０００元／平方米之间，而底商的价格随着区域住房价格的提升呈现出明显的上涨趋势。比如一些早期开盘的住宅价格在６０００元／平方米以上、底商价格多在２００００元－２５０００元／平方米左右；而近期开盘的住宅价格多在８０００元／平方米以上，其底商价格预计将超过２５０００元／平方米。北五环以外住宅价格多数在８０００元／平方米以下，底商价格将近１５０００元／平方米。从这个角度看，明天商业中心具有增值竞争力。

他说，位于奥北新商圈的商铺，借助地铁３号线和城铁１３号线交汇于立水桥的优势，以低总价入市，在这里的商业配套完全成熟后，商铺价值翻上一番应该不成问题。

责任编辑/sf066

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