戴子杰：新七环对京津冀房地产带来的新机遇

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月08日11:44 房地产门户搜房网   

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北京成业行投资控股有限公司总建筑师 戴子杰

2006年10月21日，由著名规划专家清华大学吴良镛院士主持的《京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告》完成，并正式向外发布。本次报告针对京津冀地区交通的发展，提出建设“新七环”的设想。每一次交通的变革，都会很大程度上影响当地区域经济的发展，同时，也会给区域房地产的发展带来非常大的影响。新七环的提出，一方面是释放了中心城市的压力，另一方面给周边区域带来了发展契机。北京经济总量做大的同时，是否将城市资源摊薄？近郊房地产是否因此发展，城区房价是否依然坚挺？第二机场又将为哪些地区房地产发展带来新机遇？

11月1日下午15：00-17：00，《北京晚报》和发挥各自优势，进行线上线下互动，邀请规划专家、经济学者、房地产名家，就此问题进行深度对话

以下为成业行控股投资有限公司总建筑师戴子杰的讲话实录：

【主持人 梁爱明】戴子杰先生，我们知道成业行在京津冀区域有很多楼盘，您谈一谈这一次北京新七环的规划，和第二机场的建立，对京津冀这一带房地产带来哪些机遇？

【戴子杰】我曾经学习过吴老师的这个想法，首先我作为一个建筑学专业出身的学生，我祝福吴老师这个设想能够实现，不要再像以前梁思成先生那个规划一样成为历史的遗憾，历史已经给北京留下太多的遗憾。

望京核心商居小户

【戴子杰】北京在过去10年左右的发展中一直像摊大饼一样，由内往外不断的扩展，这样实际上是在走一条重复的老路，重复二十世纪初如伦敦等一些老资本主义国家的规划布局。但是在二十世纪末，这个布局已经暴露出了诸多如交通，就业，治安等问题的时候，中国还在走这条老路，好像比较奇怪。

【戴子杰】北京在历史一直有着显著的地位，有利有弊，缺点就是她受到的政治、军事、各种民族主义的影响过大了，作为一个城市，特别是发展的今天的现代大都市，它的发展更应该符合经济、人文、环境的发展规律，应该成为一个生态的城市，以符合新近提出的“宜居城市”的需求。燕山山脉是拦截北方冷空气的天然屏障，不能去破坏，城市的扩张一直应该向东南发展。一轴三带多中心的发展符合自然的城市发展规律，现有北京的布局和城市中心的限高都与城市中心区人口高度密集所需求的高密度建筑相矛盾。只有划分出真正意义的多功能中心，才能改变现有中央行政区和历史文物保护中心的尴尬局面，避免旅游和访问等等带来的各种市政压力。

【戴子杰】刚才主持人问东南会给北京房地产带来什么契机？我觉得在以前都是在围绕二环以内的“皇城”作为中心，一开始二三环的时候这个中心还比较明显，但是这个饼一但摊大了以后，到了五环、六环之后这个中心区概念很模糊，六环之前，北京在20世纪末都是在重复20世纪初伦敦的教训，环路确实好像缓解了部分压力，其实却是饮鸠止渴，地缘的扩大使得城市中心的概念逐步模糊，各地方无序发展，每个项目都可以宣扬自己是“基地”“中心”“核心”。现在的新七环规划会把北京的城市概念重新整理，原来“皇城”成为行政和旅游中心，其他地区会建立新的中心，会起到多种效应，各个新区会平均分配北京的规划压力，把原来无序扩张的力量引导一个方向，怎么也要让大饼翻翻，叠叠，成一个形状，不要无序发展。

【戴子杰】我觉得如果从房地产商的角度想这个问题，短期内对房价可能会有影响。因为当这种分散的中心出现之后，可能大家都会有一些方向性的选择，会把中心区域的就业压力，比如说现有的金融街、CBD附近一些压力会缓解一下。但是说到长期的发展，我觉得城市发展进入良性状态之后，和京津一体化结合起来，应该是看好的，价格会越走越高，但是我觉得会越来越趋于合理。因为价格的降低可能会涉及到很多行业，比如说供应商、服务商、材料商，包括还有土地方，还有一些人力服务，涉及到很多行业，不是一个单纯的价格下调就可以解决这个购房问题，每个行业都需要赚钱，每个行业都有自己的成本和需要实现的利润目标。可能价格在长期看还要平稳走上。但是，价格会趋于合理，每个服务商，供应商会提高品质，就是整体品质会上升，以后会更物有所值，我觉得这是最大的一个好处，城市在良性循环发展之后，在区域发展比较明显之后，房地产会越来越走向良性循环，这是新七环的规划最需要达到的目标。我是真心希望吴老师这个规划能够实现。

【主持人 邹磊】戴总详细解释了一下吴老师概念的意义，预期了一下吴老师概念的未来发展方向，起码也是为我们普通网友从一个比较浅显的角度分析了一下，可能会带来一些影响。现在还有一个问题想问一下戴总，很多网友并不是清楚的理解我们今天提出新七环如何影响北京地产，尤其其中新七环这个概念到底是指什么？刚才戴总也提到了，以前有过这么一种城市规划的弊端，就是摊大饼的模式，这次又提出了新七环，但是我看来这个七环并不简简单单在六环外面又绕了一圈，而是把多核心区域串联起来，您能不能从这方面给我们网友解释一下，现在提出的新七环和以前摊大饼一圈一圈往外套，有什么区别？

【戴子杰】首先，原来摊大饼的模式有它的根源。北京皇城是一个四方的，在城市中心，原来城墙在二环区域，当然如果这个追根溯源起来话就比较长了，在城墙拆掉之后毕竟成为一个新的环路，这是北京大概解放后新城市的一个雏形。再发展都是基于这个环路，大家对城市规划想的还是比较保守一些，就是沿着新的环路不断的扩张，特别是当时一些决策者，因为以前毕竟信息不对等，也没有现在这么开明，这样也符合当时经济发展的目标，在圈的不是特别大，跟城市中心还算是紧密的。

【戴子杰】但是再扩大的时候，到四环的时候这个模式没有办法再支撑，因为直线距离太短，区域之间会变得极其密集，到六环就到了大兴，这边到通县。按照这个模式再发展七环的话，是不可行的。原来我记得在早的时候也听说过七环，往西到延庆，往北可能跟张家口搭界，这样的话没有城市发展的空间，很多地方变成概念性的道路，就是说他只是有了交通而已，没有为城市做出真正的贡献。现在北京的环路已经够多了，我挺讨厌这个环路，我觉得每修一条环路就像在北京周边修了很多护城河，还要再修桥。北京这些环路，有时候你上去了就很难再有其他的选择，每一个出入口相隔特别远，安排又不合理。所以我觉得按照现在的模式的七环路千万不要去实现。

责任编辑/sf025

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