从回购到删除 回首经济适用房一波三折的变革史

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月08日10:07 我爱我家   

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“经济适用房“回购”条文被取消了。”前一阵闹得沸沸扬扬关于“老”经济适用房政府予以回购问题终于尘埃落定，至此告一段落。此消息一出，现有经济适用房业主欢心鼓舞，政府有了说法，中低收入家庭以解决现有住房需求为主，或买或租也都各自有了着落。

望京核心商居小户

从回顾经济适用房政策看政府决心

经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。

①1998年国务院下令取消福利分房，全面推行个人购房，北京的房地产市场也进入快速发展时期。同年10月，回龙观、天通苑、建东苑等19个首批经济适用房项目开始在北京市房地产中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。

②2000年12月，北京颁布实施了《城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，规定了市民购买经济适用房的资格条件；随后，在2002年12月和2004年5月，北京又对相关规定进行了补充，规定已购买经济适用住房未满5年的，不得按市场价格出售住房。

③2005年底，政府又宣布2006年拟建的200万平方米经济适用房要采取定向销售的方式。

④2006年9月，《北京城市总体规划（2004年－2020年）》提出政府将探索直接由政府回购经济适用房而非直接上市的制度。

从这一系列政策中，我们不难看出政府为了解决中低收入百姓住房难的问题所付出的决心与行动。但是，解决经济适用房问题是否要通过回购的手段来实现，很多人产生了疑问。

政府取消“回购”三大好处较明显

11月3日下午，北京市规划委网站推出了未来5年住房规划的官方正式版本——《北京住房建设规划（2006年－2010年）》（以下简称《规划》）。与一个月前发布的征求意见稿相比，第21条中备受瞩目的“政府将回购经济适用房”字句已被删去，证明政府对于经济适用房的处理已经采取了新的措施。《规划》明确规定，将“对今后新建和销售的经济适用住房建立包括‘内循环’在内的相关制度。”这里经济适用房被界定为新建和新销售的，而不包括现有的经济适用住房。

“我爱我家”认为，政府此举为经济适用房持有者和等待购买经济适用房群体之间的争论解开了谜底，以此带来的好处有三点：

第一，如果经济适用房采取“回购”措施，对于具体细节条文的规定以及价格的确认都较为困难。而本次出台的规划将令经济适用房的交易、流转更趋理性化，政策对于新经济适用房未来再上市的模式给予限定，增加了经济适用房的社会保障力度，让它真正起到了解决中低收入人群住房需求的作用。

第二，政府采取经济适用房的“回购”形式，对于本已持有经济适用房的业主来说较为不公。若想低价收购，卖方定然不愿出手；如是高价收购，一方面会给炒房者以可乘之机，加大政府财政的支出，另一方面反而会加剧经济适用房市场的进一步升温，导致房价再度走高。此次《规划》的制定，也正好弥补了这一弊端的产生。
　　
第三，从北京市目前的存量房数据来看，二手经济适用房总量约为20万左右而这些房源将会成为二手房市场的有力补充，同时对于大多数中低收入家庭来说也是愿意购买经济适用房来解决购房需求的。如果政府是采取“回购”的措施，那么，对于二手房市场来说，对于其整体交易量将会产生一定影响。因此，“我爱我家”认为，《规划》的出台将会对二手经济适用房切实发挥其保障性作用起到有利保障。

取消“回购”背后看如何弥补市场空缺
　　
经济适用房发展到今天“风雨不断”，特别是近几年更是北京市民最熟悉不过的名词了。“我爱我家”认为，不论政府是完全“回购”经济适用房还是对新建、新销售经济适用房以及现有经济适用住房的区别对待，从本意来说都是以解决中低收入家庭住房困难为出发点的。那么，除了经济适用房以外，能不能通过其它途径也能解决这一问题呢，“我爱我家”专家认为是可以的。

（1）改变一手房供应结构，加快廉租房建设，增加限价房的开发。从这些调控措施来看，都可以从一定程度上保护普通居民的正常住房消费需求。虽然这些措施的收效周期较长，但是，也必将会发挥其保障作用，达到真正解决低收入家庭的基本住房需求的目的并将推动我国住房体制改革的进一步发展。

（2）积极促进住房二级市场和租赁市场的完善与发展。我爱我爱家指出：住房二、三级市场的发展可以使消费者认识到：①“买房可买二手房”，二手房较一手房来说，价格低廉、地理位置优势明显，而且越来越多高品质房屋的入市也使得一、二手房之间的品质差异越来越小，购买力不足的人群可以将置业目光从一手房市场转向二手房市场，从而达到解决中低收入家庭住房难的问题。②“居家未必要买房”，对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭可以先租后买，不求“人人买房住”但求“人人有房住”。对于购买力不强的中低收入阶层来说，梯级消费也未尝不是解决住房基本需求的最有力也最有效的方法。

从经济适用房的一波三折，可以看出政府加快解决老百姓住房难的决心，同时，政府的这种决心离最终实现中低收入置业群体“居者有其屋”的目标也会不远了。

责任编辑/sf025

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