北京叫停未封顶个贷能否执行到位 执行力受质疑

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月08日09:25 中国经济时报  谢丽佳  

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日前，北京市银监局紧急叫停北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务，开发商的资金链以及房地产金融风险等问题再次受到关注。

望京核心商居小户

而事实上，早在２００３年６月央行出台的“１２１号”文件就已经明确规定：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”事隔三年，此项政策为什么又会被重申？

恶性房贷唤醒“沉睡”禁令

“重申此项禁令的主要目的就是防范潜在的房地产金融风险。其出台的直接原因就是北京市银监局在９月底开展的一次对股份制商业银行房贷业务检查，正是在这次业务检查中暴露出来的严重问题促使监管当局做出这个决定。”厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武接受中国经济时报记者采访时表示，北京市近年来连续发生利用假按揭骗贷的恶性案件，从森豪公寓到近期的立恒名苑都反映出在个人房贷业务中存在很多危及金融安全的严重问题。

“问题实际上一直存在，如大部分的国有和股份制商业银行一直没有认真执行此项禁令。这是导致房价居高不下的重要原因之一。”中国光大银行风险管理部处长姜明接受本报记者采访时指出，部分房地产开发企业资金链越来越紧张，问题越来越严重，导致楼盘迟迟不能交房，这将产生严重的社会问题。顺驰房地产就是一个例子，实际上存在此类问题的远远不止这一家企业。

他认为，国家建设主管部门对人民银行关于封顶房才能发放按揭贷款的规定一直配合不够，各地房地产管理部门对只有建设规划的项目发放预售许可证，而银行一直认为只有封顶楼盘才有预售许可证，所以对持有预售许可证的楼盘开展了按揭贷款，当然不排除银行心照不宣或明知故犯的可能，大型国有银行也加入到这个行列中来，使得个别严格执行这个规定的银行在市场份额上受到挤压，产生较大的市场不公平情况。

他强调，随着假按揭案件的不断暴露，房地产信贷市场隐含的风险日益增大。房地产企业在通过各种手段来弥补资金缺口，如果出现大量的烂尾项目，将不可避免地造成严重的金融风险。

“房价居高不下，实际上是银行的按揭贷款提高了需求曲线中的预算线，特别是这些违规贷款，使房地产需求出现泡沫，进一步发展就会引起贷款风险加大，危及金融安全。”中国人民银行研究局研究员邹平座对本报记者表示，如果不采取措施进行严格查处，由这种假按揭和期房制相互搭配形成的信贷扩张，势必会进一步助长房价上升。

他认为，现在不但是叫停违规贷款的问题，对过去发放的这种贷款应当要算账，对已经发放的违规贷款进行处罚，轻则罚款，重则应进行行政处罚。

“楼盘封顶之后再办理个人房贷业务会大大降低烂尾风险。”郭晓武认为，当前预售款和定金在房地产开发资金来源中所占比例较高，约为３０％，而预售款和定金中至少有一半以上是来自于个人住房商业贷款。楼盘封顶后再办理个人房贷可以有效降低房地产开发资金中来自商业银行的资金比例，客观上提高了开发商自有资金的比例，有助于防范商业银行的房地产金融风险。

他说，为了配合宏观调控，控制信贷规模，此项禁令能够发挥信贷紧缩的作用，有利于控制房地产投资过热。

合理但不合时宜

“这应该被看作是一个信号，该项禁令可能会在房地产过热的个别大城市实施，不一定在全国全面铺开。”郭晓武对记者表示，尽管该禁令有其合理之处，但是从目前房地产市场的发展形势来看该政策显得有些不合时宜。

首先，当前房地产市场基本上还是个供不应求的市场，尤其是在大城市。此项政策的出台客观上增加了开发商的资金压力，延缓了项目进度，它带来的最直接的后果就是阻碍了商品房的正常供应，不利于遏制高速上涨的房价。

其次，通常一个项目的开发贷款是与个人按揭贷款业务捆绑在一起的，商业银行不愿意看到项目开发商遭遇资金困境，因此银行会想办法为开发商解决从预售许可到封顶这段时间的资金周转困难。

第三，建设监管部门并没有否定预售制度，而且从预售需要符合的严格条件来看，预售还是存在较高的安全边际，只要有关部门严格执行，还是可以把风险控制在可接受的范围以内。因此金融监管当局的这种做法有点各行其是的味道，没有顾及到我国住房市场发展的实际需要。

第四，个人房贷业务中出现的很多问题其实反映了银行业内部控制制度的不完善，并不是这个业务本身的问题，控制房地产金融风险的根本还是在于加强内部控制，完善并严格审贷程序。如果相关内部控制制度不能健全并有效执行的话，即便是封顶之后再办理个人房贷也还是会出现问题。

执行力受质疑

郭晓武还对此项禁令的执行力问题提出了质疑。他认为，只要我国房地产市场繁荣延续，供不应求的市场结构不发生根本变化，禁令很难被有力贯彻执行。而作为银行争相扩张的优质业务之一，房贷仍然有着巨大的吸引力。此项禁令客观上在短期内压缩了按揭业务，无论是对新项目按揭业务还是对已办理按揭客户的争夺会更加激烈。难免会有银行不顾金融风险而替开发商开辟其他渠道违规发放贷款，进行恶性竞争。

他表示，从目前市场来看，只要是四证齐全的项目基本上银行都会主动给开发商办理包括开发贷款以及随后的个人房贷等一揽子金融支持服务。为了得到这些业务，银行甚至都会想办法通过信托公司或者开发商成立的贸易公司等形式帮助开发商取得四证，而这些违规贷款渠道确实存在很大的金融隐患。

不过，姜明和邹平座对该禁令均表示赞同，他们认为该禁令对遏制假按揭等违规行为以及促进宏观调控目标的实施，具有非常积极的作用。

但姜明也指出，金融监管不到位的问题仍然很严重。许多银行对银监会规定的执行力度很弱，规范化意识很差，风险意识薄弱，远远不能适应金融改革的需要。银监会对此应当加大处罚力度，而不应该仅仅下发通知，或者召集开会，如果对违规问题不进行严肃处理，所有的通知或规定都将成为官样文章，宏观调控的目标也将流产。

正向稳定房价

有观点指出，叫停未封顶楼房个贷将增加房屋的建设成本，而开发商的资金压力加重也会延缓房屋的开发进度，导致现房供应量减少，助推房价继续高涨。

对此，郭晓武认为，开发成本肯定会提高，至于对房价的影响就不是很确定，房价的走势主要受到市场供需和预期的影响，成本因素已经不是很重要了。

“正好相反，此项政策会对稳降房价起到正向的作用。因为各种违规按揭和假按揭推高了房地产需求，从而推动了价格的上升，这是很简单的经济学道理。”邹平座指出，是过快增长的需求推高了房价。此项政策只会减少暴利，不会推高房价。

姜明也对此表示赞同，他认为，此项禁令更多地限制了市场需求和土地需求，将有利于控制房价上涨的速度。

反思预售制

有业内人士指出，叫停未封顶楼房个人按揭无异于取消预售制，还不如干脆取消预售制。

对此，邹平座表示，这项政策与取消预售制是不同的。不同之处在于，在国家没有叫停预售制之前，它是合法的。但是，违规发放按揭贷款是违法的，应当得到应有的处理和制裁。

“我个人的想法是到了反思预售制度的时候了。”邹平座表示，如果说一年前取消预售制是有困难的，那么时至今日，房地产市场的诸多问题已经影响到国家的金融安全和经济秩序，影响到国计民生，现在取消预售制可能正是时候。预售制本是一个不错的提高资金使用效率的方法，但是被一些人把它与违规按揭、假按揭结合起来，形成了大量的虚假需求，后果很严重。

“预售制不一定取消，但是不应该让仅仅取得建筑许可证、规划许可证、土地使用证的房地产项目取得预售许可证。”姜明认为，预售许可证应当在楼盘达到三分之二建设进度时才能发放，否则对开发商自有资金的要求就形同虚设。这一点需要建设部拿出实际行动来；银行则应当在楼盘封顶后才能发放按揭贷款。

责任编辑/sf066

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