60多地产商抢食北京CBD地王 成交价将为30－40亿

北京广渠路36号地块目前成为了房地产界众人瞩目的焦点。因为其自10月18日以招投标形式入市以来，短短十几天，已经吸引了60多家开发商参与争夺。

据北京市国土资源局局长安家盛在此前召开的新闻发布会上介绍，广渠路36号地招标公告公开后，地产“大鳄”、“小鳄”竞相来购买标书。

“现在大家面临一个共同的难题，就是手里都没地。”一位不愿意透露姓名的北京开发商在接受中国经济时报记者采访时发出感慨，地产商争相抢食CBD“地王”，“也从另一方面说明，目前开发商‘等米下锅’的迫切心情。”

抢食广渠门36号地

目前北京各大开发商正在积极寻找合适的地块。据悉，在经历白家庄地块一度无人问津、广安门外305号地块流标之后，原本建筑面积为90万平方米的广渠路36号地被一分为二上市，即使面积少了一倍，它依然是北京土地市场上当之无愧的“地王”。

记者在北京市土地整理储备中心网站看到，现在这块“广渠路36号地”只是其中的“北半块”。此次招标的朝阳区广渠路36号地块建设用地面积为16.8537万平方米，规划建筑面积达46.04万平方米，是目前京城规模最大的一块地，而且其地处CBD，位置极佳。

“地王”入市受到了地产商的极大追捧。短短十几天，世茂集团、富力地产、北京商务中心区开发建设有限责任公司、招商局、嘉铭地产、北京万置房地产开发有限公司、中粮鸿利(成都)房地产开发有限公司、北京万科、SOHO中国等60多家地产公司购买了该地块的标书。

“虽然相继有一些公司宣布退出竞标，但最后真正参与竞争的公司都是实力雄厚的大公司，这将是一场非常激烈的竞争。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文在接受本报记者采访时表示，这些公司彼此之间的实力差距不会太大，所以大家都会非常谨慎地做出投标计划。

广渠路36号地块高达3亿元的保证金也让业界侧目。有地产商感叹这是迄今为止见过的最高保证金，也是一道资金门槛。“即使能跨过这道门槛，该块地的总价也会把很多中小开发商挡在门外。”苏文说，现在有一部分开发商分析这个地段地价的定位有可能是在5000元/平方米-6000元/平方米之间，那么最终该块地的成交价不会超过30亿元。而另一部分开发商分析，该地块的楼面价最有可能不会少于7000元/平方米，而整个地块的成交地价会在30亿-40亿元之间。

“短期内拿出几十亿的确有一定难度，而且竞争对手太多，取胜的把握不大。”一位地处东城区的开发商告诉记者，大部分中小开发商是心有余而力不足，而大开发商之间都在暗中使劲，人人都想拿到这块“香饽饽”。

其实，早在去年该地块就成为各大开发商关注的焦点。当时本报记者在采访SOHO中国董事长潘石屹时，潘甚至坦言SOHO中国把一年几十亿的销售回款放在账上不敢动用，就是为拿广渠路36块地块做准备。如今，一年过去了，广渠路36号地块少了一半面积，却引来了更多的争夺者，残酷的竞争现实让很多开发商明白，拿地越来越难。 
开发商被迫“走出去”

白家庄地块“苛刻”的回购条件，广渠路36号地块引发地产商第一次大规模的竞争，这些都让那些既想拿地却一时难以拿到地的开发商担忧起未来的前途。

根据今年的北京市土地公开出让信息可以看出，随着土地资源越来越少，入市的土地大部分为小面积地块或者位置偏远的地块，不少房企高价拿地也在所不惜。比如金地以4.08亿元拍得马驹桥地块，北辰以11.5亿获得温泉镇地块。

“要么高价拿地加大开发成本，要么只能看着别人拿地。”虽然前不久北京市国土资源局副局长张维表示，市国土资源局还将在年内推出“充足的土地供应”供开发商们选择：预计年内还有29宗约400公顷土地供应。但土地市场仍然是“僧多粥少”。

“广渠路36号地块虽然已有60多家地产商竞争，但最后拿到手的只有一家。就算未来还有29宗土地入市，还是有很多开发商仍然没地，这还不排除有实力的开发商重复拿地。”有开发商表示，现在没地的开发商很多。

华润地产副总经理谢骥此前在接受媒体采访时表示，华润地产目前除了所要开发的“清河地王”、现已开盘的橡树湾三期之外，其在北京没有其他的储备地块；而潘石屹从去年开始就在寻找合适地块，到目前仍在寻觅之中……

拿地难甚至拿不到地，迫使很多开发商将触角伸向了外地。“我身边有很多开发商朋友，从去年开始大家都慢慢向外地转移。”苏文告诉记者，很多二、三线城市的房地产才刚刚发展起来，北京的开发商去外地相对会更有竞争力。

“我认识一个开发商，原来是在北京通州开发房地产，由于宏观调控收紧银根、地根，因此转战到了大连，加上他自己就是大连人，所以很快在大连开拓出了新局面，最近又拿到了一块土地。”一位地处郊区的地产商告诉记者，激烈的竞争迫使一些开发商走向政策相对宽松、竞争压力不大的城市如包头、呼和浩特、天津、唐山等地。

“以目前来看，从北京市场走出去是一个趋势。”苏文说，与北京一些开发商被迫走出去不同，外资巨头和香港一些地产大鳄早已在二三线城市排兵布阵。就连一直对北京CBD不离不弃的潘石屹，在接受记者采访时也表示：一直在关注外地的机会。

土地招标能否经得起考验？

其实，此番广渠路36号地块的激烈竞争，带给北京开发商的思考不仅仅是“走出去”，还有该地块的招标方式能不能经得起市场的考验？

“因为今后一段时间内，招标有可能成为北京出让土地的标准参照模式。”有分析认为，此番广渠路36号地之所以分拆入市，主要是为了防止北京地价再次被刷新，和宏观调控的政策相冲突。“这种情况下，政府开始采用招标形式出让住宅用地，实为无奈之举。”有开发商表示，但相比于拍卖，土地招标因考量标准多、不透明而频遭诟病。

“广渠路36号地采用招标的方式，也就不会是价高者得，这让很多开发商拿不准出多少价更合理。”参与此次招标的一位开发商表示，出价太高开发成本太高，出价过低就失去了拿地的机会。

据了解，此次招标评分满分为100分，其中投标企业的财务实力15分，经营理念15分，投标价格30分，开发资质、业绩等其他方面综合为40分。而价格和付款进度相加已经占据了总分100分中的55分，由此可见，开发商的出价情况还是该地块的主要筹码。

业内人士认为，就算土地报价是实实在在的数字，但方案评分却有很大的主观空间，天平最后向哪一家企业倾斜，往往要看政府主管部门的真实态度。此前北京白家庄地块的“限价回购”在业界引起诸多质疑，有开发商认为白家庄地块的招标竞得者要为“限价回购”条款付出让利约2亿元左右的代价，利润将会大大下降。

有分析人士表示，根据此前几个项目的招标最后结果来看，政府应该希望“双赢”，即仍然是“价高者得”，如此一来，地价高，同时房价又能维持在一定标准上。

目前引起几十家开发商争夺的广渠路36号地最终能否成为真正的“地王”，招标能不能经得起市场考验，这些都将在11月24日得到答案。

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