天津小户型供不应求房价偏高 专家提醒须慎买

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月07日09:42 今晚报  刘英潮  

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在国家宏观调控政策引导下，本市小户型商品房逐渐加大了市场供应量。开发商对小户型房的“造势”又开始升温。而一些房地产专业人士提醒广大购房人：购买小户型房不能只从节省总房款考虑，特别是购买那些被标榜有“投资”概念的小户型更要慎重。

小户型价格高于平均售价

记者近日在本市多家售楼处了解到，随着年底回款压力的加大，一些楼盘近日又开始了新一轮的促销，有的楼盘打出了诱人的折扣。但记者调查采访发现，许多小户型房由于供不应求，其销售价格继续坚挺，远远高于所在楼盘的平均售价。

据有关调查显示，73%的本市买房人愿意选择50平方米至90平方米小户型。在户型的选取中，两室户型的需求最为强劲，占到被调查者总数的67%。在二手房市场，部分二手房每平方米售价甚至高过商品房。一些开发商也以“小户型产品以后更容易转让”为卖点，诱导消费者认可小户型的高单价。在市内交通地段较好的地区，单价在上万元的小户型商品房已经陆续上市。许多“豪华小户型”已经被开发商宣传为投资型产品。甚至一些项目将小户型定位为企业高管人员的异地住所，不断强调装修豪华、服务到位，来吸引本市居民投资购买来做房东。

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小户型后期管理有难度

据了解，目前小户型的购房人成分多样，有些项目本来定位为白领一族的住所，但是有不少老年人也积极购买。甚至一些投资型住房也被一些市民将其作为市内自己的居所。小户型房的购买者人群中，自用者和投资者都占了相当高的比例，这可能对小区的后期管理带来问题。

一些投资性业主陆续将房子投入出租市场。如果一楼层，进进出出人流过大，租客频繁变动，会对长期住户造成困扰。当房客这种异质人群较多的时候，小区就会失去有效的邻里监督。特别是在某些高密度楼盘中，开发商为了提高出房率，住户多而公共走廊比较狭窄，加之每家每户的门口没有缓冲空间，居民对公共走廊难以形成明确的领域感。因此，隐蔽的高层公寓入口、封闭的长廊等，都成为缺乏邻里监视的公共空间，这样的住宅形式安全系数较低。同时电梯使用强度大等社区承载力不足的现象也随之体现。

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买小户型房要有长远眼光

天津大学建筑学院邹颖副教授指出：短期内租客变换频繁，邻居变化大的小户型楼盘，一般来说不适合人们长期定居。特别是有些小户型房设计本身就有缺陷，例如一条公共走廊服务的住户过多，就非常缺乏“可防卫空间”，会给住户带来安全隐患。设计比较好的方法是，高密度楼房加大公共部分面积，设有较多的公共空间和半公共空间，空中走廊变成了功能丰富的空中街道，每家每户门口有台阶和门廊，可以形成邻里间的自然监督。根据研究，建立和谐邻里型社区的户数最多不应多于200户，而单一走廊所服务的住户最好不超过8户。

邹颖强调：开发商在设计上必须有长远规划，特别是在降低户型面积的同时，不能将居住品质降低。人们则要买那些设计有长远眼光，将来不易被淘汰的项目。同时，一些专业人士提醒：人们购买小户型房投资还要考虑到国家宏观调控税费政策的影响，转让的成本越来越高，加上外来流动人口在本市数量有限，因此千万不要做把房子套在自己手中的“房东”。

责任编辑/tj008

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