杭州10月大城西板块潜在供应量大于大滨江板块
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一、供应分析
截止到2006年10月31日20：00杭城六大房产板块共有可售商品房25209套，可售商品房总面积为355.19万平方米，可售商品房量创今年新高。除去经济使用房与企业内部用房外，10月份杭城六大房产板块共有24个楼盘开盘共推出商品房47.66万平方米，环比下降31.10％。通过对10月份杭城六大房产板块商品房供应量的深入研究，挖掘出以下特征：
1.市中心板块供应量最大，大城西板块潜在供应量大于大滨江板块。市中心板块以127.80万平方米的可售商品房居各板块供应之首；大滨江板块则以95.01万平方米的可售商品房位居其次；大城北、大城西、大城东、其他板块总的可售商品房面积为132.38万平方米。从市场潜在供应量上分析，大城西板块是因为大城西有翡翠城、竹海水韵、新明半岛等这些大盘的存在，在未来的几年内有近500万平方米的潜在供应量上市。杭城10月份各板块供应量与潜在供应量对比如下：
2.市中心板块楼盘供应分析。市中心板块不仅目前是可售商品房最多的板块，还是当前商品房成交量最多与未来潜在供应量最多的板块；市中心板块房产的变动对杭州楼市的影响可谓举足轻重，分区域解读如下：
（1）武林湖滨、钱江新城等沿湖沿江一带。这一区域由于资源禀赋高，目前市场供应量以市场定位较高的小高层、高层楼盘（例如世贸丽晶城、深蓝广场、东方润园、金色海岸等）为主，价格一般都在15000元/平方米以上，户型面积一般在150平方米/套以上；该区域的住房供应主要面向社会顶尖人士，由于宏观经济依然看好，这部分人士预期的收入仍将大踏步提升，因此，在国家限制大户型的政策条件下，具备稀缺自然景观和尊贵优势的楼盘在未来的一段时间内将依然坚挺，估计仍有不俗得表现。该类区块的供应量随着先期一些新项目的纷纷上马，估计未来几个月内供应量仍将放大，奢华的定位措施仍将纷呈展现。
（2）城西文教区一带。进入2006年以来，梧桐公寓、枫华府第、银马公寓等楼盘的持续放量使文教区目前成为市中心板块供应量较大的区域之一，这一区域的目前供应以户型在120平方米以上、价格在10000－15000元/平方米之间的小高层、高层公寓为主，该区块得主要特色是配套高档、成熟，白领聚集，随着银马公寓、兰庭国际、金都理工大学项目得相继入市，该区块供应量在原来基础上增加将近一倍左右，市场存在一定的压力，但是由于开发商操作水平比较高，已经初步形成了错位竞争得格局，错位竞争主要表现在对客户群性格、偏好的不同对房产品附加了鲜明的个性，如梧桐公寓采用了强烈的怀旧情调，银马公寓则以个性张扬、另类为诉求点。吸引了相当多的外区域人士。吸引了不少首次置业以及原先居住在城西文教区一带的购房者。
（3）市中心板块边沿地带。处于城郊结合部的这一区域由于没有十分特殊的资源与优势，楼盘的价格（像西城年华、文鼎苑、世纪新筑等）一般在7000—9000元/平方米左右，由于前些年土地出让位置的因素，这部分住在供应主要集中在城西北方位，面积一般在90—140平方米之间，其中90—120平方米的户型较易销售，由于配套成熟，价格教市中心有一定差距，面积中等，销售形式总体不错。从历年土地出让情况来看，后续供应不大。
3.大滨江板块楼盘供应分析。大滨江板块市场供应量与成交量仅位于市中心板块之后，由于超前的规划与便利的交通潜力等因素成为市民关注度最多的区域；另外由于滨江的土地大都在03—04年出让，目前可供出售的土地越来越少，滨江板块未来的市场潜在供应量将会逐渐减少。大滨江板块各区域的供应情况如下：
（1）一桥区域。由于建设较早，高新技术产业开发区和高教区的大量就业人员成为该区块的主要业主，对该区域成熟的促进将起到积极的作用。目前，该区块是大滨江板块配套最成熟的区域，该区域的可售商品房面积大约15万平方米，户型大多以110平方米以上、价格以6000—8000元/平方米之间（不考虑江景房）的小高层、高层住宅为主；
（2）四桥区域。区域的楼盘相对于一桥区域的楼盘开盘时间较晚，目前以60万平方米的市场供应量成为大滨江板块供应量最多的区域，可售商品房的户型大多在120—150平方米之间，价格主要集中在5500—8500元/平方米之间（不考虑江景房）。由于交通便利与各种配套规划较整齐使该区域的发展潜力会更加乐观，预计该区域将成为未来一段时间内大滨江板块供应与成交的主力。
（3）闻堰湘湖区域。该区块大量形成供应是在宏观调控之后，因此入市时机并不好，且当时相邻的滨江区住宅纷纷降价抛售，但开发商的运作水平比较高，在产品基本同质的情况下，以新颖的营销模式，过硬的产品品质取得了消费者的喜爱，成为滨江区房产的有效替代品。以较低的价格开盘的戈雅公寓、郁金香岸、江南摩卡等楼盘吸引了购房者的普遍关注，目前该区域的价格一般在4500—5000元/平方米之间，提供的物业以低层、多层的别墅排屋，小高层、高层的面江公寓为主；目前该区域的可售房源近15万平方米，市场潜在供应量则比较大。湘湖板块目前的供应量以低层、多层的别墅排屋为主，休博会的举办提高了该区域的知名度再加上休博会后所留下的大量休闲设施对湘湖区域的别墅排屋销售将起到积极的作用。
4.大城西板块楼盘供应分析。大城西板块目前的市场供应量只有36.63万平方米，而潜在供应量却达到500平方米左右，位居市中心板块之后，超过大滨江板块100万平方米之多；主要原因是大城西大部分土地资源掌握在少数几个开发商手中，除土建工程必须的约束时间以外，开发商有能力根据自身的资金状况、外界的市场状况甚至政府对土地开发强度的政策等调整开发计划，可以所开发商具有的供应调节能力较强，供应规模的迅速收缩或者扩张能力要强于其他板块，也就是该板块的自我调节能力较强。下面我们分区块讨论一下：
（1）闲林五常区域大盘林立。新明半岛、竹海水韵、翡翠城等大盘的存在不仅使该区域成为大城西板块目前成交与供应量最大的区域，还成为大城西板块潜在供应量最大的区域，据统计该区域今后将有400万平方米的潜在供应量上市，占到整个板块的80％。该区域目前的供应量除了低层别墅排屋外，以价格在4000—7000/平方米之间、面积在110—150平方米的多层公寓为主，依山磅水的自然景观为该区域增添了不少亮点。
（2）老余杭区域小盘众多。小盘多、价位低是该区域楼盘的显著特点，目前该区域楼盘的供应量与潜在供应量都不大，目前该区域楼盘估摸基本都在150亩以下，价格在4500元/平方米左右，户型以120—150平方米的三房为主，比较大城西其它板块，较为成熟的配套是他最大的优势，新西湖项目的新建、文一路延伸段的开通改变了老余杭的经济地理条件提升了区块价值；后续房源供应增长不大。
5.大城北板块楼盘供应分析。本月三墩颐景园、美林湾、亿城嘉园、良渚文化村等楼盘的开盘放量使大城北板块以15.35万平方米的可售商品房位居六大板块10月份新增商品房之首，随着旧城改造，工业外迁的完成大城北板块将会受到更多的关注。
（1）三墩、勾庄区域。三墩区域是目前大城北板块供应量与成交量最大的区域，目前楼盘的供应以面积在110—150平方米、单价在6000—7000元/平方米的商品房为主，毗邻浙江大学紫金港校区和沃尔马、银泰、新浙江医院等重量级配套使得该区块成为当前楼市的热点，从后续能力来看，亲亲家园以及去年、今年新近出让的土地将成为供应主力，上市量将大致与去年今年持平。
（2）良渚区域。该区域主要楼盘为良渚文化村和香格里拉别墅。本月该区域最大的亮点就是香格里拉别墅的开盘，该楼盘本月共推出49套别墅，而本月的销售高达43套，销售率达到87.76％，面积一般在270平方米以上价格在6100—7000元/平方米之间，该区域目前供应的楼盘则以4000—5500元/平方米的多层、小高层公寓为主。良渚文化村的开发商只有一家单位，因此供应平稳，基本每年20万方左右入市。
6.大城东板块楼盘供应分析。房产大鳄万科进驻大城东、地铁的规划、政府决战“东部”战略的提出等利好消息都将对大城东板块房产的发展带来新的机遇，目前大城东板块以49.64万平方米的供应量位于市中心板块、大滨江板块之后，市场的潜在供应量也非常大，目前大城东板块的价格弹性比较大，可以预计大城动楼盘的购买者将会以中等收入者为主。
（1）九堡区域。汽车东站、四季青服装批发中心、地铁交汇站都将落户九堡，这些都将对九堡房产的发展提供新的机遇，目前九堡在售楼盘（香滨湾、红苹果等）销售情况较好，呈现供不应求的局面，与其它板块可谓冰火两重天，九堡区域目前的可售商品房面积一般在110平方米左右的经济型三房，价格在6000—7000元/平方米之间；随着万科魅力之城、左邻右舍、红苹果等楼盘的上市，供应紧张的局面将缓解。
（2）下沙区域。杭州最大的高教园区与众多工厂坐落下沙给下沙带来了大量人气，同时也带动了下沙房产的发展；目前下沙在整个大城东楼盘的供应量与潜在供应量都是最大的，下沙现在的供应以价格在4000—5000元/平方米左右，面积在110—150平方米的商品房为主。根据杭州市住房建设规划(2006.6-2007.12)的规定在今后一年内下沙将有20宗土地出让，估计在二、三年以后下沙的潜在供应量会更大。
二、需求分析
受省第十三届房博会的刺激与9月份房产市场活跃的的影响，10月份购房者对商品房需求比九月份强劲，据21世纪不动产杭州区域市场研究中心从各大房产公司了解到10月份购房者咨询量与看房次数都比9月份有所增加，通过对六大房产板块的调研我们发现了以下几个特征：
1.购房者对市中心板块的承受价格明显较高。21世纪不动产杭州区域市场研究中心对杭州市居民住房需求的专相调研显示：选择市中心板块的购房者中43.90％的购房者的承受单价在8000—10000元/平方米之间，16.23％的购房者选择的单价在10000—12000元/平方米之间；选择大城西板块54.84％购房者的单价承受能力在6000—8000/平方米元之间，选择大城东板块62.13％购房者承受能力在4000—8000/平方米之间，选择大城北板块58.12％的购房者单价承受能力在4000—8000/平方米之间，选择大滨江板块48.12％的购房者单价承受能力在6000—8000元之间。可见市民对市中心板块的承受能力明显偏强。
2.市中心、大城西、大滨江板块市购房者选择最多的区域。从购房者选择的板块来看：市中心、大城西、大滨江这三个板块成为购房者购房的首选区域，而大城北成为仅次于这三个板块后受购房者认同的区域，与目前城北的楼盘性价比较高有关，另外像大城东等区域随着配套的日益成熟，将会受到越来越多的购房者的欢迎。大滨江板块作为占据杭州房供应量近1/3的板块，区内市政配套完善，街区景观优美，价格合理为广大购房者普遍关注并接受，如果政府能有效杜绝两岸交通瓶颈的产生，该板块前途无量。
3.面积在90—140平方米的中户型为购房者的首选户型。从购房者所选择的户型来看：57.95％的受访者比较热衷于购房面积在90—140平米的中户型的商品房，还有31.10％的被访者购房面积集中在50—90平米；结合市场供应情况分析，90—140平米的二房、三房住宅将成为市场流行产品，其有望成为消费者的最终选择，而选择在50平米以下、140平米以上的购房者所占比例分别只有为2.47％，8.48％。
三、本月成交与后市分析
10月份杭城六大房产板块销售再创佳绩，本月商品房共成交45.51万平方米，环比增长14.64％，这么好的销售业绩与省博会的刺激和9月份市场的活跃是分不开；通过对本月成交的分析发现以下几个特征：
1.大城东、大城北板块销售成功率相对较高，大城西板块相对较低。本月大城东板块成交8.09万平方米占到总体成交量的17.79％，供应比例为10％，成交系数（成交比例/供应比例）1.79，大城北板块成交量为6.88万平方米，成交系数为1.51，市中心板块、大滨江板块、其他板块的成交系数依次为0.88、0.87、0.84，而大城西板块成交系数为0.65，为销售较差的一个板块。
2.市中心板块万元以上的商品房占主角。在本月成交45.51万平方米的商品房中，市中心板块以17.06万平方米的销售量居首，大滨江、大城东板块分别以10.81万、8.09万平方米位列其次。市中心板块成交的楼盘以万元以上的楼盘居多，特别是钱江新城沿江一带的楼盘几乎都在万元以上，如金色海岸、东方润园、金基·晓庐等，占到该区域成交楼盘的80％以上。
3. 中小户型、经济型商品房在销售中占主力。中小户型（小于140平方米）商品房在市中心板块边沿地带、大城东板块、大城北板块、大滨江板块等板块的销售中占据了成交的主力，据统计中小户型成交已占到总体销售的60％以上，预计在将后的一段时间内中小户型的成交比例将会提高。
4.市中心板块：供需关系将逐渐向买方倾斜，2003年是杭州市中心地区放量最多的一年，随后的04、05包括今年的土地一级市场供应主要集中在下沙、丁桥、滨江、九堡等地，因此，市中心房产供应的自05、06年步入高峰后将逐渐萎缩，后供乏力，而且由于目前郊区楼盘配套短期内尚不能成熟，近2年可能很难对市中心板块物业构成威胁，因此，中短期前景依然看好，但由于与郊区替代楼盘的价差已经十分巨大，郊区楼盘因为供应庞大需求不足而市场疲软，间接将对市中心板块的房产产生影响，因此，估计中短期市中心板块房价将呈现稳步小幅上扬的行情。
5.大城西板块：具备环境优美、距离市中心较近、开发商素质较高、供应足量的板块，中远期前景看好，但目前由于施工面积大、配套缺乏等因素导致面貌和居住便利都很成问题，导致难以受到当前以自住为主的市场的青睐。这个矛盾在1年内可能较难得到解决，但随着高架工程、02省道、高教路工程的完工，宏丰家居城的开业，沃尔马项目的确定，基本面将面临巨大的变化。
6、大城东板块：九堡和下沙随着之间空间的逐渐开发而趋向于一体，九堡当前成为市政投资的重点区域之后，受到了市场的关注和欣赏，从与闲林、下沙等区块的房价对比情况来看，价格已经包含了一部分的未来预期因素，但投资的实现和实现以后能为住区真正带来的好处现在还不十分明朗，好在该区块供应量始终不大，因此，价格估计仍将稳重有升。下沙板块自在本区工作的高教园区和经济技术开发区厂商的购房群基本消化后，04年开始始终处于疲软状态，而且后续供应压力仍不断加大，未来3年，供应仍将大大放量，但需求似乎没有充分的理由膨胀，因此，前景较为悲观，间接对九堡区块产生影响。
7、大城北区块：大城北区块作为距离杭州传统商业、办公中心空间距离最近的板块，虽然没有很多外部性的利好，但是相对其它郊区板块成熟的配套，较为旺盛的人气，仍旧受到当前市场的青睐，应该说对市中心高价楼盘产生了较强的替代作用，如三敦勾庄板块、沈半路路区块都形成了良好的销售局面，但是良渚、丁桥板块由于地处相对偏远，配套与其它郊区板块并无优势，且后续供应量较大，后市压力较大。
8、大滨江板块：作为占据当前整个楼市供应量三分之一强的区块，压力不言而喻，但是，良好的基础设施条件、优越的区位、政府的大力引导仍使这个板块的前途偏向乐观。大滨江板块涵盖四桥、一桥区域、闻堰区域等，横跨近十数公里，各个区域之间的整合成为大滨江板块能否担当江南主城重任的关键因素。
注一： 杭城六大房产板块区域划分范围表
| 市中心板块 | 西至紫荆花，北达石祥路，东到火车东站及铁路沿线，南到钱塘江 |
| 大城北板块 | 三墩、半山、丁桥、良渚等区域 |
| 大城东板块 | 九堡、下沙等区域 |
| 大城西板块 | 老余杭、闲林、五常、小和山等区域 |
| 大滨江板块 | 滨江、湘湖、闻堰等区域 |
| 其他板块 | 银湖、之江等区域 |
注二：本文所用数据来源用杭州房产信心网，余杭房产信息网及21世纪不动产楼盘数据库等，数据收集截止时间为：2006年10月31日20：00。
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