重庆再度赴深圳卖地 扩城运动将带来巨大商机？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月07日14:47 中国房地产报   

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继今年5月份在深圳推出数十宗地后，10月26日，重庆市再次携三大项目在“重庆渝中区深圳推介会”上亮相。

望京核心商居小户

重庆此次推出的重庆京剧团地块、万豪国际金融中心、国泰广场三个项目，单个项目投资额皆逾10亿元，均为位于CBD渝中区繁华商圈的商业项目。万科、华侨城、茂业等知名房地产企业的身影活跃在推介会上。

“现在内地很多城市已成了新的投资热点，在一线城市利润空间逐步萎缩的情况下，开发商便纷纷前往内地寻找更多的发展机会。对于内地城市来说，这是一个前所未有的发展机会。”戴德梁行深圳公司总经理程家龙认为，重庆市正是看准了这个契机，改变以往被动的局面，开始主动带着优质项目来到一线城市引进实力开发商。

城市的扩张冲动

对于重庆一年中两次来深圳卖地，重庆市渝中区国土资源分局副局长吴勇的解释是：“我们希望深圳开发商能够带去新的开发理念和产品，通过更多外地发展商的进驻，能够活跃重庆的房地产市场，规范土地出让的操作程序。”

但深圳一位不愿具名的业内人士分析认为，这只是原因之一，重庆再次来深圳卖地还缘于其因扩城运动带来的巨大资金需求。

按照重庆市规划，未来重庆主城将由目前的400平方公里扩大到800平方公里，人口也将由目前的500万人增加到800万人。

重庆扩城运动将带来巨大商机

“目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；主城区面积将有所扩大等等，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。”程家龙认为，重庆的房地产发展是和重庆的扩城运动协调一致的，但同时面临着新的发展瓶颈，本地开发商的垄断与生产技术及营销理念的相对滞后却制约了城市的发展，因而迫切希望实力开发商的介入。

目前重庆还处于第一阶段的基础设施建设阶段。基础设施建设里边包括高速路、滨江路、桥等的建设，这些建设大部分会采用BOT（建设——运营——移交）的方式去做。

上述业内人士认为，正是因为处于城市的大力建设时期，政府需要投入的各项资金非常巨大，而卖地是贴补财政收入的最好办法。

“本地品牌发展商土地储备相当巨大，土地经过竞价出让，在价格上不具竞争性，只有引进外地实力开发商，竞争加大，土地才能卖个好价钱。”上述不具名人士透露，他认为由于一线城市的地价已基本无空间，而重庆低廉的土地价格即使再翻上一番，开发商也乐意掏腰包。

因此，从今年5月以来，重庆的土地推介工作开始由重庆走向全国，寻找大买家。

统计数据显示，1997年重庆直辖时，当年的卖地收入是2亿元，2003年不过22亿元，2004年这一数字飙升到80亿元。2005年的土地出让收入飙升至106亿元。这部分收入占地方财政收入的26.9%。

上世纪90年代中期，地方政府手中的金融权力被悉数上收，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的就只有土地这一项核心资源了。

深圳开发商的机会

不仅是重庆，近来在深圳频频推地的二三线城市还有很多。去年12月1日，广西南宁市带着土地在深圳举办“经营性招标拍卖挂牌用地推介会”。深圳“五一”期间的春交会，首次推出了城市土地展，共有22个城市参展，推出地块166个，部分城市更是展出了全年土地供应计划的所有项目。今年8月，武汉市携武昌区将出让的和旧城改造的数百万平方米土地向深圳的企业进行推介。

土地的成功推介使内地城市看到了更多的机会，而深圳开发商也对内地土地表现出了浓厚的兴趣。

数据显示，来深圳推介土地的城市以内地二三线城市和珠三角城市为主，前者有武汉、郑州、重庆、南宁、无锡等，后者则以珠海、惠州、东莞为代表。

深圳今年尽管住宅用地增加了三成，但“土地供应难以为继”的问题依然是困扰深圳土地开发的难题之一，不少深圳的地产巨头纷纷选择全国扩张。

内地城市带着优质地块上门推介，给了深圳开发商一个绝好的机会。这些地块，通常是在交通、地理等各方面具有相当优势的大面积优质地块，这对于缺地的深圳开发商来说，更是一种致命的诱惑。

内地城市廉价的土地以及极具空间的回报率也是促使一线城市实力开发商向其拓展的理由。有专家粗略估计，目前一线城市的房地产投资收益率约在7％~8％之间，而二线城市的房地产收益率则通常在10%以上。

“受高投入和高回报的驱动，有实力的房地产企业将会不断扩大投资开发规模。像广州、深圳、北京、上海等发达城市，房地产开发起步较早，发展较快，在激烈的市场竞争中，培养了实力雄厚的精英企业，这些企业资金运转能力强、开发水平高、经验丰富，在发展相对滞后的二三线城市，很容易占领市场。”程家龙分析说，此外，内地城市为了引进实力开发商而制订的优惠条件，也是实力开发商趋之若鹜的原因之一。

“二三线城市需要实力开发商，开发商需要土地和利润回报空间，二者一拍即合。”上述业内人士说。

责任编辑/sf066

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