市场洗牌效果明年显现 两成小房产中介面临退市

11月6日中午，在大东区经营一家房产中介的马东(化名)给房东打了十多分钟电话，商量退租。“我看以后干中介是越来越难，还是早点退出吧！”马先生叹着气说。冷清的小店，几乎没有顾客，有的已经成为大家在一起打扑克、下棋的地方，昨日记者走访了十多家房产中介发现，这种情况非常普遍。

自今年下半年以来，沈阳的二手房中介可谓是连遭打击。先是开征二手房个税和营业税已经使二手房的交易量锐减，已有部分中小型中介被迫退市。10月31日，建设部发布了《中国房地产经纪执业规则》(以下简称《规则》)，明令禁止房地产中介“吃差价”。业内人士认为，伴随“吃差价”禁令推进，至少有两成以上的房产中介将退出市场。

“吃差价”富了中介穷了卖家

 《规则》要求，“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”作为一个入行多年的房产经纪人，看到建设部发布的《规则》后，马东说他“郁闷了好几天”。

“干我们这一行的，有几个没吃过差价和占用过客户资金的，就连那些大中介也不例外。”马东说，在沈阳几千家房产中介中，真正不吃差价的可以说寥寥无几。据了解，按沈阳的相关规定，房产中介通常按1%的标准收取佣金，但在实际操作中中介通常按房屋面积大小收取2000元或1000元的佣金，租房的佣金则按单间150元、套间200元这样的收费标准征收。在二手房中介看来，这样的佣金标准非常微薄。

据业内人士介绍，“吃差价”在二手房中介这一行确实非常普遍。目前中介主要通过签空白合同和包销两种方式吃差价。“签空白合同”是卖方只在合同上签了名字，其他条款都不确切，买家支付的钱和卖家收到的钱不一致，由中介来赚钱中间的差价。马东说，有时候中介能吃三四万元的高额差价。“包销”就是由中介一次性付清房款扣房，但并不进行过户，等中介找到出价高的买家后出手来赚取差价。 
但据业内人士透露，现在沈阳的二手房市场信息日渐透明，除了有时候碰上那些急于卖房的和不懂行情的中老年委托者还能“扣房”外，在市场交易冷清的情况下，沈城房产中介吃差价越来越不容易。在这种情况下，《规则》的出台对这些公司无疑是一记重拳，特别是一些小中介，打击可以说是致命的。

“借钱生钱”仨月赚两万

据了解，在过户之前，买方通常将购房款交给中介保管1-3个月的时间，而中介运用这些账面上临时的钱投资获利现象在沈阳中介市场上也极为普遍。而此次《规则》中明确规定：经纪机构不得管理客户交易资金，以杜绝挪用、占用客户的房地产交易资金的行为。

马东对记者坦言，赶上生意好的时候，压在他账面上的钱在百万以上，他就曾经用这笔钱借给别人收取高息，三个月光利息就赚了2万多。但“借钱生钱”这也为二手房交易的资金安全留下隐患，前段时间，天津一个拥有100多个连锁门店的大型中介就出现了卷钱逃走事件，有1.5亿元资金被卷走，这也使二手房中介市场普遍产生信任危机。

经济学家秦岭昨日接受记者采访时谈到，出台资金监管政策，将大大降低二手房中介的市场风险，对消费者权益将起到保护作用。

市场洗牌效果明年显现

对于新规出台，大小中介的反应截然不同。昨日记者就此采访顺驰、君杰等大型房产中介时，他们普遍认为对正规运作的房产中介公司影响不大，有利于整顿和规范整个行业。而小中介则表示冲击很大，有两成以上的小中介将退出市场。

昨日，沈阳顺驰房产的张先生接受记者采访时谈到，新政策对大型中介来说影响不大，有利于减少行业资金链风险，但对部分以现金收房或吃差价为主的公司将面临转型或直接淘汰出局。来自沈阳市房地产研究所的数字显示，受二手房征收营业税和个税打击，沈阳已有近700多家中介被迫关门。但业内人士认为，至少要到明年才能看出市场洗牌效果，在沈阳相对偏远的区域，仍是中小中介一统天下，短期内退市不太可能。秦岭表示，《规则》的出台将继续加剧中介市场的洗牌，届时将有两成以上中介退出市场。