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《物权法》草案历时四年，已过六次审议，这在全国人大的立法史上还是第一例。五审中关于“土地使用权到期后续费”的条文被删除，但期间届满“自动续期”被保留，这等于事实上解除了“70年大限”，可以说，六审稿在这一问题上，已经做到了现实语境下的最大努力。
问题拖后的风险
虽然这次并没有明确规定自动续期不用续费，等于把问题往后拖了。但拖有拖的好处，有些问题现在看是问题，过几年也就不成问题了。
当然，并不是所有的问题都适合拖后解决。问题的拖后也常常伴随着风险与改革成本的增加。当矛盾积累到一定程度之后，问题的解决甚至需要付出血的代价。比如臭名昭著的收容遣送制度，如果不是由于孙志刚被殴打致死这一突发事件，至今恐怕仍然在中国大地上肆虐。土地产权制度关系着所有人的切身利益，关系到改革开放以来个人财富的积累、保全和永续，这一问题不解决，中国的经济发展就会持续受到影响和制约，而问题解决的好坏，更是关系社会稳定与否的关键。《物权法》草案六审稿对于“70年大限”的果断，解决了居民心头的隐忧，也为理顺产权、细化法律法规奠定了基础。
从一定程度上讲，有了对私有财产的尊重和保护，才有了经济持续发展的动力和保证。对一般家庭而言，绝大部分财富积累会物化为房地产，但在目前的房地产领域，我们的制度设计仍然存在着太多的不确定性。
制度设计的三个层次
从制度经济学的角度看，制度设计的目的就在于保证社会公正、减少不确定性，使公民对自己的行为有一个可以预见的预期，而不确定性正是掌握权力的人或机构“寻租”、“设租”的前提条件。从限制权力寻租、减少不确定性和保障公平方面，制度设计可分为三种。
第一种制度既能严格限制权力寻租，又能保证公平。这是一个理想的制度设计，但是往往需要复杂的设计成本。一个完美的制度设计也许是不存在的，但是通过复杂、严密的立法设计，多少能接近这一目标，比如美国对于不动产的产权细分。对此清华大学的贺卫平教授曾讲过一个故事。他在美国生活期间有一座大“house”，邻居是个老头，老头院里有棵树。有一天，风把树刮倒了，一半栽倒在贺教授的院子里。工人来清理时沿着篱笆把树准确地裁成两半，说谁院里的归谁。贺教授说：“我不要，你们拉走吧。”工人则说拉走要交运费，不过运费要由邻居老头出。车进来时把院里的草坪弄坏了，工人说要修的话费用也由邻居老头出。教授说：“修吧。还有你把我门前的马路牙子弄坏了，也得修。”工人就说了：“马路牙子以内是你的房产，马路牙子是市政设施，我们不管。不过，我们可以打电话让市政部门来修，市政部门拿了纳税人的钱，不收费”……这些关于产权和权益的详细划分，在中国人看来或许太过繁琐，但正因为有了这些制度，才使得社会运行成本、人际交往成本大大降低，这些成本要远远大于立法成本，而且好的制度设计是“一次支出、终身受益”，美国人“科斯定理”学得到家。
第二种制度设计算是次优选择，那就是能比较严格地限制权力寻租，但却不能照顾公平。比如，在对有限资源进行分配的时候，理想状态是严格区分授让对象，根据其经济状况等因素合理分配。就像对于廉租房或经济适用房，谁能买谁不能买，什么样的家庭应该享受多少平方米的优惠，划分得越细致，越能减少不确定性和照顾公平。但是，现实中往往并不能如此细致地划分，那么这个最终的选择权力交给谁，就是问题的关键。如果由一个政府机构来负责，这一机构也就掌握了这部分不确定资源，就会根据一个“市场价格”寻租、设租，从而有了行贿、受贿等不法行为。有些国家在对政府廉租性住房分配时，采取了“抓阄”的原始办法，这种做法看似简单，却是减少权力寻租的有效做法。一个人买不到经济适用房会把责任归咎于政府，但却没有人赌输了钱或者买彩票中不了奖去找政府的麻烦（彩票作弊除外）。
第三种制度设计是既不能限制权力寻租，又不能保证公平。此类制度的特征往往是把个体的权利交给一个机构统筹掌握，并想当然地希望该机构成为个体利益的代言人。这种制度的缺陷是显而易见的，首先是“该机构是代表个体利益”的前提错误，并且缺乏对该机构的制约和监督；其次是个体利益千差万别，不可能包办。福利分房制度就是这样一种制度设计。大家把本该自己掌握的购买住房的权利交给了“单位”，单位掌握了所有个人福利，工资只是维持基本生活需要的费用。在这一制度下，对福利品的分配是以权力等级来划分的，房屋的建设以满足本单位领导的需要为主体，附带解决部分群众问题。
《物权法》是制度设计渐变的
表现与条件
有没有第四种组合呢？也就是不能限制权力寻租，却能保证公平。绝对没有。权力，掌握了不确定性资源的权力，永远是不平等的根源。因此，所有正在进步的制度设计，无不是在削弱“公权”对“私权”的干预、强调个体意识的苏醒、用市场方法代替行政命令。而这些办法的基础，都在于清晰明确的产权划分，以期减少交易成本，减少权力寻租的机会。而制度进步的轨迹，也就是从第三种制度设计向第二种和第一种渐变的过程，《物权法》既是渐变的表现，也是进一步渐变的条件。
我们的制度设计正在从计划时期的粗糙转向精细，《物权法》只是开始。我国的体制经历了从单一公有制转向公有、私有并存，这一变化过程中需要大量的工作来区分公产和私产，并给予相应的权利保护。
由于传统思维的影响，我们常常给予公有财产“神圣不可侵犯”的地位，而对于私有财产的处置，常常以公共利益的名义褫夺，比如，强制拆迁中暴露的问题正是这种不平等地位的表现。这些都和产权归属没有细化、权利义务不够明确有关。这是制度变迁过程中的必然现象，在特殊原因之下，个别案例的解决并不能阻止此类纠纷和侵权案件层出不穷地出现。问题的解决仰赖于制度更快地向第一种制度类型变迁，用更细化更明确的法律条文，减少可供“灵活掌握”的不确定性，用法律固化属于我们个人的权利。
再议《物权法》：
见证法与理的时空演进
我国的《物权法》草案历经四年六审走到今天，每走一步都备受关注。在其备受关注的背后，折射的不仅是中国人对于公有物权之外的私人物权的意识觉醒，还有我国立法渐次走向成熟与完善的时空演进过程。人们寄望于《物权法》的，也不仅仅包括居住区道路、绿地、车库归属等与房地财产相关的细部问题，还包括更深层次、更具决定意义的、进而可以影响整个房地产发展乃至社会经济发展的土地使用问题。因此，从这一意义上说，在承认目前《物权法》草案积极进步的前提下，大家作出任何有益的探讨都是有价值的。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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