未封顶按揭叫停：一个看似完整却漏洞百出的新政

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月06日11:50 搜房blog  郑春峰  

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最近，北京市银监局紧急叫停未封顶住宅楼盘的按揭贷款业务，成为房地产行业关注焦点。这意味着，只有楼盘封顶了，银行才可以为买房人办理按揭贷款。有人因此认为，在封顶之前，消费者将只能全款买房；否则，只能等着买封顶的准现房；由此，有观点认为，这将对现行的商品房预售制造成冲击。能否取消预售制再次被提出来。

望京核心商居小户

“这个文件是上周末发出的，事实上银监会9月份就通报过，背景是121号文件发出之后，各银行执行有偏差，比如没有达到条件就放贷。”北京中原地产经纪公司总经理李文杰告诉记者，事实上，封顶才能按揭的规定并不是最近才发出的。早在2003年6月5日，央行就发出通知，明确规定：为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买封顶住房的个人发放住房贷款。然而，这个规定从一发出就似乎就被各银行遗忘了。

李文杰说，有的商业银行突破了规定的尺度进行操作，信号是政府对房地产业金融信贷方面会收得更紧。而据记者了解，三年多来，虽有明文规定，但主体结构未封顶的楼盘却一如既往地提前销售，银行的个人住房商业贷款业务也在飞速发展。有数据显示，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元，而到今年上半年，这一数字超过了20000亿元，8年增加了近100倍。这个巨大的市场，对任何一家商业  银行来说都是巨大的诱惑。

广东发展银行北京分行信贷部总经理许清告诉记者，按揭这一块竞争比较激烈，执行规定就没有业务啊。“我们广发严格执行封顶才能按揭的规定，你看今年我们个人住房贷款方面是负增长，负增长的只有我们一家。但你看交行、民生个贷都增长40%以上，为什么能增这么多，肯定有高于市场的手段啊。”

所谓“高于市场的手段”，是否意味着在突破央行规定的尺度，我们不得而知。但银行主管部门的行动，却给了我们很大的遐想空间。据了解，今年8月，北京市银监局曾对在京商业银行进行过一次个贷业务检查，并称发现了很多不规范的做法。接着，9月27号，北京市银监局召开“房地产贷款风险情况通报会”，并对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》。在这份意见书中，北京市银监局作出了住房项目必须封顶后才能放按揭贷款的规定。

正是上述重申执行央行文件的规定，在最近几天引起了银行界和房地产界的震动。

李文杰认为，这个文件对开发商会有一定的冲击，对他们资金实力的要求更高了。“以前只要付一部分就行，现在要提高一倍的资金才可能运作一个项目。比如过去一个亿，现在要两个亿了。”他认为，“这是合理的，毕竟开发商的实力对于市场的信心保证非常重要。”

备受诟病的是，一段时间以来，有关部分开发商“空手套白狼”的说法广为流传。事实也证明，这个说法并非空穴来风。有数据显示，2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，80%以上资金来自国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上。因此，不少人担心房地产过多的依靠银行资金，将带来巨大的金融风险。

对此，中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授发表了自己的观点。他说，“有些实力很差的开发商也在市场之中，而这次规定能减少空手套白狼、小马拉大车的情况，使真正有实力的开发商能在市场上占据主导，推动房地产市场健康发展。”

而事实上，对于潜在的金融风险，央行也给予关注。2005年8月15日，央行发布报告称，房地产开发资金来源中，开发商的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的银行按揭贷款。因此，银行监管部门多年来一直规定住宅封顶之后，商业银行才能发放按揭贷款，以规避风险。这次北京市银监局重申这一规定，目的不言自明。

“以前买房者交了30%的房款，一般情况下70%的钱就给开发商了。”北京中原地产经纪公司总经理李文杰表示，现在开发商收到钱会慢一些，对开发商要求更高的资金实力，自有资金起码要维持到封顶。

按照银行监管部门控制风险的思路，事实上就是对一段时间以来，开发商挖个坑就可以卖房，就可以从买房者和银行拿到钱的做法提出了挑战。具体而言，针对的就是商品房预售制度。在去年发布的报告中，央行认为由于“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”，因此建议取消商品房预售制度，改为现房销售。

但建设部新闻发言人就此做过针锋相对的表态：商品房预售制度暂不取消。虽然银行部门拿出了“封顶才能按揭”的杀手锏，但房地产业界人士认为，对于销售层面没有影响。李文杰也认为，放款是对开发商的限制，管的是末端层面，而不是销售层面，因此不会冲击到预售制。

在央行规定“封顶才能按揭”的121号文件正式执行之前，商品房预售证与银行按揭是直接挂钩。也就是说，商品房只要拿到了预售证，商业银行就可以为买房者提供贷款。但央行规定让买房和按揭脱钩。也就是建设部门允许卖的房子，银行却不能贷款，两个部门的规定，就这样针锋相对地存在着。

政策的不衔接，反而保留了灵活操作的空间，广东发展银行北京分行信贷部总经理许清也告诉记者，“有些政策很宏观，操作上会有灵活性啊，比如没有封顶也可以接单啊，接单不叫做，放款才叫做。银行说现在可以办，等封顶之后再出帐嘛，先接触着。开发商要维持运转，老百姓要买房，肯定会有办法的，所以只能走地下的方式。”

所谓“接单不叫做，放款才叫做”的方式，记者在东四环外朝阳路某楼盘也见到过。这个楼盘刚挖了一个坑，地基都没有打好。按照规定，买这里的房子是做不了按揭贷款了。记者本以为如果要贷款就暂时不能买了，但售楼小姐告诉记者，“现在你可以先交30%首付，然后等我们楼起来之后再开始办按揭贷款，开始还月供、负担利息，这样对消费者是有利的。”

对照央行和北京市银监局的规定，这样的做法挑不出问题的，他们也已经有了建设部门发放的预售许可证。销售末端似乎也正在适应主管部门规定之间的不一致，在创造新做法方面显得游刃有余，这不能不说是一个值得深思的问题。

刘俊海教授认为，从政策背后的理念、追求的目标和实际作用来看，央行和建设部的规定存在不相容的地方。我们的宏观调控在制度上有缺陷。各部门之间应该联动，而不是相互抵消。

在房地产市场上，各种各行其是、针锋相对的情况我们已经见惯不怪了，比如，基于各自立场的关于房价涨跌的论断；比如，地方对中央政策的阳奉阴违，部门之间政策的相互矛盾。或许，对于前者，我们可以一笑置之，但对于后者，谁又能如此轻松？

“房价还在一路猛涨，作为政策，不能只管自己的一段，应研究对于老百姓是不是有好处，对房地产市场是不是有好处。政策应该是完整的，而不能自行其是，要冷静分析，在一个平衡点上，让老百姓受益。”许清说。

责任编辑/sf057

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