经适房回购条文取消 政策细则有待明确

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月06日13:17 新京报  蒋彦鑫  

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图为北京经济适用房布局示意图

北京住房建设规划(2006-2010)已正式通过市政府批准，并于昨日下发。与公示稿不同的是，公示中原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的说法被删除。同时，拟采用“内循环”制度的经济适用房也仅仅针对今后新建和销售的房屋。

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市规委未透露如何“内循环”

规划改动最大的应该是涉及经济适用房建设的相关政策。之前的公示稿表示，“探索建立经济适用住房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购”，而在此次的表述中，调整为“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度。”

从措辞上来看，审批后的住房规划涉及两个变化：一是“政府回购”之说取消；二是对于实行内循环的经济适用房，限定为“今后新建和销售”的项目。

然而，对于经济适用房如何实行“内循环”的流转模式，昨日，规划委相关官员未作回应。

经适房回购政策广受争议

事实上，在9月30日住房规划公示稿登出后，关于经济适用房由政府回购的说法一直备受争议，由某网推出的一项调查显示，7成网民反对回购政策。有人认为，消费者购买经济适用房时，是以完整产权性质购买，如果改为政府回购，即变为不完整产权，显然会产生后遗效应。同时，购买当时经济适用房所处区域荒僻，价格自然跟现在无法同日而语。如果政府回购，采用的是当时购买的价格，明显违背市场经济的原则。

在公示期满后，市规划委给北京市政府上报的汇总市民意见中也表示，8成市民关注经济适用房回购政策，反对者和支持者兼而有之。市规划委有关负责人昨日表示，此次做的调整，应该是市政府在综合市民建议之后作出的决定。

规划解读

“两限”定义中低价位中小户型

规定：在规划关于“调控和引导各类商品住房建设规模”的章节中，对于“两限房”的提法，由以往的“限房价、限地价”，改为“限套型、限房价”。

规划还表示，要制定年度限套型、限房价普通商品住房建设计划，纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划，积极探索通过限套型、限房价的方式加大中低价位、中小套型普通商品住房供应，从而调控商品住房供应结构和稳定住房价格。

解读：李文杰认为，此次提出的“限套型、限房价”的说法，也表明今后的“两限房”，应当都按照90平方米以下的原则进行建设，而针对这种住房，也应当同经济适用房一样，实行特殊的流通机制。

大户型面临高征税

规定：审定稿中提出，要研究鼓励节能省地型普通住宅建设和消费、限制低密度大套型住房建设和消费的税收政策，引导建立符合国情市情的住房建设和消费模式。今后，低密度大户型的住宅，很可能面临较高额度的税收政策。

解读：董藩认为，抑制开发商追求低密度大户型的住房建设，可在一定程度上缓解北京人口、资源和土地的一系列压力。

李文杰表示，开发商的终极目的是为了赢利，完全靠开发商来推动绿色住宅不现实。只有政府在税收上给予优惠，才具有可行性。而针对北京目前的资源环境状况，建立小户型住宅是解决房屋供不应求、平抑房价的一个有效手段。为此，应当对大户型住宅进行一定程度的高额税收。但同时他表示，有政策，还应有细则支持。

开发贷款严密监控

规定：新规强调，要对贷款资金使用进行严密监控，加大对利用银行贷款囤积土地、房源等违规行为的查处力度；加强对个人住房贷款的前期调查和贷后监督，有区别地适度调整住房消费信贷政策，加大对消费和银行业机构的政策引导，防范房地产信贷风险。

解读：针对加强银行贷款的条款，李文杰表示，这是在旧政策上的一项重申。目前，各银行之间的竞争比较激烈，而房地产贷款一向又被很多银行列为“优质贷款”。因此，在贷款过程中，容易出现一些违规行为，或者不恰当的优惠措施。此次在住宅规划中提出加强监管，说明相关部门已经对房地产在银行领域的违规行为有所重视。

专家观点

“内循环”操作有难度

专家认为，政策实施还有待细则明确

本报讯 昨日，北师大房地产研究中心主任董藩表示，此次相关部门删除“政府回购”的说法，应该是在经济适用房的运转模式上，还需要一个比较成熟的考虑：相关部门对“内循环”尚没有一个明确概念的界定，而价格如何确定、回购的钱由谁支付等一系列问题还需要解决。

董藩表示，根据法不追溯既往的原则，对经济适用房实行“内循环”模式，应当是对今后新建的项目进行。同时，如果政府希望将市场上的经济适用房进行内部循环，在这过程中，应当按照经济适用房的原有价值和现有价值，对利益进行分割。比如一套经济适用房，原有价格50万元，市民自己掏了30万元；而在政府收回时，假如该套房屋市场价格翻番为100万元，那么，就应该按照相关的升值的比例进行利益分配，应当给市民返回60万元。

中原地产华北区域总经理李文杰则表示，经济适用房实行“内循环”很必要，因为经济适用房属于保障用房，不符合条件的人不能再居住，这很正常。但之前必须弄清楚保障用房保障的群体是谁，经济收入怎么界定，怎么让经济适用房不变味。

市场反应

经适房交易受“回购说”抑制

本报讯政府此前公布的回购意向，催热10月经济适用房供应上涨。链家、中大恒基等多家公司的数据显示，在经济适用房规划公示后的一个月，经济适用房的供应量大幅度增加，比上月同期高出3成左右，但成交量上涨幅度不大，挂牌均价也降低了4%左右。

链家地产市场部人士表示，由于许多业主担心回购政策实施将会严重影响其出售收益，从而使部分持有者出现“心理危机”，因此加速上市。而目前经济适用房的前景并不是很明朗，很多相关政策并未出台，因此很多人不敢买，从而抑制了其成交量。

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责任编辑/SF006

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