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《物权法》不会直接影响房地产开发与交易
——专访华东政法学院民法研究中心主任、物权法和房地产法专家高富平教授
中国房地产报：此次《物权法》审议删除了住宅土地使用权到期续费的条文，引起了普遍关注，舆论认为这将对今后房地产业发展和民众持有物业预期产生重大的影响。对此您怎么认为？
高富平：我觉得这可能会引发一些后续问题。如果《物权法》草案一开始就没有涉及相关内容，那么反而不会产生任何影响，而现在《物权法》草案在写入续费问题之后又删去，可能反而会给民众传达许多错误信息。这种回避只会带来更多的不确定性。
而我长期以来就主张应该区分居住用地土地使用权和商业用地土地使用权。对于商业用地来说，可以按照现行的政策进行，但是对于居住土地使用权而言，如果还要求居民在到期之后重新签订条约续费不仅不合理也不具备可操作性。首先说可操作性的问题，如果说全社会绝大多数家庭都要同政府签订续约合同，可想而知工作量有多大，它所消耗的社会成本有多大。其次是不合理，从制度设计来说，政府有义务保障居民的基本居住权，在处理这个问题上，政府提供给居民依附于房屋存在的土地使用权应该是一个比较好的做法。
此外，为了便于征收土地使用费，不妨可以以税代费，通过适当征收土地使用税的方式体现。
中国房地产报：在这次审议后，《物权法》草案仍然没有对“公共利益”作出明确的规定，有学者认为这样会使得公共利益被滥用，正当的私人利益会受到侵害，也有人说将公共利益的规定权下放给了具体执法部门，有利于其在自由裁量的原则下做出合理裁决。您如何看待“公共利益”问题？
高富平：在我国确实一直存在公共利益被滥用的事情。对于公共利益的规定，应该分开来看，一方面公共利益具体涉及方面很多，如果《物权法》细致地列举它的范围，显然是不合适的。但是作为一部大法，《物权法》完全可以对公共利益有个原则性的规定，而且这也是必要的，只有这样，其他的相关法律和机构的自由裁量才有法可依。在我看来，公共利益应该限定在公共事业和基础设施的范畴之中，那些与商业利益相关的活动都不应包括在内。判定是否是公共利益，不能像以前那样根据开展活动的主体是政府还是非政府机构，而只能根据活动本身的性质是公共事业、基础设施还是商业活动。比如，当前很多地方政府或者政府下属单位打着公共利益的旗号从事商业活动就应该被制止。
中国房地产报：在当前物业管理纠纷经常涉及到业主委员会的情况下，此次修改仍然维持五审暂不对“业主委员会能否成为诉讼主体”作规定，这样对今后物业管理纠纷的解决、业主权利的行使会产生哪些影响？
高富平：小区业主委员会能否成为诉讼主体实际上是存在争议的。一方面，由于之前的物业管理条例规定了业主委员会可以作为诉讼主体，所以《物权法》草案决定暂不规定可能是基于这样的考虑，希望法律法规之间不要冲突。另一方面，从法理上说，小区的全体业主团体才应该是法律诉讼主体，而业主委员会只是业主团体的代表机构，只能作为代表人。所以总体上来说，我是赞同应该让业主团体作为诉讼主体，而不是业主委员会。《物权法》采取暂不规定的方式实际上是对问题的一种回避态度，不利于现实问题的解决。
中国房地产报：《物权法》出台对现行房地产法有什么影响？未来《物权法》的出台会对房地产业发展和民众权利维护有什么影响？
高富平：《物权法》是基本法范畴，在法律层阶上要高于房地产法，因而《物权法》的出台一定会对房地产法产生影响。这种影响既是制度性的、理念性的，也是规则性的。所谓制度性，是指《物权法》出台后在民事法律层面上土地使用权和房屋所有权的私权地位被正式确立下来，对今后房地产制度设计和权利保护具有重要意义。所谓规则性，意味着有关房地产的取得、流转和保护的规则将转变为以《物权法》为基础。例如，关于登记的效力、土地使用权或房屋所有权取得规则将首先依据《物权法》。
《物权法》出台肯定会对房地产业具有积极影响，但可能影响不像人们想象得那么大。所谓积极影响，《物权法》至少在制度建设上补了基础制度缺陷的这一课，为公民个人、企业置业和利用物业提供保障，这可以进一步促进房地产业发展。例如，建筑物区分所有制度的确立为业主权利行使提供了规则。所谓影响不大是因为《物权法》本身主要解决民事主体取得不动产物权后的问题，而不涉及房地产开发及其商品交易等，加上《物权法》对农村土地的流转问题仍然予以搁置，对现实中大量存在的租赁土地使用权等也没有涉及，对于建设用地使用权的规范也很笼统。总之，《物权法》对房地产开发和交易不会有直接影响。
中国房地产报：您觉得《物权法》草案的修改是否还会继续？总体上来说，您觉得现在的草案还存在哪些不足？如果修改应从哪个方面进行？
高富平：《物权法》草案已经六审，明年出台似成定局。在回应现实存在的问题方面和未来制定设计方面，我认为《物权法》制定采取一些回避态度，也是从立法政策考虑的。因此，《物权法》留给我们的问题还很多，尤其是在《物权法》指导下如何建构清晰的房地产法还有漫长的路要走。
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