禁止再批别墅用地政策 无奈成为在售别墅促销令

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月05日10:48 中国经营报  谢红玲  

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沪上“天价豪宅”汤臣一品有价无市的窘境，并未引起北京地产商的警觉；新浪房产网炮制的《豪宅七宗罪》，似乎也没能让豪宅买家和卖家内省；政府有关部门对外资购房的限制，只是起到一定的威慑作用；禁止再批别墅用地的政策，则成了在售别墅的促销令。

进入今年第四季度后，北京豪宅又悄然刷新了以前的最高单价纪录，北京银泰中心后期公寓部分“柏悦府”以每平方米7万元的单价，取代了单价6万元的昆仑公寓的江湖地位，成为北京最贵的项目。

然而，一系列与豪宅有关的政令的出台，也考验着这个粗略估算总额足有上百亿元人民币的市场的生命力。

供应量激增

“高端市场是个很特殊的市场，一个项目中最先售出的，往往是那些总价最高、品质也最好的房子。”北京太合嘉园房地产开发有限责任公司副总经理宋汀表示。她所销售的东山墅曾因成功售出一栋价格为4880万元的“楼王”而轰动一时。

或许，正是这一市场信号给了开发商们大量开发顶极豪宅的信心。去年，北京市场上单价每平方米2万元以上及每套总价超过800万元的项目还凤毛麟角。今年，却忽然涌现出一批不仅单价超过2万元，总价也达到千万元级的顶级公寓和顶级别墅。城西有万城华府·好山阁、缘溪堂、北京御园等，城东有北京银泰中心、东山墅、星河湾、昆仑公寓、国花园、NAGA上院等，城北则有玫瑰园四期等。

今年，北京主流豪宅的标准已经从百万元级跃升到千万元级，且供应量上升势头明显。据专业人士估计，目前市场在售的千万元级豪宅总量上千套(栋)，全部售出吸纳的资金总额至少在百亿元人民币以上。

飙价风潮涌动

综观整个北京高端物业市场，下半年来高档公寓继续扮演领涨者的角色，别墅单价涨幅不大，但户型面积变大、装修档次升级，令总价再上新台阶。公寓与别墅以及同类产品间竞相攀比，带动豪宅市场价格一路狂飙。

据悉，占据更好景观资源的星河湾二期产品全面升级，单价也调高到每平方米2.6万元，主力户型总价在每套800万元到1500万元之间。该项目一期销售均价为每平方米1.5万元。银泰中心一期公寓部分销售单价在4万元左右，户型更大、楼层更高的二期“柏悦府”，据称单价要卖到每平方米7万元以上，且主力户型面积在860平方米——这意味着每套公寓的总价都在6000万元以上。

“社会经济发展态势好，豪宅土地资源日益紧缺，国家主导住宅供应结构调整，市场供求关系发生变化，供应有限而需求越调越大，加上产品升级，豪宅的价格自然会上升。”北师大房地产研究所董藩教授分析称。

在他看来，物业税不征收，很难压抑住富豪们不断膨胀的购买需求。而对于一些地产商而言，当前形势下通过涨价提高投资回报率，比新开一个项目更合算，所以有了这一轮需求方和供应方双双推动的涨价潮。

销售状况良好

表面看上去，这是个近似疯狂的市场。但从前期豪宅产品的消化程度上看，这一市场又是有实际需求支撑的，产品升级、涨价现象似乎不能简单判定为“非理性上涨”。

据记者调查，除了NAGA上院、财富公馆等少数项目近期销量偏少外，今年北京多数豪宅项目销售状况良好。位于东四环边的东山墅西区自2004年8月底开盘至今，总共78栋房子仅余2栋未卖出。而以“品质豪宅”自居的星河湾一期，共700套单位的销售也已进入收尾阶段，据说开发商实现销售回款30多亿元人民币。首创置业在京西开发的公园豪宅缘溪堂，每套总价在600万~1000万元，也售出86套。

宋汀告诉记者，千万元级别墅类豪宅的市场反馈不错，买家通常不在意价格，而更关注产品是否适合自己，因为买别墅多数是为了自用而不是投资。

“若客户对项目区位、社区总体规划基本认同，往往是房子的某一个或几个设计细节打动了客户，交易就做成了。”她说。她负责销售的东山墅项目的成功，就有赖于其所在的城市地段、大面积公园配套及产品的准确定位。正因为选择了别墅型态，让它与朝阳版块其他公寓豪宅形成了差异，把土地资源与产品的稀缺性发挥到极致。

而星河湾的成功依靠的也是地理位置、社区规划及产品本身的力量。开发商不遗余力地打造公园景观和社区园林，在产品细节上精益求精，才有了数百个客户对品质豪宅的认同，才创下了数十亿元的销售业绩。

政策风险考验后市

“实际上，国家重申禁止别墅用地审批后，我们的客户忽然增多了。”东山墅、玫瑰园等别墅项目的开发商都向记者反映。国家对90平方米以下小户型建设的政策倾斜，也为以大户型制胜的公寓豪宅带来新一波好行情。

“对外资在京购买第二套住宅的禁令，因为实施细则不明确，对高端市场的负面影响很大。”宋汀说，“跨国企业高管层的外籍华人和一些拥有外籍身份的内地老板，是北京豪宅的主力客户群。”其他几处豪宅的销售负责人对此也有同感。

按照有关规定，凡是7月1日以后在京购买非第一套住宅的外籍人士，产权登记部门均不予审核通过。据悉，眼下各豪宅项目通行的做法是：先和这类客户草签预售合同，收取部分订金，等待政策明确后再定夺。

据多个豪宅项目销售部门反映，外资客户一般占到客户总量的1/3以上。所以，外资购房限令的影响无法忽略不计，很大程度上也加重了此类项目开发商的经营风险。

近日，北京银监局叫停未封顶楼盘个人按揭贷款的新令，也将对豪宅开发商的资金实力形成考验。尽管顶级豪宅的客户大多会选择一次性付款，但还是有一些人会申请按揭贷款。外籍客户被限制了，按揭贷款的客户也少了，那些自有资金实力有限的开发商的日子，恐怕就很难过了。

顶级豪宅这一高投资、高利润项目背后的高风险，随着新政令的出台而凸显出来，今年的牛市明年能否延续，恐怕还要看政策的风向怎么变，说不定如今这一波飙价风潮，会成为京城豪宅最后一次集体疯狂了。 (谢红玲)

望京核心商居小户

责任编辑/sf025

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