深圳市场看好高档写字楼投资回报率可观

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月03日16:01 深圳商报

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三季度供应平缓从国土局和德思勤监测数据得知，深圳市写字楼市场第三季度新增供应量4.32万平方米，同比去年减少41％，环比二季度减少69％，但相比一季度3.76万微增15％。总体来说今年前三季度写字楼供应节奏相对平缓。在经历去年集中放量后，即将入市的新增写字楼项目正在紧锣密鼓的建设中，市场处于能量储备期，即将于第四季度得到释放。

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第三季度，全市写字楼共成交8.2万平方米，环比二季度9.94万平方米的成交量减少17.5％。其中7月12日－7月31日成交1.38万平方米，成交78套，全部为存量市场成交；8月成交4.04万平方米，成交258套，除新增成交1.6万平方米外（福保区的长平商务大厦约3万平方米的成交量除外），存量成交2.04万平方米；9月成交2.73万平方米，136套。因9月新增项目好运来大厦未正式开盘，故9月写字楼成交也全部来自于存量销售。第三季度写字楼成交虽较上季度有所较少，但与其新增量减少有关。在没有新盘入市刺激市场的情况下，写字楼存量成交成为主流，深圳写字楼市场总体成交依然活跃。投资热转向写字楼市场二季度以来相继出台的调控新政主要是针对住宅市场房价增长过快、投机过热的情况，政府对住宅市场的调控使投资转移，越来越多的投资客从住宅市场中撤出来，把资金投入到写字楼物业中，以寻求新的商机。写字楼租金上涨，也使一批租用办公楼的中小型公司自购物业，投资明显增温。

福田中心区在售项目如大中华国际交易广场、新世界中心、金中环商务大厦、卓越时代广场等，销售均价接近或超过2万元／平方米，部分高层单价已达到3万元／平方米。由于中心区写字楼供应量和成交量占全市写字楼市场的绝大份额，该片区的价格直接影响并拉升全市写字楼的租售水平，全市写字楼二手售价和租金持续保持上升态势。

目前，福田中心区写字楼租金在105－130元／月／m2区间，二手楼售价在17000－21000元／m2之间，房价涨幅30－50％；车公庙片区的写字楼租金价格在85－110元／月／m2,其中品质突出的本元大厦，租金已达140元／月／m2,二手楼挂牌售价达到17000元／m2,直指车公庙片区价格新高。可以看出，市场对高品质高档的写字楼物业认同度相当高，投资回报非常可观。

年末供应量充足

后期市场供应量充足，诸多项目陆续入市。深圳写字楼在未来一段时间内将进入一个供应高峰期，中心区、中心西区、华强北等福田片区将有新量持续供应。即将面市的有财富大厦、地铁大厦、免税大厦、特美思大厦；另外，祈年项目、星河国际、丽兹·卡尔顿、香格里拉项目、港中旅大厦等正在建设中。中心西区方面，正在建设的联泰大厦、万轩国际、时代科技大厦也将带来30万平方米供应量。华强北片区的改造项目中华强广场、中航广场、鼎诚国际二期等正在陆续施工，为华强北带来约30万平方米的供应量。近期来看，4－5个项目将于第四季度入市，累计推售面积为28.7万平方米。

8月底，广深港高速客运铁路（香港又称区域快线）的规划进行了重要调整，新铁路广（州）深（圳）段的深圳总站将南移至市中心的福田区，将建造全国首个地底火车站—福田火车站。巨大的客流与便利的交通将给深圳写字楼市场带来更多的机会，也预示深港、深广城际发展、商务往来即将驶上一个快速通道。

作者:德思勤置业研究中心

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