高海燕：五年规划从本质上对商品房市场没有增量

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月03日14:16 搜房网  高海燕  

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2006年11月1日下午搜房大话地产·沙龙举办了“五年住房规划，深圳楼市何去何从？”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：

欢迎进入高海燕的博客：http://gaohaiyan.blog.soufun.com

主持人（郑磊）：感谢茅总的精彩发言，也感谢王锋博士论证。下面邀请深圳社科院地产与城市营运中心主任高海燕教授发言。

高海燕：谢谢各位。5年规划我觉得总体上还是一个比较积极的、正面的文件。他积极的意义有这么几个方面：

第一，应该说是第一次实行了市场上住房规划上的信息对称。在一定意义上可以稳定市场、稳定置业者的心态。大家都说地紧张、房子紧张，起码现在5年规划告诉你这5年供应是基于过去供应和需求总体平衡的基础，让大家住房供应本质上不是太紧张的。

第二，也是第一次考量在市场效率和社会公平上相对是第一次两个因素考虑比较全面的。过去哪能说770万平方米做廉租房建设、经济适用房。我们说房价高，住房紧张，在这样的舆论声音中，有相当多的是社会弱势群体发出的声音。这群人过去我们是漠视了他们的居住权利。在这次5年规划中，应该说拿出的整体体量还是比较大的，总共770万。

第三，在保持机械性的增量和满足率的实现上还是比较注意平衡。过去只讲供应量，我们的住房套数很重要。你满足多少人口住这个很重要。所以过去看数字只看到了增量是多少平方，没有看到增量是多少套房子，这对更多人实现居住权利是有意义的。这是五年规划的三个积极意义。

不足或者值得担心的有这么几个问题：

第一，五年规划从本质上对商品房市场是没有增量的。我们看一看过去十五期间建造住房面积5255万平方米，实际上商品房是4930万，从这个绝对值上讲是下降了。这带来什么问题呢？平抑房价的任务是不积极的。我们公共租赁房这批对象过去是没有能力参与商品房，在商品房供应总量上我们没有这个压力。这是一个问题。

第二，我们提醒置业者解读5年规划的时候不要又推高了房价。过去房价上涨，置业者是一个很重要的力量。为什么这样讲呢？按照五年规划，供应和供需总量是基本平衡的。但是这个平衡是一个静态的数字，市场往往是动态的。在供应和需求这个结点上很难平衡，往往这个错位导致房价上涨，造成所谓的供应紧张。有不理性置业带来、有潜在置业带来。这往往是政府规划做不到的。你没有办法制造这种平衡，因为市场有时候是感性的。我们总体供应尽管说大家不要慌，有房子卖。但是市场不是这样看问题的，媒体一炒作，大家心里一慌就买了。这是反复要在宣传中讲的。

第三，关外房子现阶段到底卖给谁？这也是我们担心的。我们现在大部分住房放在关外。据我调查了解，关外还是相当多的房子。特别是住区资源不成熟的地区，好多房子是卖给投资者，而不是卖给现实需求者。现实需求者短期不会去那里居住，往往有投资眼光的人是看了3、4年后的变化，等到那个生活片区成熟后，再卖给那些人，那些接盘者往往都是一些弱势群体在接盘。如果我们把大量住区规划在关外，我们政府配套措施又不能跟上，这往往便利了投资者，所以我觉得这个要同步。

第四，人口问题，刚才王锋主任解释了一下。我觉得我们要做一个大型的政府课题，来做中产阶级的研究，不能用国外中产标准来说，特别是深圳的中产阶级，把这个阶层性人口数量、年龄、置业、消费、收入各方面要研究透彻。这个人群才是真正影响房地产的人群或者影响主体消费购买力，把这个群体研究清楚了，比研究1200万人口、900万人口都有意义。我准备明年推出一个深圳中产研究报告。在座如果有兴趣，我们可以一起合作。这就是一个大工程，要很多机构配合。把这个研究清楚，比研究什么都有意义。不要永远这个数据是搞不清楚的。

这是我对五年规划的一点看法，大家批评。

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责任编辑/sz005

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