商业用房再现商住混居 住宅禁商却“商不禁住”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月03日11:29 论坛   

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“住宅禁商”却“商不禁住”———

●商业用房成“混居”新形式

自今年六月商住楼被叫停以来，经营一家小型化妆品代理公司的田小姐就一直在寻找新的办公地点。近日，田小姐刚找到了理想的办公场所。这个位于东二环附近的项目以一万出头的均价和面积、户型甚至装修标准均可以自由选择的特点赢得了很多中小型企业的青睐。“更重要的是这儿可以注册公司。”田小姐对记者说，像她这样的小企业租不起高档的写字楼，但市面上中低档的写字楼不是年久失修、办公环境差就是位置不好，总是不尽如人意。“这个项目的位置好，又是精装修价格也不高，即使投资也划得来。”目前唯一美中不足的是，使用年限只有四十年———“因为是商业立项”田小姐解释。

望京核心商居小户

目前在北京，这样的项目已不是个案。记者又先后给几个这样的项目致电询问，得到的统一回答是“项目是酒店式公寓或者公寓式酒店，为商业立项，使用年限四十年，精装修，楼内配有会所。”这类物业的显著特点是物业费较普通住宅高出许多，价格却比同区位的写字楼要便宜。不同的是有的项目有厨房而有的项目没有，更绝的是有的项目干脆打出“户型自由设计”，当记者以买房人身份咨询售楼人员时，得到的解释是“做住宅或办公都可以，有没有厨房也可以根据您的需要决定，不过因为没有煤气管道，居住的话做饭只能用电磁炉。”

●写字楼供给失衡催热商用房

无论是住宅立项做写字楼，还是商业立项做住宅，都是开发建设与前期规划出现了分歧。对于此类产品，中原地产一级市场部经理张坤昱分析认为：目前市场上的写字楼供给量虽然不小，但呈现出倒金字塔结构———即甲级写字楼的比例最高，占到一半以上，而中低端的写字楼始终无法满足市场需求，这是供给层面的一种错位。“即便买得起甲级写字楼，高昂的管理费、停车费等使用成本也会让中小企业吃不消。”而商业用房所处的地段一般都比较好，和写字楼在业态属性上也有较多的相似之处，使得商业用房作办公用相对容易操作。

另有开发商介绍，就目前的市场情况而言，商业地产在北京乃至全国都是个难题。做商业如果不是开发商自己长期持有经营，对商业的总体质量是很难保障的，而持有则会面临很多挑战。所以开发商在拿到较大面积的商业，尤其是住宅的配套商业时，会因为担心难以消化，而考虑将其中一部分改作他用。

●商业用房陷入规划盲区

既方便了中小企业业主，又解决了自身的开发难题，看似双赢的局面是否真的皆大欢喜？

记者在采访中发现，考虑这种“酒店式公寓”的客户大多考虑的还是其投资价值，提及自住，则会产生和商住楼同样的忧虑“一栋楼里如果既有办公的又有自住的，还是会不可避免地影响生活质量，比如电梯、停车位等所有公共设备的使用压力都会很大。”

上文提到的开发商也表示，我国这两年对住宅的关注度较高，对商业用房的限制就不那么明确，这是个由来已久的灰色地带。“如果改作他用的商业用地本来是住宅小区的配套公建，那么减少了本来应有的商业面积就必然会损失整个小区的生活便利性。扩大到地区商业和区域的关系也是如此，毕竟原本的规划用途是站在宏观的角度考虑的。”

商业用房———

是指各类商场、临街房、门面房、餐馆、宾馆等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。配套建筑———

指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

 

责任编辑/commerce_bj001

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