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北京市银监局紧急叫停北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务，这条消息是近期最热的新闻，而沉寂已久的房地产金融问题再次成为业内关注的焦点。那么这条政策的新闻背景是什么，最新变化是什么，这项政策重申之后对于相关各方：银行、开发商、购房人等等的博弈将会走向何方？这些问题都亟待回答。为此焦点房地产网记者进行深入而全面的采访，成文“叫停未封顶楼盘按揭分析”系列，希望能够从各个方面揭露问题的根本。
昨天发表了叫停未封顶楼盘个人按揭的银行篇，这篇分析对开发商的影响。再次声明，本文由于涉及敏感问题，多处不标明受访者名字和职务。【相关阅读：未封顶公积金房贷不受影响 银行恶性竞争引观望】
银行真的“断奶”了吗？如果当真，开发商的钱从那儿来？
这是北京市银监局紧急叫停未封顶楼盘个人住房按揭之后，开发商必然要追问的问题。市场层面的信息反馈表明，目前在京很多项目的开发商已经通知办完合同的客户暂时不办贷款了，这说明目前银行已经严格执行了银监会的通知。但是这种状况究竟会持续多长时间，2003年就有的这条政策究竟能够执行到那种程度，需要在未来的较长一段时间内进行观察。【相关阅读：未封顶公积金房贷不受影响 银行恶性竞争引观望】
不过可以肯定的是，如果这项政策严格执行下去，房地产业内将再次上演行业洗牌。但是，监管部门希望看到的金融风险的防范，可能不会因为这道防火墙的重启而减少多少。
断奶何其难？
“我觉得银监会是在饮鸩止渴。”谈及对银监会这项政策的评价，一位开发商直言不讳地告诉焦点房地产网，“银行还等着我们卖掉房子收回预售款还他们开发贷呢，要都停了，项目进行不下去，他们不急吗？”
一位不愿意透露姓名的非股份制商业银行高管（此君参加了银监会9月27日的会议）证实了上述开发商的担忧，在接受焦点房地产网咨询的时候他表示，该行叫停未封顶楼盘个人按揭是不得已而为之，“肯定影响放贷，打乱了我们的计划。”首先对于个人按揭这块肥肉，银行至少要缓行半年之久才能享用；其次在另一方面，在目前项目普遍很少的情况下，停办个人按揭对于搞好和开发商的关系，毫无益处。
开发贷是风险比较大的，而个人按揭是银行最优质的业务。按照项目放款开发贷和个人按揭“捆绑”的行业潜规则，诸多项目的个人按揭都是给发放开发贷的银行（这笔钱可能用来买地——尽管121号文件里面严令禁止；也可能支付部分工程款或者员工工资甚至拉关系），尽管近年来由于监管部门的介入这种情况减少了不少，但是在巨大的商业利益面前，谁能保证现在的开发是一潭清水呢？
开发商的资金流动逻辑是：买地，然后拿地到银行贷款做房地产开发，刚一刨坑就拿到预售证开始卖房，收到首付之后（现在的政策90平米以上30%）让银行放全款给自己，债务关系变成购房人欠银行剩余部分的按揭从而做“房奴”给银行打工，而这笔银行发过来的款子又支付给银行偿还开发贷款——简单说，就是以最少的自有资金做成大项目，如果购买土地的钱也来自银行，那么便是著名的“空手套白狼”。
层层利益纠葛，银行面临未来呆账危险，这奶是那么容易断的吗？
如果假按揭普遍存在……
预售回款是最优良的一笔成本，这是行业公认的。在刚刚结束的2006年房地产金融年会上，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)的夫人张欣在演讲中谈及这个问题的时候称，这部分占到成本的三分之一强。
回到上文，上述资金流动过程可以很好解释房地产“暴利”问题，任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)先生刚刚又公布了一篇数据，又就房地产的成本问题谈到他坚持的观点：房地产无暴利。如果从资本的投入产出比例来看，的确房地产的利润是控制在一定范围内的，甚至不超过20%。但是这其中，至少70%的钱来自银行：以总资本利润20%，自有资金30%分析，那么自有资金的利润是66%强！
毕竟，很多开发商是用30%的自有资金运作的，但是一部分开发商不是如此，而是货真价实的“空手套白狼”：连这些启动资金，都是利用“假按揭”来做的（关于假按揭的操作手法，请看相关链接文章）。实际上，这样做是需要银行配合的，如果预售顺利，回款顺利，“假按揭”假戏真做，开发商和银行赚了钱，购房人得到房子，万事大吉！但是这个结果的所有宝都是押在开发商的诚信上，要是开发商拿了这笔钱不盖房子了，跑了，怎么办？
结果，楼盘烂尾，银行按照法律程序只能找当初在空白页上签字的无辜的人，或者销帐自认倒霉。实际上假按揭主要发生在四大国有商业银行的支行当中，因为历史原因，当年有能力发放更多贷款的也就是这四家。不久前媒体报道了京城一家著名的假按揭案件，但是处理到最后的结果，尽管按照法律程序，签约的人是有罪的，但是由于媒体的介入和道德考虑，最后埋单的还是银行。
银行为过去的风险埋单，而国有资产也就这么流失了。
但是颇具讽刺意味的是，如果一定要“休克疗法”切断链条，那么事情有可能提前爆发。目前没有任何数据披露，现在北京的这些项目当中有多大比例是假按揭来做的，如果没有事发，便不会成为事实上的“假按揭”；但是银监会叫停未封顶楼盘的个人按揭，游戏的链条断了，楼盘烂尾，假按揭便极有可能浮出水面——这奶好断吗？
叫停让银行多收大半年开发利息？
下一个问题是，开发商的钱从那儿来？
有一种观点认为，钱不成问题！现在北京的市场上，只要有项目，那接盘的人比比皆是。而且除了银行之外，还可以通过基金、私募甚至“过桥贷款”来解决开发资金问题。但问题是，接盘无异于不做了，其他的方式无异于高利贷，如果不是万不得已，谁愿意把项目低价抛售呢？
一位正在做项目的开发商说，由于银监会的政策，目前项目可以用到的回款只能是30%的销售首付回款，那么为了能够增加可以使用的钱，可以做的是加快销售速度：多卖一栋楼以回笼更多资金。“不过不这么做其实问题也不大，因为开发贷款是项目启动的时候就从银行贷出来了，银监会叫停未封顶楼盘的个人按揭不过是让我们多交盖房这段时间的贷款利息。”
回答轻描淡写，不过是几千万的利息，真的不心疼吗？
继续洗牌
“这项政策的执行提醒开发商要控制速度。”一位开发商如是告诉焦点房地产网。类似顺驰前些年那种摊子铺得太大的开发模式，将是不可取的，因为没有银行提供的更多后盾。
另外一个影响显而易见：行业洗牌的继续在所难免，将有更多的小开发商退出游戏，更多资质良好的品牌开发商将继续瓜分北京市场，这样的发展结果，其一，可能让更专业更有实力的开发商开发更好的产品；但是其二，寡头经济的结果是，价格越炒越高，开发商和购房者的力量对比再次倾向开发商。
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