三季度租赁市场一片火爆 买卖市场体现四大反差

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月02日12:05 中原地产   

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2006年10月25日由北京市建委发布了2006年第三季度的租赁指导价格，据北京中原三级市场部统计数据可知，环比2季度有大部分区域价格飘红，其中，一居室有78%的区域价格出现上涨，二居室有76%的区域出现上涨，三居室有35%的区域出现上涨。可见，三季度租赁市场呈现一片火爆现象，而与租赁市场相对应的买卖市场则出现不温不火现象。分析其原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为，主要是受2006年系列政策影响，消费者购房心态受到很大影响，在买卖和租赁之间发生转移，再加之7月份大学生毕业而带来的强劲的租房需求，这些都成为促成三季度买卖和租赁市场出现反差变化的重要因素。

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下面北京中原三级市场部研究人士来具体分析买卖和租赁市场之间的四大反差：

反差一：租赁市场一片火爆，买卖市场不温不火

据北京中原三级市场部统计数据显示：2006年第三季度二手房买卖成交量环比2季度仍处上涨状态，但涨幅仅为7.13%，整个买卖市场处于不温不火状态。而租赁市场则不同，据统计，2006年第三季度环比2季度租赁成交量出现大幅上涨，达32.1%，一片热闹景象。分析其原因，北京中原三级市场部研究人士认为：

1）2006年第三季度的二手房市场由于受到营业税、个税征收的双重影响，买卖双方的交易进度有所减缓，买卖双方处于博奕状态。但由于受到05年系列政策后的房价变化趋势，消费者对政策已经具备一定心理承受能力，不再像以前一样盲目观望。因此，表现在二手房交易市场上，交易活跃度虽有所降低，但同二季度相比仍呈上涨状态。

2）2006年第三季度租赁市场的活跃，一方面是受到政策对买卖市场消费者的影响，有部分人群转向租赁市场，活跃租赁市场；另一方面，主要是受到7月份大学生毕业的大量租房需求对租赁市场的冲击导致而成。

反差二：政策影响效果初显，价格涨幅减缓，但买卖涨幅仍高于租赁涨幅

2006年系列政策犹如雨后春笋般层出不穷，且一道比一道严厉，系列政策矛头直指目前居高不下的房价，旨在进一步平抑房地产价格。通过对第三季度的北京中原二手商品房报价数据分析可知，政策对价格影响效果初显，虽然房价仍在上涨，但涨幅有所趋缓，第三季度同二季度相比，北京二手商品房报价涨幅仅为4.4%，第三季度二手商品房报价达8065元/平方米。而租赁市场的价格涨幅也出现有涨有跌现象，其中一居、二居价格涨幅都出现下降现象，而三居价格涨幅则出现上升现象。但从增长幅度来看，买卖涨幅4.4%仍高于二居室最高租赁涨幅0.7%。分析其原因，北京中原三级市场部研究人士认为，买卖涨幅高于租赁涨幅原因主要是受到买卖市场强劲的需求支持和租赁市场房源的选择余地范围较大而致。但从另一个角度考虑，也正是由于买卖涨幅高于租赁涨幅这种原因，在很大程度上促使部分在将房屋是售还是租之间犹豫的业主加快了选择依据和选择进程。

（详见下表）

居室	3 季度环比 2 季度	2 季度环比 1 季度
一居	0.4%	1.3%
二居	0.7%	1.0%
三居	0.5%	0.1%

(以上数据来源于北京市建委指导价格数据)

反差三：买卖成交有向郊区扩延之势，且市区租房、郊区买房趋势悄然形成

据北京房地产交易网数据统计显示，二手房买卖市场上，三季度环比二季度相比，中心四城区二手房成交量增长明显，达到30%，而10大远郊区县（通州、房山、顺义、门头沟、大兴、怀柔、密云、昌平、延庆、平谷区）的二手房成交量在三季度环比二季度虽然有所下降，但从三季度来看，10大远郊区县的二手房成交量仍占有30%的占比量，表现出蓄势待发之势。分析主要原因是政府加大对远郊区县交通、配套设施建设，在远郊区域生活的便利性在不断增强，再加之其巨大的价格优势，促使远郊区县的二手房备受消费者关注，有整装待发之势。

与此同时，从2006年第三季度的租赁指导价格可反应出：指导价格上涨的区域从另一个角度也说明是由于交易活跃而致。根据北京中原三级市场部对市建委发布的2006年第三季度租赁指导价格数据分析，在11个监测区域中，一居室指导价格有9个出现上涨，其中，城八区中除西城区出现下降外，其它都呈上涨趋势，崇文区上涨2.5%，石景山上涨2.7%；二居室指导价格在城八区中除东城、崇文出现下降外，其余均呈上涨趋势，其中，宣武区上涨2.2%，丰台区上涨1.3%。市区租赁成交价格的普遍上涨在一定程度上反应出市区租赁市场交易的活跃程度。与买卖市场的向郊区过渡相比，市场在渐渐形成一种市区租房、郊区买房的模式。

反差四：买卖市场二手商品房正一枝独秀，而租赁市场则遍地开花

从2006年针对二手房市场出台的系列政策来看，对二手商品房和公房影响不一，营业税和个税的征收，主要对二手商品房影响较大，但据北京交易信息网统计数据显示，2006年第三季度二手商品房占比为62.74%，第二季度二手商品房占比为59.34%，可见，虽然受到政策影响，但二手商品房在买卖市场的主体地位不变，仍然是一枝独秀；而租赁市场则不同，各种属性房屋成交呈现遍地开花状态，消费者租房并不过多考虑房屋的属性，而只是在居室和地段再结合自己的经济承受能力作一分别。这点在第三季度市建季发布的租赁指导价格中也可得到证明，据市建委三季度租赁指导价格统计数据显示：东城楼房一居室租金最高，为1542元/月；大兴最低，为623元/月。西城楼房二居室租金最高，为1957元/月；大兴最低，为785元/月。西城楼房三居室租金最高，为2322元/月；丰台最低，为1745元/月。可以看出在租赁市场上价格的高低与房屋属性无太大关系，而主要由居室和地段决定。

责任编辑/sf066

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