侯瑞波：深圳2006-2010年五年住房规划数据分析！

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月02日14:34 搜房网  侯瑞波  

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 2006年11月1日下午搜房大话地产·沙龙举办了“五年住房规划，深圳楼市何去何从？
”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：

欢迎进入侯瑞波的博客：http://blog.soufun.com/bulu/5419838/stencil003_1.htm

主持人（郑磊）：今天下午参加“大话地产”的嘉宾有：深圳房地产研究中心主任王锋；深圳社科院地产与城市营运中心主任高海燕；中指院华南地区首席代表侯瑞波；德思勤深圳公司副总徐治政；高发地产副总经理李清；世联品控中心总监唐楚才；深圳方略地产研究中心主任茅巍；南方都市报《黄金楼市》主编沈永淳；中国房地产报华南新闻中心副主任李宗苗；众厦地产总经理助理兼品牌总监林晓华，也就是博客风林火；振业集团营销总监吕继纲；海岸地产项目经理林文建；卓越置业集团项目经理熊传新。
 
今天“大话地产”的主持人由我和搜房网博客频道营运总监王方一起主持。今天“大话地产”的主题是：五年住房规划，深圳楼市何去何从？首先我们邀请中指院侯瑞波展示五年规划背景材料。

侯瑞波：我准备一个背景材料，以便大家讨论比较方便一些。第一，这几个数据可以说明一些问题。人均居住面积，规划之前到底深圳是一个什么的情况。用了2000、2005年的数据，深圳2000年当时人口700万，面积19000万平方米。到2005年之后，住房面积达到了2.45亿，接近2.5亿，人口达到1200万。我把面积算了一下，2000年人均达到27.5，2005年降为20.4。我参考广东省人口标准，总人口1200万，深圳常住人口827万，面积平均一下后，05年是20.4。我们看国内情况，上海是33.07，北京是32.86，这两个城市跟深圳相比，可以看出深圳面积相差这么大。再一个是重庆，重庆生产总值相当于深圳的1/5，是30.6，广东平均26.46，全国平均26.11。

因此，我发现了一个规律，越发达地区居住面积越大。深圳只有20.4，即便按照800万人口计算也只有29平米。我们看国际上标准，国际人均水平35平米。另外建设部政策研究中心专门做了一个小康社会人均标准，也是35平米。到05年底，最起码深圳住房水平和国际平均水平有相当的差距，相当于差了十多平米。单从这个指标来看，我们相差很大。

再看一下2006-2010年规划蓝图（见图），总建筑面积准备5年里供应达到5700万，商品房占4930万，新规划包含了1800万旧城改造，也就是3130万是新创造的商品房。那么就是说，01-05年我们商品房3600万，相比还是下降了。唯一提高的是经济适用房、公共租赁房，公共租赁房占10%，标准有所提高。因此我们做了一个假设，假设1200万人口不变，到2010人口平均居住面积25.2平米。另外按照深圳人口增加模型做了一个标准，05、06年按照10%的水平，今后几年按照5%的水平，人口达到1150万，这样相差别不大，26平米。和全国水平就是这样一个差距。应该说近几年人口增长14.9%，按照这个来做可能接近2000万人口。这个可能达不到。按照我们做的标准，常驻人口达到1150万。标准就是26平米。

按照建设性质分为三类，商品房、公共租赁房、经济适用房。北京1500万人口，常住人口1000万，每年200万的经济适用房，五年要做1000万。另外还有1800万的旧城改造。

我专门收录了98年-2005年的数据，这是全市新增的存量房。蓝色是每年新增存量房。到2002年之后到2005年，绝对值也是下降了，新增需求下降幅度更大。基本上是按照25-35的水平在增长。

这是我们做的一个批售面积，这和存量有一些差别。批售就是在市场上可以卖，但是不一定现在可以住。蓝色是批售面积（见图），这是02到05年的曲线，如果按照需求或者批售的情况，应该说06-07年基本跟我们的需求曲线接近，从08年之后全部下降。这是供大家的一个讨论。应该说从02年到05年，每年差不多有20万平米以上的缺口，也就是说5年缺100万平米。

还有住房供需结构，这有几个标准，我们拿90平米面积来算就是这样一个情况（见图），商品房规划89.64平米，近3年成交的实际标准是90.5平米，相差0.9平米，套均面积下降了。国内城镇居民标准82-83平米，深圳的成交标准高了一些。

规划要点：第一，部分商品房用地含有公共租赁住房。第二，社区配套必须首期建设和验收。第三，新出让商品房项目，逐步推行竣工验收后销售。第四，年度土地出让结收益的10%用于公共租赁房建设。第五，积极推进物业税征收政策的制定。

这就是我的分析。

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责任编辑/sz005

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