杭州第一批经济适用房已满5年上限 要卖有点难

10月12日，浙江省政府出台了《关于进一步加强城镇住房保障体系建设若干意见》。其中关于经济适用房准入制度进一步被明确：准入条件更加严格，面积控制在90平方米以内。而对于经济适用房的出租和出售则用了“严格限制”的字眼加以强调。二手经济适用房上市，似乎并不是如房东所愿的那么有高利润。

第一批房源挂牌量为个位数

据推算，杭州市第一批经济适用房已满5年，而其即将上市的消息早在今年上半年就开始引起业界关注。

第一批可上市经济适用房主要集中在三塘区块(包括三塘苑小区、三塘柳园、三塘沁园、长德公寓以及长兴公寓)。由于周边配套成熟，中小户型居多，许多钟情于此的购房者都翘首以盼。

应小姐就是这批房源的追随者之一，从5月份开始她和男朋友就一直在三塘一带寻觅未来的婚房，听说第一批经济适用房即将上市，着实让她兴奋了一阵。因为据她所知，这一带有很多的业主并不住在这里，而是将房子出租的。她猜想如果5年满了可以出售的话，一定会有一部分房源选择上市，毕竟现在的价格与当初相比已经番了几倍，利润可观。

但近五个月过去了，事情却并非如应小姐所愿。我们在二手楼市当中看到，如今经济适用房的挂牌量相比几个月前几乎没有增加。据中原地产统计，截至目前，挂牌的经济适用房仍停留在个位数。“而且有些房东还是在卖和租之间摇摆不定，很难谈拢。”中原地产三塘分行经纪人小吴说。楼市千呼万唤，怎奈这些经济适用房的房东就是按兵不动，其中原因恐怕还是一个字——“税”！

税费高，想出售不是那么容易

虽然三塘一带的价格目前已到达一个高位，但是税费相对来说也比普通的私房要高。除个税之外还需补足差价部分。目前有关经济适用房差价部分的税费征收标准按照2004年3月4日的《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》来执行。该办法规定，经济适用房与普通商品房相比，需要补缴的费用主要为土地出让金，主要分三种情况：

1.按照房改房标准：在2001年2月5日前买了经济适用房的，需补缴的土地出让金按房改房的标准来执行。

例如：一套三塘沁园70平方米的房子，总楼层为7楼，分摊土地面积为10平方米，土地等级为5级土地，需要缴纳的土地出让金大概在2000元左右。

2. 2001年2月5日至2003年3月31日之间购买的经济适用房，按照物价局核定的商品房价格与经济适用房价格之间的差价缴纳；

3. 2003年3月31日后购买的经济适用房，按照同类地段、同类商品房市场价格与经济适用房价格之间的差价。

同样以上面那套房子为例，目前市场价格大概在56万元左右，购入价假设为21万元，那么二者之间的差价为35万元，要全部上缴。

从上述规定来看，在2001年2月5日之前购买的经济适用房交易成本相对较低(与房改房的交易成本相当)，但满足这一条件的供应房源如凤毛麟角。而第2条规定中，其商品房价格为物价局下发的经济适用房价格批复文件中核定的商品房价格，原则上应该比目前的市场价格要低，但目前尚未见成交案例，也就是说还没有参考标准。而第3条不用说，基本上没有太多利润可言了。

调控政策再限出售

而8月的个税、本月省政府的《关于进一步加强城镇住房保障体系建设若干意见》、杭州市政府《杭州市个人租赁管理规定》，对于这一特殊保障性质的房产，都做出特别规定。严格限制出租和出售使一些原本打算出租和出售经济适用房的房东止步。一位准备在11月入市交易的三塘经济适用房卖家大叹“想逃也逃不了”。

若以杭州市场的实际情况来看，第一批经济适用房原本购置的价格普遍在2600~3000元/㎡之间，而目前这批地段较好的经济适用房(如三塘小区、嘉绿苑等)的市场价格已达到8000~9000元/㎡，价格的大落差必将带来税额的高企。

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