经济观察：住房结构调整考验地方政府执行力度

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月02日08:53 中国证券报  费杨生  

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住房政策走样 八年房改安居问题反成和谐隐患

楼市“金九银十”黯然收官

住房结构调整考验地方政府执行力

楼市“旺季不旺”基本成了今年各大城市“金九银十”的统一“脸谱”，但同样的表面之下实则暗藏着宏观调整下的市场微妙差异：上海、广州房价走跌，北京、深圳房价继续坚挺，房价后期走势有望改变单一的“上涨曲线”；另一方面，住房结构调整压力颇大，如何落实政策保障型住宅将继续考验各地政府的执政能力。

“金九银十”风光不再

从北京、上海、广州等地的房地产交易情况来看，这几个热点城市的“金九银十”都没能再现往年的风光。 ["王小二过年"是宿命 楼市"金九银十"草草落幕]

北京的期房签约在“金九银十”比去年同期下降了近两成。根据北京市房地产交易管理网的统计，今年9月的住宅期房网上签约量为14844套，日均签约为494套；10月的数据为11666套，日均签约为416套。而去年9月，住宅期房网上签约量为16644套，日均签约为554套；10月为14957套，日均签约为482套。不论从总量还是日均签约量来看，今年的“金九银十”均有较大幅度下降，分别下降了16.11%和12.16%。

上海、广州等地也未能延续“金九银十”的往年辉煌。根据上海房产之窗统计，10月新建普通商品房住宅成交面积约为95万平方米，大大低于9月的125.02万平方米。而9月的住宅成交量约为195.24万平米，尽管比8月增长了10.17%，但与往年40%左右的增幅相比，无疑逊色不少。广州楼市在9月表现出了反弹迹象，普通商品住宅共成交5920套，约66万平方米，比8月的5322套有所回升，但仍远远低于5月份调控前的7000多套。

房价后期走势难捉摸

5月底以来，房地产调控政策密集出台。在10月结束的调研中，建设部等十部委对近半年来的调控效果基本满意，认为房价涨幅已得到控制，但也存在部分热点城市房价上涨过快的问题。业内专家称，“金九银十”过后，房价走势将呈现怎样的曲线还很难判断。

“金九银十”期间，上海、广州房价的下跌改变了近年来房价图表中只有上涨曲线的局面。广州市国土房管局10月公布的分析报告显示，继8月房价小幅下跌之后，9月广州房价继续回落，新建商品住房均价创下今年宏观调控以来最大跌幅纪录，每平米比上月下降了406元，为6382元/平方米，环比跌幅达6%。上海方面，有数据显示，10月份上海内环新建普通商品住宅成交量为11.29万平方米，仅为9月份的50%左右，成交均价则每平方米下降了271元。

另一方面，北京、深圳等地的房价继续坚挺。国家发改委昨日公布的数据显示，今年9月，全国70个大中城市新建商品房售价同比上涨6.3%，涨幅比上月回落0.8个百分点。与去年同月相比，涨幅较大的主要城市包括：厦门11.4%，深圳10.6%，北京10.3%，福州10%，成都8.9%和广州8.7%等；下降的城市有3个：上海1.3%，昆明0.7%和丹东0.5%。

中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳认为，北京房价短期内未呈现下滑趋势并不代表政策对其没有影响；而上海、广州等大城市出现了房价与成交量的双跌，一方面是调控的必然，一方面具有一定的传染性和周期性，考虑到北京的特殊地理位置，有可能出现上涨幅度趋缓，房价逐步保持稳定的局面。

也有业内专家表示，如果地方政府在调整住房结构、规范房地产交易秩序等方面有所作为的话，部分热点城市房价下跌或者房价增幅趋缓的可能性是比较大的。

豪华别墅
城郊居民区

城市出现 "挤出效应" 谁在助推居住区贫富分割?

住房结构调整是调控重点

不少专家指出，住房供应结构性矛盾依然突出是目前宏观调控的主要难题，下一步应着力于破解住房结构谜局，将“90平米、70%”政策落到实处，并严格执行经济适用房、廉租房的供应政策，完善住房保障制度。

房价偏高的一个主要原因是住房供应结构不合理。不少开发商为追求高额利润，纷纷开发大户型的高档住宅，而地方政府为追求更多的土地出让收入，也积极或不自觉地推动房价上涨，这些因素造成大量的高档房充斥市场，而大多数的中低收入者被迫沦为“房奴”或“望房兴叹”。

国家信息中心经济预测部宏观政策动向课题组认为，此轮新政的一大亮点便是将“调整住房供应结构”与“稳定住房价格”并重，这也是房地产调控的长期基调。建设部等十部委在调研后也提出，下一步调控的重点是加强住房供应结构调整。但如何落实“90平米、70%”的政策，如何保证“限户型、限房价”商品房的开发，如何完善以经济适用房、廉租房为主体的住房保障制度，仍是摆在调控者面前的一个谜局。

目前，大部分城市已经按中央要求出台了《住房建设“十一五”规划》，基本上都倾向于将“套型建筑面积在90平方米以下的商品住房需占70%”的规定定位于总量控制，而不是项目控制。有业内人士认为，这实际上为各地调控留下了余地。

而限价房除了现身于青岛、宁波等少数几个城市外，北京、上海等一线城市还难觅踪影。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平认为，限价房要起到平抑房价的作用，必须要有一定规模的量，而这个量的实现基本上是不现实的。此外，限价房的相关政策也尚未出台，其目标销售群体如何定位、是否允许再上市、价格该如何“限”等都还没有明确。

一位业内专家指出，调控政策显露“威力”至少需要两三年的时间。到那时，住房结构调整的谜局是否能够解决，“这主要取决于地方政府的执行力了”。

望京核心商居小户

责任编辑/sf066

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