银根再次收紧 中小型房地产企业或将被逼迫退市
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历史有时总是惊人的相似。３年前的情景仿佛一夜之间重回楼市。１０月２６日，有媒体报道称，北京市银监局已紧急叫停未封顶楼盘房贷。这条规定是对２００３年央行１２１号文件（即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）的重申。
消息传开，有开发商如坐针毡。“经历宏观调控，对于许多资金链本来就比较脆弱的开发商来说，这无异于雪上加霜。”当天，京城一位开发商在接受中国经济时报记者采访时表示。
另有开发商指出，倘若严格执行上述政策，很多开发商将不得不面对长达三个月甚至半年的“生死考验”。
种种迹象显示，监管部门正试图进一步收紧“银根”，实力较弱的中小房地产商将首当其冲，经受这轮宏观调控的洗礼。
紧急叫停未封顶楼盘房贷
１０月２６日，记者致电北京市银监局，求证紧急叫停未封顶楼盘房贷一事，相关人士对此守口如瓶或声称毫不知情。
２６日及２７日，记者又先后致电中国银监会和中国人民银行有关部门，两部门相关人士均表示，最近从未下发过紧急叫停未封顶楼盘房贷方面的文件。随后，记者从多个渠道证实，北京市银监局紧急叫停未封顶楼盘房贷，确有其事，并非空穴来风。
“我们收到相关的文件已经有几天了。”工商银行北京分行昌平支行信贷处一位人士如是表示。不过，工行总行房贷部有关负责人士表示并未收到类似通知。
上述人士表示，北京市银监局发文一般到不了工行总行，工行总行没有接到相关通知属于正常。这位人士同时向记者提供了一个细节——近日，北京市银监局曾召开三季度联席会议，会议内容向工行总行作了通报，股份制商业银行都收到了紧急叫停未封顶楼盘房贷的相关文件。
“没有收到相关通知，并不代表工行下属业务部门不执行北京市银监局的规定。”这位人士说。
据有关媒体１０月２６日报道，位于北京北五环一处楼盘，原本６家提供贷款业务的银行如今只剩下了深圳发展银行、兴业银行和中国银行３家。在这３家银行中，深圳发展银行也接到了通知，“暂不接单”。
京城一位开发商在接受记者采访时透露，目前尚能办理个人住房贷款的民生、光大等银行，也已知会相关开发商，将在１０月底最迟１１月初，停止主体结构未封顶楼盘的个人住房贷款业务。另外，浦发银行北京分行有关人士也表示，该行目前已经停止了未封顶楼盘的贷款。
知情人士表示，９月２７日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》，并根据现场检查情况要求各家银行停止对未封顶楼盘发放房贷。
除规定一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款外，北京市银监局还规定“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率。”如发现违规问题将严肃处理，主要责任人就地免职。此外，北京市银监局还要求各经营单位对现有的个人住房商业贷款业务进行排查，对不符合规定的贷款立即停止发放。
据悉，目前受上述文件限制的有兴业银行、招商银行、华夏银行、民生银行等９家全国性的股份制商业银行。这些银行已下达了各自的处理文件，将陆续从未封顶楼盘项目退出。
预售模式遭遇挑战
“这项政策其实早就有，只是一直没有严格地执行。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生１０月２６日认为，北京银监局上述举动是对２００３年央行１２１号文件（即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）的重申。
针对房地产过热迹象，２００３年６月央行出台的１２１文件要求商业银行加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。１２１号文明确指出：“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
“有些开发商和银行有关系，楼盘没封顶就做按揭贷款，知道不能做，主要是想办法进行变通。” 聂梅生说。北京季景沁园销售总监柯秀林坦言，实际上，当前未封顶就做房贷这种现象“具有一定普遍性”。
工行北京分行昌平支行一位人士分析，北京市银监局之所以重申１２１号文件，一个主要的原因是“怕开发商出事”。这位人士说，很多开发商资金不足，主要靠拿银行的钱去搞房地产开发，其中隐藏着巨大的风险。
聂梅生认为，北京市紧急叫停未封顶楼盘房贷，对北京所有开发商都有影响。“过去只要‘四证齐全’，银行就能给开发商发放贷款，开发商只有将房子卖出去才能收回投资，若没有封顶不能办理房贷，有的开发商就会接不上气儿，资金链可能会有问题。”
“对开发商来说，这个打击太大了！” 光大银行公司业务部总经理徐金麟表示，封顶才能做房贷意味着银行放贷标准提高了，对银行来说，是一件好事，可以防范风险；但是这种标准对开发商而言，要求太高了。“很多开发商资金本来挺紧张，这样做（对开发商）肯定有很大的影响。”
阳光１００常务副总经理范小冲强调，此次银行提高门槛，对期房销售模式将带来很大挑战。“在项目开发后期，开发商后续资金主要来自销售回款，如果不能尽快实现资金回笼，资金按时回来，必定会对开发商造成很大压力。即便是拿到预售证，银行不给按揭，也只能收取定金、首付款，大钱还是下不来。”范小冲指出，封顶银行才给做房贷，不仅将直接给开发商现金流带来非常大的压力，而且将使开发商过去惯用的预售模式——即利用银行杠杆，依靠大量回款，以很少资金撬动很大项目模式——无法故事重演。
中小房企艰难过“冬”？
有业内人士认为，北京市紧急叫停未封顶楼盘房贷事实上只是宏观调控的一部分，随着宏观调控的深入，不排除各地特别是一些热点城市银行监管部门采取类似的行动。
接下来的问题是，一些中小房企或将面临被迫退出市场的命运。
“原来有些项目还没出地面，就开始向银行贷款。”徐金麟告诉记者。另有业内人士表示，有的项目挖坑就向银行贷款，导致这种现象除了当前银行有放贷冲动，开发商资金不足，没有实力往往是主要原因。
国家信息中心经济预测部最新发布的《中国房地产业月度运行报告》显示，今年１—７月，全国房地产开发企业累计到位资金１４４１６．７５亿元，同比增长２９．４％。其中，作为房地产开发的一项重要资金来源——定金及预收款，占到了全部到位资金的２７．８％。而去年同期，这一比重是３８．２％，２００４年则为４３．１％。而购房者支付的定金及预收款，一半以上是个人住房商业贷款。设若将开发贷款也计算在内，人们不难发现，开发商的自有资金非常有限。
三年前，１２１号文件的出台曾经让不少开发商感到恐慌。北京华远集团董事长任志强就曾预言：“５０％以上企业会垮台，７０％以上项目将无法继续。”当时，这一说法得到许多地产业内人士的附和。１２１号文件也被称之为“中国地产业十年来最苛刻”的政策而受到开发商的广泛质疑。
分析人士指出，之所以任志强当年的预言没有应验，一个不可忽视的因素就是１２１号文件没有得到认真的执行。
银行业存在的问题如今已引起了有关部门的重视。近日，中国银监会主席刘明康在第四季度经济金融形势通报电视电话会上特别强调，银行业金融机构要继续贯彻落实宏观调控政策，保持和维护银行业稳健运行和发展，促进国民经济持续健康发展。此前，刘明康还对银行业风险发出警示，要求警惕三大风险，其中就包括房地产开发贷款和按揭贷款的不良率很可能进一步上升。最近，银监会又先后发出了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》和《商业银行合规风险管理指引》。
种种迹象显示，金融监管日趋严格，“银根”日渐收紧。这对抗风险能力较弱的中小房企来说，如同遭遇寒冬。“过去盖１８层或２８层楼房，最多盖到１０层左右，就可以通过银行按揭回款，这次明确提出不管盖多高的楼房都得封顶，否则银行不给贷款。”范小冲估计，正常情况下，这将给开发商带来三个月甚至长达半年“青黄不接”，现金流压力空前，过了这道坎儿，才能笑到最后。
“小的、没有实力的开发企业，可能受（新政策）影响较大，其生存能力将大受考验，特别是一些操作不规范的开发商，有可能退出市场，受影响严重的楼盘可能烂尾。”柯秀林说，开发商素质良莠不齐，“从长远来看，筛掉一些本应该淘汰的开发商，也是一件好事。”
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