购房者无奈面对楼市疲软 地产市场博弈中有妥协

在政策频出的房地产市场，表面上是风平浪静的销售淡景：中介门店门庭冷清，生意萧条；多数售楼处询问者多，下单者少。背地里则是一场惊心动魄的买卖方心理大战。上海房地产评论人林戈指出，何时打破楼市观望与沉默，就要看这种买卖博弈谁会最终妥协。

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27岁的林先生手中握着自己积攒和家人“支援”的30余万的购房首付款，只等买到称心的房子就立即完婚。宏观调控下，深知楼市博弈规则的林先生还是下了定单。但是，原本他看好的上海浦东世纪公园板块某楼盘因为二手房个税原因已经由调控初期的单价13000元涨至15000元/平方米，于是他只好转向另一个房龄稍长，小区规模稍小的楼盘。

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“因为税费增加的原因，卖房人将成本转嫁入房价是调控初期必然的现象。”中原地产的一位分析人士认为，林先生处于的正是这样的阶段。“但是，如果等到一部分炒房人已经无力支持房产持有成本时，降价抛盘现象才会集中出现。如果这一过程中刚性需求量比较大，就可能出现略微降价引来‘争买’，再引导出新一轮价格坚挺的局面。”分析师称。

显然，当像林先生这样的刚性需求者大量存在，楼市的价格博弈就将是小幅波动，往复循环的过程，大涨与大降的可能都不明确。

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全国市场究竟有多少刚性需求，并不能找到准确的统计数据，一些已经公布的调查显示，上海目前买房人几乎90%以上为自住用房，即刚性需求。北京、广州、深圳等城市的购房投资比例也在下降。一个有效的证明是越来越多的购房者选择尽量少按揭，甚至一次性方式支付房款。“炒房人的特征是尽量少用自有资金，能多贷就多贷款。”中夏律师事务所房地产律师倪志刚称。据了解，北京一次性付款买房的比例已经达到市场总量的近50%。

“我们担心的是，政策导向可能令开发商或卖房人在资金快速回笼的压力下降价销售，以打破买房人的观望情绪。那么一旦大量处于观望状态的买房人重新入市，是否还会引来新一轮的房价上涨呢？”上海市民刘先生向记者表示自己的担忧。

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