部分楼盘单价让利800 沪上中心楼盘降低门槛揽客

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月01日09:18 上海商报  徐健  

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１０月２６日，沪上新房市场成交近千套，创下１０月以来单日最高成交量，也是进入传统“金九银十”时节以来，除了９月２８日成交１１００套之外成交最好的一天。统计数据显示，上周（１０月２０日－１０月２６日）新房住宅成交４３９７套，与之前一周相比成交套数增加３９９套，成交量增加８．３％。

在该周住宅成交面积ＴＯＰ１０楼盘中，单价万元以上的楼盘也频频露面，浦西世博园区红线范围之内的耀江花园位居榜眼，一周成交６４套，统计成交均价２０７９３元／平方米，而位居榜首的好世鹿鸣苑成交均价１０１２２元／平方米。与前一周（１０月６日－１０月１２日）销售面积ＴＯＰ１０楼盘中几乎均为外环外的中低价楼盘的现象，形成鲜明对比。不过，在高价房唱好的同时，记者关注到目前成交结构中，动迁房比例也在不断增大，使得后市变化充满悬念。

降低总价门槛揽客

耀江花园位于黄浦区西藏南路、半淞园路，是目前上海市中心距世博园区最近、也是世博规划区内目前唯一在售的新建住宅楼盘。据悉，该项目南侧将建造上海市中心最大绿地和滨江亲水平台。而北侧步行距离１０分钟内，将有轨道交通４号和８号线西藏南路站换乘，周边还有２３、４５、１８和６６等多条公交线路的起点站，交通方便。

记者查询网上房地产数据显示，耀江花园共５张预售证，５６０套房源中仍有２６５套处于在售状态，２００５年至今销售状况一直欠佳，今年以来几乎没有一月销售超过１０套房源。此次小区内９号楼开盘，开发商推出在指定时间内购房，可在房价中减去８００元／平方米的活动，吸引了大批购房者的关注。

据售楼处销售人员称，此次推出的９号楼是整个小区内位置最好的一幢楼——北侧是１万余平方米的中庭绿化，南向第一排直面黄浦江景和世博园景，采光基本无遮挡，视野较开阔，目前均价２３０００元／平方米，于今年年底交房。而该栋楼内以１００平方米以上的２房为主，若是按减免８００元／平方米的优惠计算，１０５平方米的２房总价可优惠８．４万元，确实诱人。网上房地产相关数据显示，１０月１９日开盘的８３套房源，目前已售出６９套。

楼市拐点还要看明年

虽然上周新楼市场成交量有明显回升，但仔细分析，一周中公寓类商品住宅成交量占全部住宅成交的５６．５％，而动迁类住宅也占了３５％。１０月２６日单日成交最高的９７３套商品房中，７５４套为商品住宅，配套住宅就占了４２０套。可见当日所谓的成交近千套多为动迁拉动。同时由于动迁类住宅的成交较上周放量高达２０．４％，使得全市成交均价仍有回落，回落幅度１．４％。

与前一周基本以低档住宅成交为主的现象有所不同，上周万元以上住宅和动迁房的成交量齐增成为一大亮点。连续两周“冰火两重天”的现象不禁让人疑惑沪上楼市后市究竟会如何变动。“就像不应该用前一周的成交来判断‘银十’已经结束一样，我们不应该以上周的成交来判断大势。”易居（中国）房地产研究院相关负责人陈啸天认为，一周的成交数据，不足以判断整个市场的走势。但可以确定的是，既然传统销售旺季９、１０月份无成交反弹，年底这个传统的销售淡季也很难有突破，“除非有重大的政策利好出现，大面积成交反弹不太可能，上海楼市走势拐点应该在明年年初。”

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耀江花园房价或被严重低估

据了解，耀江花园自１９９９年以单价６０００多元开盘，当时该项目仍为期房，周围又无世博会规划，因此受购房者重视程度不大。如今虽是世博规划已具雏形，多方数据却仍显示近两年来该项目销售欠佳。一位住在黄浦区的何小姐告诉记者，耀江开盘时她曾去看过那里的房子，由于当时等不及要找房子搬，因此没有考虑买耀江的期房。“但就算我现在买这个房子也要考虑一下，周边还有很多棚户没拆。”何小姐说，虽说周边的棚户肯定会拆，世博会规划也很好，但板块成熟的过程过于漫长，宁愿选择目前已经成熟的板块栖身。

无论如何，沉寂一年之后，耀江花园终凭着变相降价促销的噱头，作为黑马成功杀进新房销售排行榜。为其一直平平的销售业绩开辟了一条新路。东方房地产学院一位资深房产研究专家表示，耀江花园的房价还是被严重低估。他认为，无论从交通、环境配套上来说，这一地段的新房都有十分强劲的升值潜力，开发商选择降价促销这一目前已被惯用的手法，很难保证该项目内房源将来能够更好的去化。

责任编辑/sh003

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