写字楼冲“顶”游戏 “顶级写字楼”标准之辨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月01日12:07 中国经营报  谢红玲 李景峰  

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主持人的话：作为城市最具标志性的建筑，写字楼备受关注。近年来不断有新建项目自我标榜“顶级写字楼”，由于有关概念比较模糊，标准缺失，让业界颇为困惑。为此，我们邀请来自开发一线和国际顾问行的专业人士，就“顶级写字楼”的标准问题进行探讨，希望为开发商参与写字楼冲“顶”游戏、企业客户选择最好的办公场所提供有益的参考。
 
位置为先

北京世邦魏理仕董事 房炜

顶级写字楼的标准问题业界探讨很久，但国内一直没有定论。我们在国外市场对此有衡量标准，有硬性指标，如电梯等待时间、运行速度等，也有软性的、没有定量的指标，如对管理的组织、对后期项目软件的评判等。国外的标准不能完全照搬，但很多方面还是值得借鉴和参考的。

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对于顶级写字楼来说，首先就是位置，这是衡量写字楼档次的关键要素。纽约的顶级写字楼一定在曼哈顿，香港一定在中环。其次是外观和交通状况。外观不一定追求前卫和特别，如果因此丧失内部使用上的优势，会影响项目的市场竞争力。国外很多顶级写字楼是方方正正、规规矩矩的，使用率很高，客户也比较容易接受。第三，有一些硬性的指标如技术参数、机电配比、电负荷等等。此外还有软性的指标，如发展商的经营思路、市场策略等。

目前北京租金水平高的项目，多数只租不售，这就显示出经营策略对项目的影响。一般来讲，散售后会导致管理不统一，很难保证品质标准的统一。

租金和出租率更重要

全国写字楼年会秘书长 冯卫平

租金标准应该是衡量写字楼等级的重要指标。物业的硬件设计是一方面，最后要反映到终端用户上，所以租金和出租率对判定是否顶级物业很重要。

位置因素虽然重要，但位置的相对优势其实是变化的。在我国快速城市化的进程中，有些原本不显著的位置可能会发展为中心区，写字楼身价也由此上升。但有些原本优势明显的区域，因为交通拥挤而迫使大公司搬离，写字楼的身价会下降。硬件技术参数也不是绝对的，今年新建的一个办公楼不惜重金用了最好的设备，结果能耗也是最高的，而且没达到大家期望的舒适度。所以，写字楼的标准很难解释清楚。

“以人为本”是考量工具

远洋地产凯晨广场总经理助理 史志勇

在我看来，地段是重要因素但不是主要因素，因为地段确实是变化着的。上海金茂大厦的区位在10年前根本不显著，北京国贸10年前租金很高，但所属区域只是市场热点而非中心，但现在随着CBD的形成已成为中心。所以，位置优势可能被替代，这不是以开发商和客户的意志为转移的。

硬件和软件方面的衡量标准应该看它是否“以人为本”，因为硬件和软件都是为人服务的。从硬件上看，建筑的七大系统——结构、排水、空调、冷风、电梯、强电和弱电等每一项都跟人有密切关系。以结构而例，我们认为框架窄比宽要好，更接近阳光；层高高的比矮的好，更舒适。所以在开发凯晨广场时，我们为了追求顶级写字楼的品质，忍痛牺牲了面积保层高。

在软件即物业管理方面，我们总结了三点：第一“零缺陷”，就是硬件系统、运转、中控、消防和保安是不能出问题的，这是对基层员工、物业管理人员是否培训到位的考验，做不到这点就不要奢谈“顶级”；第二是配套齐全，尽管凯晨总体量不大，但拿出地下一整层做会议、高中档餐饮、医疗等配套，以低租金吸纳优质品牌商家，目的就是为了给客户提供最全面的服务；第三是尊贵感受，为顶级客户提供的服务，必须让他们有尊贵感。

多重因素一个都不能少

北京银泰中心营销总监 曹学文

银泰中心写字楼是按照顶级写字楼的标准开发的，我们对顶级写字楼的理解是：第一重要的是环境，包括区域大环境和项目自身的小环境。其次是建筑品质、客户构成、物业管理与开发商素质等。

具体而言，顶极写字楼首先得有较高的舒适度，这取决于采光、电梯和空调等条件。其次是高效率，商务物业的外部交通组织、内部的走廊、通道是否合理都影响效率。第三，空间有可扩展、可持续发展性，纽约、伦敦几十年前的建筑现在还有优秀顾客使用，一个重要原因是为客户提供了可扩展空间。第四，具备地标性和前瞻性，因为写字楼使用功能之外还与企业的品牌形象塑造有关。银泰中心就是借助北京第一高度彰显了地标性。

另外，客户构成决定写字楼的档次，物业管理水平高低会决定优质客户是否留得住，开发商是否有足够的经验、充足的资金能力以及打造长期经营产品的信心，对打造顶级写字楼也很重要。

责任编辑/bjxzl01

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