天津市房地产市场管理处处长李勇发言全文

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月01日14:22 搜房   

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李勇：尊敬的主持人，女士们、先生们，大家上午好！今天我向大家汇报一下天津市房地产市场管理局关于做好二手房资金监管交易的情况。大家知道随着市场的发展，我们经纪行业已经成为一个独立的行业。在整个房地产市场当中有益的去沟通，促进交易，活跃市场，促进城市建设，起到非常重要的作用。从我们天津来讲，到2005年，经纪市场年交易额达到100个亿，可以说经纪行业在促进房地产市场发展方面起到积极的作用。我们在看到经纪行业积极作用的同时，还要看到这个行业发展当中存在的问题。从我们现在的交易模式和经纪行业的业务上看，从买卖双方现在的交易，一直到产权交易过户完成，需要一段的时间。那么在这段时间内，过去由于市场经纪行业不太健全，就需要在交易过程中，谁来担保合同的履行显得比较重要。

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在这种情况下，我们很多经纪机构，适应市场需求，从事这种业务，在客观上起到资金担保的作用。从法律意义上讲，资金担保应该说完全要严格按照合同履约，按期交付它担保的资金，不能随意占压和挪用。但是从我们现实情况上看，也不是这样。应该说，从现实情况上看，这笔资金一旦进入我们经纪机构帐户，就可能被我们经纪机构随意挪用。由于我们目前部分经纪机构的诚信度还不够高，在没有任何监管情况下，加上个别经纪机构存在挪用这笔担保资金，加上这些企业在抗风险能力上比较差，所以一旦这笔资金被挪用，那么就会发生不能还款的风险，最近一些年来的事实，和一些城市发生的问题，也印证了这种风险的客观存在，影响了社会的稳定，不利于和谐社会的构建，我们是这么看这件事情。如何防范和化解二手房资金交易风险？我们认为应当从加强立法，由政府部门采取有效的监管措施，对两个方面入手来保障二手房交易自己的安全。

 天津从去年开始做二手房交易资金监管工作，下面我就向大家汇报一下我们的做法。05年4月18日，我们天津房地产管理局在2004年8月1日实行二手房网上交易管理制度的基础上，建立了二手房交易资金监管系统。这套监管系统是由我们国土房管局成立一个专门的部门，和各大商业银行和经纪公司合作，以我们国土房产监管系统，和银行结算系统为依托，利用网络技术，建起二手房交易资金监管的网络平台。这个系统建成以后，发挥了我们房地产行政管理部门和金融机构两个体系的拥护，形成两个行业结合，目前我们实现这一千多个银行的网点和我们18个区县交易中心的网络同步。通过网上打印合同，交易的资金托管，和交易资金结算的联网操作，达到二手房交易安全、便捷和透明度。下面我把上面我介绍一下我们和银行怎么合作的。

具体的操作步骤简单介绍一下。实际上我们资金监管的互动很简单，比我们日常在没有资金监管情况下，个人进行交易多了一个步骤，过去我们个人进行交易，肯定是签合同，办手续，领证，交钱，现在加了一个环节，我们第一部也是签约，交易双方达成意向以后，到房地产交易新签订买卖协议和监管协议，在这之前卖方人要预先到银行开付一个收款帐户。第二步骤付款，买方到银行把交易资金交入到监管帐户当中去，不是交给卖方，而是交到监管帐户。第三步骤，就是交易双方到交易中心办理产权登记，转移登记手续。第四步骤就是发证和放款。交易中心对符合交易条件，向买方人发放产权证，同时监管中心通过银行放款，把房款划入到卖方开设的帐户中去。从我们一年多的实践看，天津二手房监管工作取得明显的成绩，到目前为止已经累计受理1.7万件交易业务，受托资金4个亿，覆盖面到目前为止达到50％以上。在一年多以来，二手房交易资金监管制度从监管程序、监管系统这些方面又进行了多次的完善。从我们现在的功能上看，显现出了三个特点：交易安全、服务便捷和它的运行范围。我首先介绍一下交易安全。保障交易资金的安全是实行我们二手房交易资金管理制度的根本目的，也是我们最核心的内容。

从安全角度讲主要体现在以下四个方面：1、是以政府公信力为基础，从监管主体上保证了交易的安全。二手房交易资金监管的主体是由政府主管部门专门成立从事监管业务，不从事任何其他业务。采取在银行开设帐户的方式，并按协议的约定共同和银行对二手房交易资金，利用网络化技术封闭监管，房屋交易资金的存放、划拨和结算，在相互监督的环境下进行，避免了人为的暗箱操作，这里指在我们目前环境下，人情，搞点特殊的事情经常发生，是不是可以首先付款，是不是提前做一做，在程序上是不允许的，所以避免了人为的暗箱操作。2、通过完善监管系统，从技术上保证了安全。首先我们资金监管系统是我们房管部门和银行共同搭建的一个内部网络系统，采取封闭运行的方式，交易中心通过监管系统为银行及时、准确传送我们交易信息，保证银行在贷款、放款的安全，获得信息以后，就可以放款，银行又通过监管系统，向我们交易中心准确的传送收款的信息，保证了监管中心能够按照约定履行监管职责。就是双方的信息是在一个封闭的状态下进行的，不受外界干扰。其次，监管中心在银行开设的资金专用帐户实行专户监管，交易当事人将交易资金直接存入专户封存，在交易完成之前这笔钱是处于封存状态。3、创设签约前的预审制度，从机制上保证交易安全。为了保证所交易的房屋产权清楚、减少纠纷，在二手房资金监管体系下，将交易权属对审核进行签约前的预审制度，那么也就是说交易双方在达成房屋意交易意向后，到房屋区县办理交易手续的时候，二手房交易资金监管系统，通过我们现有的产权数据库，对所交易的房屋产权情况进行初步核实，对没有权属纠纷的房子才能允许签约，这就保证你交易的房屋不会产生交易纠葛。4、通过严密的设计，从程序上保证了资金的安全运行和房屋权证及时给付，一个是为了避免大额现金的携带，交易当事人可以采用银行转帐的方式，在一千家银行任意选定网点进行交易资金结算，保障缴款安全。二是交易完成以后，通过监管系统自动向银行发出付款指令，由系统发出指令，直接将房款划入卖方人预先开设的帐户，避免人为操作的错误。卖方人事先开设的帐户存折和密码都由他个人保存，这方面保障了付款的安全。三是买房人在缴纳全部交易资金后，办理产权交易手续，保障了买房人在可以取得产权证的情况下，才向卖房人付款，这种交易是同时行为，钱到位才发证，是这么一个关系。四在资金系统监管下，交易双方权益由交易中心进行封闭式的保护，对于违约行为，由资金监管系统根据监管协议约定执行，如果不符合登记的要求，或者交易双方在产权过户前因为其他原因交易失败，那么存入我们专户银行的资金和有关的费用在约定条件下退还给买方，保证了合同的全面履行，双方毁约也在我们监管下能够顺利的完成解约行为。第二特点是便捷的服务，在服务上我们在二手房资金监管制度的设计上，还是以人为本，方便群众的原则，内部流程严密严谨，外部流程简单操作。

虽然环节增加了一个，在没有增加整个流程时间，通过我们对流程的整合，我们这个时间还缩短了，使交易更加简单和便捷，主要体现在以下四点：1、交易人可以就近结算。交易当事人可以在我们一千多银行网点任何一家进行资金结算，方便进行交易。2、我们采取的是资金捆绑式的一种监管。监管的资金不仅包括双方购房款，而且包括房屋交易过程中的各项税费，交易当事人在签约的同时，就了解到了我应该交多少税，交多少费，而且和房款一并委托监管交付。3、结算的方式多样。交易当事人可以采用现金以外，像银行卡、支票等多种方式。4、方便群众的特点，实行交易贷款的一条龙服务。如果我买房需要贷款，可以向我们设在交易中心的银行直接申请，现场办理贷款手续。首付款和银行贷款按监管协议划入专款帐户，实行房屋交易、贷款、资金监管、产权转移一条龙服务，从四个方面方便交易完成。第三个特点就是运作是透明的。为了保证这种交易行为的公开透明，便于群众和社会的监督，以便提高我们服务质量，我们通过房屋交易资金监管系统的搭建，实现了交易当事人、房屋监管机构、银行和房地产交易中心的多方联动，在整个交易过程中，交易当事人在银行通过监管系统启动资金的结算，在交易中心通过监管系统办理产权过户手续，监管机构我们监管整个管理运行的决算。根据管理规则发布付款这些指令，当事人可以通过互联网进行查询，查询到每个交易环节，这个钱到了什么情况，什么部位，交易到了什么阶段，都可以通过互联网来查询。以上是我们这个网络的资金监管系统的几个特点，向大家做个简单汇报。通过这一年来的实践，我们二手房交易资金监管工作，在保障交易人的交易资金安全，保护当事人的合法权益，防范金融市场方面发挥了积极的作用，受到了良好的效果，但从目前情况来看，我们现在推行二手房交易资金监管制度还是一种自愿的形式，刚才我在上面说到，经纪企业当中存在着风险，要规避这种风险，从我们角度上看，刚才提到通过立法和政府采取监管措施两个方面，我们认为我通过立法的形式，对经纪机构的功能和营业范围应该有规定，应该说在法中对我们二手房资金监管的模式，以法的形式进行确认，进行保障，对经纪机构的营业范围、功能也应该有一个明确的规定，经纪机构不能从事具有资金担保性质的业务，不能直接收取房款，这样能够从根本上杜绝部分经纪企业占压房款，挪用经纪资金，造成风险的可能性，从立法的角度，从根本上解决这个问题。以上是我们天津二手房交易资金监管的一些基本做法和我们在监管过程中的一些想法和建议。谢谢大家。
   

责任编辑/bj_ershoufang

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