南京楼市难见金九 购房趋于理性更注重品质(图)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月01日14:51 中国房地产指数研究院   

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9月指数综述

指数	2006 年 9 月					2006 年 8 月
	指数值	环比变化		同比变化		指数值	环比变化		同比变化
城市综合指数	952	↑7	0.74%	↓68	-6.67%	945	↓11	-1.15%	↓110	-10.43%
住宅指数	764	↓1	-0.13%	↓68	-8.17%	765	↓8	-1.03%	↓77	-9.14%
Hedonic 指数	680	↑12	1.80%	↑93	15.84%	668	↑2	0.30%	↑88	15.17%
写字楼指数	1744	↑46	2.71%	↑79	4.74%	1698	↓16	-0.93%	↑119	7.54
商铺指数	1169	↑5	0.43%	↓298	-20.31%	1164	↓28	-2.35%	↓703	-37.65%

图1：南京城市综合指数

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

2006年9月南京城市综合指数为952点，较上月上涨7点，环比升幅为0.74%；与去年同期相比，城市综合指数下降了68点，同比降幅为6.67%。旺季的到来，各家楼盘营销手段多样化，精彩纷呈，本月住宅市场小幅回升，成交量小幅上扬，成交楼盘以中低价位为主，均价有所回落。住宅市场的热闹，带动了写字楼和商铺市场，成交面积均价却各有涨跌。各物业的不同表现，反应在城市综合指数中，使指数基本持平。9月底南京细则出台，市场反应平淡。经历了05年新政的市场，买卖双方日趋理性，面对再一次的宏观调控，市场表现相对平稳。

图2 南京住宅指数与Hedonic指数（左轴为住宅指数，右轴为Hedonic指数）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

本月，南京住宅指数为764点，较8月减少1点，基本持平，与去年同期相比，下降约68点，同比跌幅为6.17%；Hedonic指数比8月上升12点，环比涨幅为1.8%，与去年同期相比，上升93点，升幅为15.84%；随着传统销售旺季的来临，不论是新盘还是老盘，营销手段多样，民众对楼市的关注也不断提升，成交量较上月小幅上扬，但成交均价略微下降，进而使住宅指数微降；与此同时，Hedonic指数则继续呈现上升态势，一方面表明市场在理性发展的同时对房屋品质的关注不断扩大，另一方面也表明开发企业越来越注重楼盘品质的提升，市场上高品质楼盘占比增多。

2006年9月，南京的写字楼指数为1744点，较8月上升46点，环比上升幅度为2.71%，与去年同期相比，上升79点，涨幅达4.74%；在住宅市场的带动下，本月办公楼盘的成交面积有所增长，但价格中等，均价较8月有所回落，但个别新开楼盘，受地理位置及配套的影响，价格较高，从而使指数微升；较去年同期，写字楼指数仍小幅上升，究其原因主要是南京市经济的快速发展使市场对的写字楼的需求加大，同时有部分住宅投资者转向投资写字楼所至。

2006年9月，南京商铺指数1169点，较8月上升5点，降幅为0.43%，与去年同期相比，下降298点，降幅达到20.31%。本月商铺成交面积虽然有所回落，且各板块均有成交，但均价较8月小幅上扬，从而使指数微升。

表1南京中房指数

时间	综合指数	住宅指数	Hedonic	写字楼指数	商铺指数
2005:01	1053	879	603	1529
2005:02	1080	864	563	1578
2005:03	1081	895	574	1571
2005:04	1079	902	616	1587
2005:05	1089	851	606	1587
2005:06	1085	861	589	1589
2005:07	1087	849	593	1604	2098
2005:08	1055	842	580	1579	1867
2005:09	1020	832	587	1665	1467
2005:10	1022	835	595	1779	1284
2005:11	1023	828	607	1802	1311
2005:12	1020	817	609	1873	1258
2006:01	1005	812	595	1798	1257
2006:02	1002	809	591	1790	1273
2006:03	900	706	595	1763	1059
2006:04	913	726	615	1711	1124
2006:05	877	718	624	1634	940
2006:06	927	756	645	1665	1103
2006:07	956	773	666	1714	1192
2006:08	945	765	668	1698	1164
2006:09	952	764	680	1744	1169

经济基本面

1．宏观经济

8月份，南京市经济在平稳中持续增长。工业生产、固定资产投资和居民收入增势平稳，消费品市场继续繁荣，进出口增速有所加快，货币信贷增势不减。

8月份,南京市工业企业努力克服持续高温、电力供应紧张等不利因素的影响，工业生产继续保持平稳增长的态势，但增速有所回落。1－8月份，全市规模以上工业实现总产值2997.96亿元，与去年同期相比，增长17.7%，增幅与前7个月持平。

8月份南京外贸进出口总值突破30亿美元，达30.8亿美元，同比增长23.8%。其中，当月进、出口值均创历史新高，出口17.78亿美元，增长36.1%；进口13.01亿美元，增长10.3%。1-8月份南京对外贸易总值199.62亿美元，同比增长14.2%，其中：出口总额比上年提前1个月突破100亿美元大关，达108.27亿美元，同比增长17.0%，进口总额91.35亿美元，同比增长11.1%，今年前8个月南京实现贸易顺差16.92亿美元。

今年以来，南京市各级政府加大固定资产投资结构调整力度，全市固定资产投资呈现结构优化、总量稳步增长、涨幅有所回落的态势。1－8月份，南京市完成全社会固定资产投资993.31亿元，同比增长17.1%，比1－7月份增幅回落2个百分点。房地产开发仍保持平稳发展的态势。前8个月，南京市房地产开发投资累计完成222.02亿元，同比增长16.7%；商品房屋销售金额252.26亿元，增长10.9%，其中住宅销售金额227.58亿元，同比增幅15.3%.。

1-8月，全市累计实现财政收入379.09亿元，同口径增长12.7%。

8月末，全市全辖金融机构吸纳各项本外币存款余额5865.93亿元，较年初净增641.96亿元，增长12.3%，增速较1-7月提高1.7个百分点。8月末，全市全辖金融机构投放各项本外币贷款余额达5214.90亿元，较年初净增608.30亿元，增长13.2%，增速较1-7月提高1.5个百分点。

今年以来，南京市居民收入一直保持在17%以上的高速增幅，8月末，城市居民人均可支配收入累计为11875.91元，同比增长17.1%。人均消费性支出7917.86元，增长13.8%。在支出中，以居住类涨幅最高达52%。

今年以来，南京市消费品市场繁荣活跃，购销两旺，增长速度始终保持15%以上。8月份，全市实现社会消费品零售总额90.29亿元，同比增长16%。截止8月底，累计实现社会消费品零售总额754.89亿元，同比增长15.8%。1-8月份，南京市居民消费价格指数101.6，比上年同期回落0.3个百分点。

2．城市建设

《2006年老城绿地建设实施方案》共计划33项增绿工程，新增绿地面积约29.8万平方米。截至目前，虎踞北路与察哈尔路交叉口西北角、中央路许府巷以北、清溪河沿河、玄武门至解放门、淮海路与中山南路交叉口西南角、御道街小学北侧、土城头道口西侧、明城墙东水关至长乐路段、内秦淮河沿河、市中医院门前、贡院西街状元楼门前等11块绿地的建设任务已完成；520广场、铁窗棂、栅栏门C片等3块绿地也已基本完成建设任务。

9月20日，《南京地铁一号线南延线工程可行性研究报告》评估通过，南延线的12个车站全部敲定，据悉，从目前的方案来看，南延线造价由原来的69．9亿元上升到72亿元，该工程计划年底试验段开工，明年1月正式全线开工，2009年12月通车试运营。

9月21日下午，南京绕越公路东南段有限责任公司揭牌成立，这也意味着该项目正式拉开序幕。据介绍，南京绕越高速公路东南环线路全长41.323公里，沿线共设7个互通立交，年内将正式动工，工期为3年。

9月24日，南京大胜关长江大桥在作业面不时闪动的焊花和江面传来的阵阵钢板声中正式动工，该项目总承包合同价38.6亿元，据估算，大桥主桁钢料共需约7.8万吨，混凝土约122.5万方，2009年11月，这座世界首个多线轨道交通桥梁将正式建成。

9月25日，南京长江隧道工程江心洲大桥开工，据介绍，江心洲大桥桥型为独塔自锚悬索桥，全长640米，双向六车道，设计时速每小时80公里。预计2008年建成。届时，江心洲到主城，将由过去的半个多小时缩短为5分钟，浦口到河西，也不过10分钟。这不但将使南京跨江交通又多了一条便捷通道，缓解主城过江难，江心洲也完全融入主城，洲上的都市农业，成为南京城市中的“夹心汤圆”。

9月中下旬，京沪高速铁路南京南站启动全面建设。预计2010年投入运营，到时南京到北京只需4小时，比现在11个小时的特快列车缩短7小时，而到350公里之外的上海连一个小时都不到。全面开建的南京南站极大可能是一个综合型的交通枢纽工程。周边建设一个一级客运南站，地铁站、公交站也将与其共同组成一个规模庞大的综合交通枢纽，该站建成后，将成为亚洲最大的公共交通综合枢纽站。据悉，国铁南京南站与禄口国际机场间将规划建设一条铁路连接线。

3．政策解读

9月1日，《江苏省住宅设计标准》正式实施，新的住宅标准，对住宅套型、面积、使用、环境、设施等十多个方面，做了约490条量化规定；规定新建住宅层高不应低于2.8米，但不应高于3米；作此规定，一是呼应建设部优化住房供应结构，确保“90平方米以下小户型占70%”的政策落实到位；二是减少浪费，避免开发商通过提高层高，然后分割出跃层，从而增加使用面积的做法。新的住宅设计标准，还首次对经济适用房做出规定。经济适用房分单室套及大、中、小四种套型，单室套最低使用面积25平方米，大套最低使用面积52平方米。这也是江苏首次为经适房建设定设计标准实施。

9月1日，南京市规划局执行《关于进一步加强项目规划批前公示的通知》，通知中批前公示的覆盖范围将扩大。其中，建筑面积在5万平方米以上的居住片区；可能对正北侧紧邻多层、高层住宅建筑造成重大影响的建设工程；重大的市政工程和其它需要公示的建设工程，都必须进行批前公示。批前公示一般应同时在建设现场、规划展览馆、规划网站公示，让周边群众知情。对矛盾突出并能确定利害关系人的项目，应进行入户调查，调查户数不低于应调查总数的80%。

9月8日，南京市房产管理局、市工商行政管理局和市物价局联合下发《关于整顿规范房地产交易秩序的若干规定》，规定在市场准入、市场管理、查处力度、法制建设、信用体系等方面等做了切实要求。

9月28日，南京细则出台，将全市划分为强控区、中控区和弱控区，实施“90/70”的总量控制。市场反应平淡，但随着细则的付诸实施和调控的越来越深入，未来楼市有可能在户型结构、户型设计等方面呈现变化。

8月房地产市场分析

1． 市场综述

新政出台实施已然3月，商品房的开发投资额虽然因惯性使然而继续有所上涨，但增幅以开始回落，调控功效显现。9月底，南京细则出台，预计后市将继续回落。2006年1-8月，南京市商品房开发投资额为180.78亿元，同比增长9.9%；土地开发投资额为4.52亿元，同比下降31%，实现土地开发面积121.95万平方米，同比下降62.4%。

1-8月，商品房施工面积累积为2818.96，同比增长20.7%；商品房竣工面积累积为422.56万平方米，同比增长26.3%；累积实现商品房销售面积584.91万平方米，同比增长5.7%，其中现房销售面积为172.71万平方米，同比下降21.7%，期房销售面积为412.2万平方米，同比增长23.8%；实现销售额256.26亿元，同比增长10.9%，其中现房销售额为69.67亿元，同比下降11.9%，期房销售金额为182.58亿元，同比增长22.8%。

图3  2005年-2006年8月南京房地产开发及住宅投资情况（单位：亿元）

数据来源：国家统计局

图4  2006年1-8月南京市商品房销售情况（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

图5  2006年1-8月南京市商品房销售情况（单位：亿元）

数据来源：国家统计局

8月份，住宅投资额为25.39亿元，同比增长18.4%；施工面积为73.07万平方米，同比增长14.8%；竣工面积为31.04万平方米，同比下降37.0%；销售面积为55.68万平方米，同比增长19.5%，其中现房销售面积为5.38万平方米，期房销售面积为50.30万平方米；实现销售额22.72亿元，同比减少17.2%，其中现房销售额为3.67亿元，期房销售额为19.05亿元。

图6  2005年至2006年8月南京市住宅竣工及销售情况（左轴单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

图7  2006年1-8月南京市住宅销售情况（左轴单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

图8   2006年1-8月南京市住宅销售情况（左轴单位：亿元）

数据来源：国家统计局

宏观调控后，市场对写字楼和商铺的关注度普遍提高，随着城市投资吸引力的增强和“新城”——河西区的建设，06年1-8月的写字楼累积投资增幅较大。与此同时，商铺的投资额也小幅上升，一方面，政府规划的大型商场增多，另一方面，与住宅配套的商业设施也在增加，从而使1-8月商铺投资额增幅也较大。8月份，南京市写字楼投资额为2.06亿元，同比下降33.65%；商铺市场的投资额为1.57亿元，同比下降15.14%。

图9   2005年-2006年8月南京市写字楼投资情况（左轴单位：亿元）

数据来源：国家统计局

图10   2005年-2006年8月南京市商铺投资情况（左轴单位：亿元）

数据来源：国家统计局

2．分类市场摘要

住宅市场摘要 9 月平均成交价格： 4677 元 / 平方米，环比上升： 2.1% ； 9 月成交量： 6160 套，环比增长： 15.6% ； 1-8 月累积投资额： 155.56 亿元，同比下降： 12.8% ； 1-8 月累积销售额： 227.58 亿元，同比增长： 15.3% ； 1-8 月现房累积销售额： 65.66 亿元，同比减少： 1.7% ； 1-8 月期房累积销售额： 161.92 亿元，同比增长： 24.1% ； 1-8 月累积施工面积： 2206.6 万平方米，同比增长： 20.5% ； 1-8 月累积竣工面积： 370.63 万平方米，同比增长： 24.4% ； 1-8 月累积销售面积： 555.03 万平方米，同比增长： 7.5% ； 1-8 月现房累积销售面积： 165.99 万平方米，同比减少： 18.3% ； 1-8 月期房累积销售面积： 389.04 万平方米，同比增长： 24.3% ；

写字楼市场摘要 9 月平均成交价格： 6188 元 / 平方米，环比下降： 23.8% ； 9 月成交面积： 33001.61 平方米，环比增长： 22.1% ； 1-8 月累积投资额： 14.18 亿元，同比增长： 19.3% ；

商铺市场摘要 9 月平均成交价格： 10420 元 / 平方米，环比增长： 31.1% ； 9 月成交面积： 30208.57 平方米，环比减少： 33.9% ； 1-8 月累积投资额： 18.37 亿元，同比增长： 9.9% ；

9月区域商品房交易情况

充满期望的“金九”已然落幕，相较之前的期盼，市场表现一般，尽管成交量有所上涨，但均价则有所回落，宏观调控功效开始显现，9月底，南京细则出台，毫无悬念以总量实施“90/70”控制，市场反应也较为平淡。据中国指数研究院监控的数据显示，9月，南京市共成交商品房64.3万平方米，其中写字楼为3.3万平方米，商铺为3.02万平方米，共成交住宅6160套，市场成交全面回升。截至9.30日，网上房地产显示全市住宅成交均价累积为4494元/平方米，较8月31日微涨2元/平方米。

图11 南京市2006年9月份商品房分类成交面积（单位：平方米）

数据来源：南京网上房地产 中国房地产指数系统（CREIS）

根据中指研究院的监控，9月南京市共成交住宅6160套，环比8月增幅为15.6%，认购量达7839套，较8月增加25.3%，成交面积为57.98万平方米，较8月增加5.8%。

具体分析，各旬成交量有所波动。进入9月，楼市蠢蠢欲动，成交量开始上升，上旬成交量为1663套；较8月下旬略有减少，中旬开始大幅增长，成交量为2278套；随着“黄金周”的临近，下旬成交量略有回落，为2219套。日成交在200套以上的有18天，单日最高成交套数出现在上旬为351套；最低为9.2日，仅有13套；从日成交均价看，最高为6107元/平方米，最低为3632元／平方米，当月成交均价为4677元/平方米，较比8月略微上涨2.1%。

本月住宅成交量仍然集中在河西、江宁和浦口区域，三区成交量占总成交量的71.0%，较8月微升1.7个百分点；主城区成交量占总成交量的18.5%，比例较8月略有下调，延续了05年新政后的一贯趋势。

图12 南京2006年9月份区域住宅成交比例（单位：套）

数据来源：南京网上房地产 中国房地产指数系统（CREIS）

图13 南京2006年8、9月区域住宅成交情况（左轴单位：套数）

数据来源：南京网上房地产 中国房地产指数系统（CREIS）

图14 南京2006年8、9月区域住宅成交均价（左轴单位：元/平方米）

数据来源：南京网上房地产 中国房地产指数系统（CREIS）

从分区交易情况来看，板块成交量6升3降，成交均价6升3降，前三甲座次不变。浦口区共成交1621套住宅，继续占据冠军宝座，较上周减少62套，成交均价为2636元/平方米，较8月的2739元/平方米下降了3.8%；江宁区成交1419套住宅，位居亚军位置，成交量较8月增加37.4%，成交均价为4212元/平方米，较8月4728元/平方米回落了10.9%；河西区成交1333套住宅，继续第三的位置，较8月增幅为36.6%，成交均价6117元/平方米，较8月上涨2.0%；其他板块方面，主城区的成交量和成交均价皆是3升1降。仙西板块成交206套，较8月基本持平，均价微涨。六合板块成交441套，较8月增加57套，均价也同时上涨了27元/平方米。

本月，城南板块仅成交206套住宅，与仙西板块一样，但环比上月成交降幅最大，当月成交均价为5848元/平方米，较8月基本持平。城南板块一直是一个相对平稳的区域，与去年相比，今年1-9月，城南土地推出的速度明显放缓，仅有2块土地推出，其中北方光电地块拍出的天价活跃了区域市场，再加上旧城区改造已经开始，大量拆迁形成了许多新的待开发地块，而大校机场的搬迁以及宁芜铁路的改道也已提上日程，未来城南地区潜在的土地上市量将不可小觑。由于土地上市相对较少，因此板块内商品住宅的上市量也相对较少，近期也没有新盘上市，仅原有老盘在销售。

9月底，千呼万唤的地方细则终于赶在大限之前出台，细则中虽然明确制定单个项目“90/70”的条文，但对全市进行了调控区域等级的划分，土地方面也无更加严格的政策，总体上看，并无新意，尽在意料之中，市场也并无多大反应。在一片期盼声中，“金九”淡然收场，虽然成交量有所回升，但并没有预期中的火爆，除了国庆长假即将到来的影响外，也表明了市场等待细则出台的观望氛围。就目前的趋势看，预计同05年类似，“银十”会胜过“金九”，再加上十月秋季房展会的促销，成交量应该进一步放大。但面对成熟的市场和理性的购房者，其成交很难突破上半年5月、6月的火爆，而05年底楼市热销的局面也将不复出现。

图15 南京2006年8、9月写字楼、商铺成交面积（左轴单位：平方米）

数据来源：南京网上房地产 中国房地产指数系统（CREIS）

住宅市场的回升，对非住宅市场的带动作用并不强。9月，南京办公楼成交面积为33001.61平方米，较8月的27019.22平方米增加了22.1%，成交区域主要集中在城中、城南和江宁板块，其中江宁占比近1/3，但价格较低，从而使整体均价回落，9月，办公楼成交均价为6188元/平方米，较8月的8117元/平方米下跌了23.8%；商业用房成交面积为30208.57平方米，较8月45700.03平方米增加了33.9%，成交均价为10420元/平方米，较8月的7947元/平方米上涨了31.1%。各板块均有成交，主城区、河西和江宁板块占比明显，其中主城区和河西板块价格较高，从而拉升了整体均价。

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责任编辑/sf062

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