莫天全:中国房地产经纪企业的发展资本、创新与规模化

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月31日19:59 搜房   

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莫天全：各位领导，各位同行，下午好！很荣幸站在这个讲台上跟大家交流我们的一些心得体会，也希望为中国的房地产经纪业有所贡献。这个题目实际上是我跟博士一起探讨，说讲一点什么东西能够跟我们现在产业当中不太一样。刚才大家谈的都是非常务实的东西，我还是跟大家谈虚一点的东西。我们谈谈资本、创新与规模化，然后陈总再把我们拉回来，再拉到务实的方面。 

实际上我是从跳出这个产业来看这个产业的发展，然后再从所谓的战略方面，来考虑一下我们作为一个企业，在这么一个产业当中该怎么来发展？我实际上对初级阶段的发展，大家都有很好的总结，我就为我今天讲的目的，总结几个特点。实际上我们这个房地产经纪业是挺晚的，最早也就是十来年左右，所以十来年的一个产业，哪怕是一个企业算起来都不是很长，更不要说是一个产业。但是发展很快，我们现在店面超过500家甚至是超过1千家的中介代理公司并不在少数。潜力大，这个就不用说了，中国国民经济的发展，国民经济基本面，还有规模对房地产经纪业的贡献都不用说了。但是也存在一些特点，一个特点就是规模小，我们谈的规模更多是用两个指标，一个是收入指标，或者说是一个利润指标，如果说从人数或者说我们的店数来说，应该说规模不小了。第二个方面就是机构化的程度低，今天我们这些大的企业，我们都数得出来，基本上我们都叫得出来我们这些公司还是我们这些领先的创始人在折腾这个公司，在领导这个公司，或者说在一定程度上属于这个人。基本上从投资方做到这个公司最后不知道是谁的，我觉得这个公司应该是很成功的。 

 刚才说了规模小，机构化低，这里有几个数据给大家做一个比较，中国房地产TOP10研究组是由搜房网每年支持的一个研究中心做的常规性的研究，2005年的数字反映出来我们的规模问题，我们经纪企业前十位平均的收入是1.46万，前100一位的平均收入是0.24亿，百强开发企业中前10位平均收入是68.66亿，前100位的平均收入是15.79亿，开发企业是经纪企业的47倍。我们跳出这个产业来比一下，作为一个新兴的产业，看看我们在哪儿？我们到底有多大？分众传媒是一个很新的公司，2002年成立，去年上市，现在是240亿人民币的市值，携程是1999年成立，现在是128亿，如家也是2002年成立，上个月在纳斯达克上市的以开这种低档的商业连锁的酒店机构，它成立不到4年，它的市值现在差不多是56亿人民币，新东方成立比较早一点，它的市值是50亿，我们自己是40亿，上市以后是多少？我们还不知道。这样来比的话，我们的规模还是处在比较小的规模，怎么办？我们不可能永远这么小下去，这是我们学会开这个会的目的之一，就是怎么把这个做大做强，同时推动我们房地产业的发展，今天我讲从资本、创新两个方面，最后促成我们的规模化。

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资本的引入，实际上我们现在的条件是非常成熟的，这是中国非常特别的地方，现在世界上很难找到像中国这么具有吸引力的市场。怎么一个条件成熟法？就是对我们经纪行业来说，对我们自己来说，实际上我们现在处于一个发展的早期，进入行业的机会是非常多的。第二是潜力大，就是刚才说的，不用多说了，投资给任何一个产业，或者任何一个企业也好，如果说没有潜力，你怎么投它？它就是那么大，一般的资本都是投给有潜力的。我们的经纪产业是一个朝阳产业，是最值得资本进入的产业。如果这个产业是领头羊的话，这个领头羊是最有机会得到各方资本青睐的公司。

 最近我们也有一些案例，我们这个产业发生的跟资本市场结合的案例，一个是顺驰，还有是21世纪不动产，另外就是规模更大一点的，就是搜房网2.54亿美元的投资，因为搜房网公司跟大家一样，是房地产服务业的服务业。为什么我们的资本方愿意花这么大的钱，投资给我们的房地产服务业？所以说这次我们在香港开香港地产周的时候，我们说资本不仅仅是投给中国的房地产开发或者是物业，而且已经进入到中国的房地产服务业，这是一个好事情，也是对推动产业发展，全面看好的一种趋势。

但是这个资本的引入当中还是有很多的问题，到目前为止引入国际一流的资本，还是在少数，这里面我觉得有很多的问题，我们是不是谈话，或者是用的语言是不是一样的等等方面的问题，我觉得处在早期发展的企业，如果想求得更快更好的发展，应该是以敞开的心态，来拥抱、接收资本的进入。如果用好了的话，应该说对我们的发展是有相当的促进作用。

 几个方面，一个是我们的经济基础，有了钱，你就可以有足够的实力来发展，浪费一些钱，你还可以有足够的资本来继续发展，以后找回来。第二是信心的表现，我记得在搜房网，当时有很多的互联网公司是倒闭的，我们当时也差不多要倒闭，我当时在帐户上让财务保留了一百万美元，我说那些不能动，那是我们的信心，如果那个钱没了，我们整个做事情的信心就垮了。有些企业并不需要很多的钱，但是你有了钱以后，对你做事情的信心是有影响的，所以这一块，钱多总比钱少好。

 第二个并不是钱的问题，他们成功的经验，他们开拓的国际视野或者是国际的视野，他们从不同的角度，对这个产业走势的判断，对每个小的分支的判断，对我们的发展是非常有用的。在我们自己的经营上，我们去年从法国融资是2个亿人民币介入搜房，实际上当时我们并不缺钱，我们的扩张也并不需要很多钱。但是我们知道这个法国公司的董事长是非常优秀的人，是早期哈佛毕业的优秀生，当时我们接受他的投资，实际上从经济上考虑是不合适的，董事会是不赞同的，但是从其他方面考虑，有可能是合适的。当时我们不知道他到底能给搜房带来什么贡献，但是肯定是会带来贡献的。实际上今年的24亿是他带来的，所以有时候我们并不是缺钱才要钱，而是会带来很多不一样的贡献。还有好资本介入，应该对我们的思维模式，或者是心态会有一定的改变，会让我们从早期的创业型的心态发展到发展的心态。这里还是以搜房为例子，大家知道澳洲电信投了51％的股权，但是控制权还是在我们的手上，明年我们该上市还是会上市。但是当中有一点我们没有说的是机构化的问题，搜房是一个典型的从国内创业，这个过程实际上大家看到的是股权结构在发生变化，大家再也不会认为这个公司是我莫天全的公司，它已经变成是一个500强的公司，再往后，大家可能不知道这个公司到底是谁的公司？这个公司未来是很有潜力的，这是对我们的心态的一个过渡，接受这个状况，所以我们的思维模式会改变，这个的话，我们自己会有可能慢慢地淡出，但是这个机构会发展得越来越大，这是我们做企业的目的。

另外随着一些好的资本介入，我们不仅仅是在本土的发展，国际性的发展，我们也会参与。但是资金很多，现在国际上的资金有很多，国内的资金也很多，但是怎么把这些资金吸引过来？所以在我接触的这个层面，所有成功的融资或者说资本化，无一没有创新。没有创新，我想一般的吸引力不是很大。所以看这些比较成功的案例，分众传媒，是一个很传统的产业，它以创新的模式，在抓住电梯间，这么一个小的空间，然后再迅速地融资，在两年之内三年进行融资，融了相当的资金来促进他的规模发展，现在几乎是全国前五位的最大的传媒，而且他的资本也是随着它的创新一步一步介入。携程几乎是国内最大的旅游公司，如家是发展得更快的一个公司，酒店，自古至今都有，没有什么好谈的一个事情，但是如家最早的创始人，有一次我们在一起谈这个事儿，他说如果我是你的话，我不知道在全国开了多少家店铺了。虽然当时他还在携程，过不久他就搞如家去了。他的观点很简单，他说用先进的管理模式来做传统行业，这个太简单了，能够很快地占领这个传统行业的一席之地，他是采用新的模式来促进他的发展，当然中间也少不了资本的介入。新东方能在教育行业做成这样，是另外一个奇迹。搜房有四轮投资，我谈一谈是怎么促成的？第一轮是IDG，实际上在搜房的前身，我们做房地产的信息比较多，我们当时把房地产信息和互联网合作，借助这个平台，带来了房地产信息的改革，看到这个基础上，IDG把钱投给了我们。第二个，就是我们当时在北京画了一个地图，有时候在网上还打不开，这样拿出去融资肯定是不行的，我们当时就通过收购整合大中华房地产互联网平台，因为在北京把香港、台湾、上海、深圳的最大房地产互联网，一下子我们成为了大众化最大的房地产互联网平台。这是资本方非常看中的一点，就拿到了世界上最有声望的Goldman Sachs的投资，去年法国的一家公司给我们投资两个亿人民币，我们有搜房帮，还有MLS，实际上就是一个看起来是技术问题，真正理解不是技术问题，是行为问题，如果大家不按一种行为去办事的话，这个MLS是很难做成的。最早建设部经纪人访美的代表团是我安排的，这不是简单地搞一个技术成就一个产业的问题。搜房帮，是我们搜房的MLS，是我们房地产经营或者是房地产信息的发布系统，是一个业务平台，搜房帮是一个产品，网上评估、搜房广告发布系统等等，这些创新，这些产品导致让我们法国Trader能够把它的两个亿投到我们搜房。最近的澳洲Telstra投了24个亿，我们要把搜房网的基础设施做好，所以有一个百城计划，搜房成为全球最大的房地产和家居门户网站，澳洲电信作为世界500强企业，他也没有做成世界最大网站，当然搜房网的访问量也是全球100大网站之一，还有TOPO10研究组和中国房地产指数研究院等等资源，从这些过程来看，我们每一次跟资本方的结合，都是跟我们的创新，跟我们在业内的地位，或者说跟这个成分是相关的。所以这一块，为什么谈到资本和创新的关系。

 回到这里，实际上我们把规模放在上面，有资本，再加上创新，我们促成了规模的发展。因为最终只有我们上规模了，我们才会有更大的希望，而且规模化才是我们产业的主流，资本和创新是相辅相成的。如果没有资本去谈规模的话，有可能比较慢，当然这个创新跟规模也是相辅相成，所以这个里面我们回头来谈我们的经纪行业，如果我们一年有超过10个亿的公司，有超过100个亿的公司，这个时候，我们房地产业的发展，或者说我们的经纪行业就已经达到一个初步阶段。在此我也是代表搜房能够表个态，能够为这个产业的发展，我们也是一直这么做的，全心全意为房地产中介机构提供代理，谢谢。

责任编辑/bj_ershoufang

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