通州新机遇论坛：从长城国际热销看北京东扩进程
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通州地产联盟举行北京加速东扩背景下10月27日，通州地产联盟在世纪星城营销中心举办从长城国际热销现象透视——首都加速东扩背景下通州新机遇，与会专家就日益加速的北京东扩步伐、东部城市基础设施建设和环渤海经济区崛起给通州区房地产发展带来强劲推动力等话题展开深入广泛的研讨。下是论坛的具体内容
主持人：今天我们邀请到的嘉宾是：顺华集团总裁助理程天庭先生，北京建筑设计院项目负责人张彤梅女士，华高莱斯国际地产顾问公衍奎先生，迪川基业总经理吴宏群先生等，一起讨论从长城国际热销现象透视在首都加速东扩背景通州房地产市场发展新机遇话题，我们大家都看到了一个事实。在上月底发生了一个大家都知道的新闻，长城国际一开盘，有一大部分户型被一抢而空。我们地产圈里的人在思索这种现象的原因究竟什么？有一些专家说了，这是首都东扩是一个必然的结果。从上世纪30年代开始，梁思成先生提出了首都东扩的一个概念，现代学者卞洪登先生也提出了这个概念。我们首先有请顺华集团总裁助理程天庭先生介绍一下长城国际旺销的现象。
程天庭：今天的主题是从长城国际的热销现象看首都东扩加速通州地产的新机遇，这是一个热点的问题，也是社会各界所共同关心的问题。对我们来说更重要的课题是在这种形势下我们如何开发建设好项目，现在通州应该生产什么样的产品来供应北京市场，到通州来要买什么样的房子？这是一个可持续发展的问题。刚才主持人介绍许多专家学者都提出实施首都东扩和建设一都两城的主张，现在这种趋势已经非常明显了，从两轴两带多中心和通州所处在的一轴一带一中心的位置上，到北京建设通州、亦庄、顺义3新城，再到现在建设环渤海经济圈和通州处在环渤海经济圈关键节点上，都在向人们演示这样一个历史发展进程。
现在北京与环渤海经济圈几个主要城市的联系，都从通州通过。比如京津塘、京沈、京哈高速公路、京秦铁路从通州境内穿越，在通州区域内还要建首都国际机场3号航站楼和迎宾大道，要建第二、第三条京津塘高速公路，将北京与天津快速贯通的M6、S6号线城际列车正在建设中，北京东站也将移到通州来，经济建设的形势把通州推到一个历史发展的风口浪尖上。因此，新近出台的《通州新城规划》提出，通州要建设面向环渤海的区域服务中心、文化产业基地和滨水宜居新城。
这样的形势，这样的任务促使人们认真进行思考，通州要建成与发展成什么样的新型城市？这不光是政府的责任，也包括各行各业、也包括开发商，都要努力朝着这样的发展目标去开拓进取的，我们要用好的房地产项目，好的基础设施，以及各种优良的社会环境去共同营造出通州现代化的新兴城市。顺华集团在世纪星城开发过程中紧密关注形势，根据新时期北京市、通州区城市发展的脉律来运行自己的项目，认真研究用开发优秀产品去实现与区域共同发展，我们的努力现在来看获得一些成果，长城国际的开盘引起市场热烈的关注、追捧、热销，就是我们努力结果的一个体现。
刚才主持人让我介绍长城国际销售业绩，长城国际9月29日开盘，开盘当天就有400多户业主购买了我们房子，长城国际在价格上比周边同类型产品相对高一些，这引出用什么样责任心做出什么产品的话题了。
长城国际定位宜商宜居的智能化商务空间，可自由组合，可以用于居住，也可以用于办公，这样的产品在市场上其实也很多，现在的商务公寓已经发展到第二、第三代。纵观北京商务公寓的建筑形态，我们认为长城国际有许多十分独特的优势，它是一座单体规模18万平方米、楼面长度388米的地标建筑，是迄今为止亚洲最长的建筑。一般公寓楼外立面除了窗户其他就是平直的墙面，这样做建安成本相对低，而长城国际是以大型公建形式来做的商居楼宇，我们要把它建成一个独具特色、融合高度建筑文化和美学价值的地标建筑，它能够对周边区域生活产生重大影响，能够起到拉动区域经济建设与城市发展的作用。
因此，我们投入了非常大的成本来建设这栋建筑的内外部构造，做了非常多的富有文化特色的整体、局部与细节的刻画，这包括130根现代柱、两个高28米的凯旋门式的大拱门、11个200多平方米的可供业主休闲互动交流的采光中庭，屋顶大型飘板等等，比如在项目天际线上的刻画，用大型错落退台勾勒出富有变化、富有韵律、跌宕有致的视觉效果，比如130根现代柱，高达50至60米，柱头上还有巨型雕塑，这些文化内涵的塑造，都要以千万元为单位来付出的，可以说，我们在建筑文化风格上所做的努力是艰苦卓绝的。
在项目配套上我们考虑非常全面，长城国际拥有3条商业街，分别是精品商业街、休闲步行街和美食一条街，在紧邻长城国际的杨庄路对面街还有一个25万米区域大型综合购物中心，这样的商业配套可以说是非常罕见的。除商业配套外，还有5000平方米规模通州最大的双语幼儿园、中心小学、品牌健身会所、室内游泳馆等等，形成丰富多样化的生活配套。
在长城国际内部看，顺华集团在户型设计功能配置上下了大苦功，等一下北京建筑设计研究院的张工将介绍长城国际户型的特色。今天与大家见面的长城国际做到了每套房子都是全明户型，通风性能好，各种的功能区隔分明，厅是厅，卧是卧，厨房是厨房，卫生间是卫生间，相互不影响，形成了很好的功能间构造，住在这样的房子里面会感受到很好的私密性和舒适度。
长城国际应用了很多高科技工艺材料，比如LOW-E中空玻璃，这一般要在五星级大酒店和大型公建才采用的，它的成本是非常昂贵的。近一段时期也有一些地产项目也尝试采用LOW-E玻璃，但它们都是高端产品，如当代MOMA、锋尚国际公寓，每平米价格都在2万左右。LOW-E中空玻璃具有高强的隔热、保温功能，它将保证居住更好的舒适性。长城国际还应用数字智能化技术，在社区里建设一个强大的服务器，在每个居间中植入端口，预留无限延展的空间，业主只要经过申请升级，就可以享受无限便捷与广阔的信息生活。
长城国际的主要客户群体是在朝阳区和CBD商圈的年轻白领一族，特别是文化产业创意群里的白领，这些群体的生活规律跟传统不一样，传统观念的生活工作规律是八小时上班，八小时以外就是打理生活的时间了。这样群体生活、工作是没有时间限制的，而是根据他们灵感来临的时间进行工作，灵感可能在半夜三更迸发出来。长城国际给他们预留了数字智能化端口和延展空间，他们可以在居间内设置一个工作台，每当灵感来临，可以打开设备立即进入创作状态。
我们把这样的市场定位做得较到位了，所以说在长城国际一开盘立即引起了那么多客户的欢迎，那么多年轻白领的青睐，我们销售方面取得非常好的成绩。这个成绩这里面包含了购房者对通州发展的信心，也包含着顺华集团在开发世纪星城过程中，要实现项目开发与区域环境和谐发展的责任心。通州要建立现代化的新型城市，我们以什么样的建筑来使这座新城与时代的要求接轨，让它更具有活力、魅力，我们在这方面做了一些努力，更希望通州开发商、其他行业的企业家以及北京市各个方面人士能够共同推动通州城市建设的健康发展，使通州可以在各个建设环节上能够出彩，以独特魅力与崭新的形象参与环渤海经济圈的建设与竞争。
主持人 程总说得比较含蓄，我想可能换别的开发商管营销和策划老总会喊一堆口号出来，这个出乎我的意料，程总总是把自己的成绩推到政府层面上。大家从程总谦虚当中听到了长城国际•世纪星城二期销售业绩，通过数字可以分析出来。我还有一个疑问，开盘当天我在楼下看到一个买房人在选房区里犹豫买不买，忽然发现不行，因为下面还有几十个购房人在等着抢买这个户型，因为它就剩这一套，不买就没有了。我想就这个问题问一下公总，公总是华高莱斯有名的专家，您说一下宏观调控政策要求70%建设小户型，这跟我们户型卖得好有什么联系呢？
公衍奎：今天也是来学习，知道长城国际卖得非常好。今天来也想跟他们探讨这些问题。刚才跟程总谈通州，通州大的形势确实非常好，我们总说形势比人强，通州赶上了一个大发展的时期。
《北京住宅五年规划》和《北京基础设施五年规划》明确提出来奥运之后重点发展通州，奥运之后北京会有一个大发展，发展的重心不是中心城，而是新城。从这点来说，通州处于一个城市功能复合化的转型阶段。我开始想以前通州是什么，是一个县城，功能比较小，但发展到现在，通州变成北京的居住区，尤其是朝阳、东部一片上班族在通州买房，因为上班方便，合适，我觉得这个阶段将有更大变化。包括说通州新城规划的实施，包括各种生活配套会越来越好。
北京最简单一个例子就是望京，原来说望京是个卧城，现在因为望京有产业了，大的商业项目都进去了，产业繁荣起来了，它经济功能就变得很强大。通州正处在一个迅速转变的阶段，许多国际财团、大型跨国机构都希望在通州谋求发展机会，通州将建绿色住区，创意产业园区，商务园区等，这就说明它将产生许多新的经济功能。
说到北京整个中心移出来了，这个事可能较长远，我们说通州成为北京市一个真正的城市中心是很现实的，而且马上会看到成果。从这个角度来说，这个形势大家都有感触，也认可它明天的前景。
我们最近一直关注小面积户型热销的现象，在社会学来说，实际上是消费代替差异，代替划分，我们拿一个项目做定位的时候，产品与定位是一个问题两个方面，你只要访问客户，了解他需要什么产品，就知道他是什么客户。
有研究国内社会学的人说，70年前后出生叫革命一代，到80年之后说是新的时代，叫另类的时代，创意性比较强，没有八小时之分，喜欢网上冲浪，追求新的生活方式。我之所以说这个，就是要明确客户群定位，这完全是两类人，我们说北京住宅项目其实给不同人做，我们说70年代、60年代的人他们已经解决了，要给他们定位为升级换代的功能。给另类人定位的则是初次置业，但他们思想观念前卫，你给他们设置的形式功能应是现代时尚的。
大家说你20岁，我30岁，岁数差不多，但是也有很多不一样的地方，比如说我的父母，我父母需要做儿女的支援。我们看新一代人，因为他们的父母已经工作了很多年，可以给他们支付首付。
现在新一代人独生子女更多了，他的独立性比我们更强，以前我们兄弟姐妹在一个房间里了，但是现在没有这样状况。所以社会需求发生了变革，市场上划分非常明显的，应该用年轻人的思维看待他们的想法和需要的东西，抓住了这波人的想法，为他们创造最大的价值，他们就成功了，我觉得长城国际的成功不排除这个因素。
现在到通州置业的，年轻人比例越来越大，北京梦想度最高的地方就在东部，很长一段时间都应该考虑怎么满足新一代年轻人住房的问题，这是我们一个发展主要方向，与政府要求建70%小面积户型是吻合的，他们要求不是更大的面积，更大的房子，他们首先要求的是独立、自立，还有他们对生活配套的品质。
以前我们过日子需要有农贸市场，需要在家做饭，但是这波人不一定，他们需要外面有吃饭的地方，你这个地方有3条商业街可以满足了，我觉得长城国际建筑与生活配套是切合这一代人需求的。
主持人 公总把客户群分析了一下，刚才程总发言也是从实战的角度分析了朝阳区的客户群，下面我们请北京建筑设计院项目负责人张彤梅女士来跟大家谈谈长城国际户型设计怎么样针对客户的？
张彤梅：今天主要是来学习的，听专家谈市场，对于我们来说是叫开拓视野。这个项目目前来说卖得这么好，我们设计者是非常高兴的，这说明我们风格得到了社会的认可。这个项目早期做设计定位时经过很多波折，从最早星级酒店等等各种思路都尝试过，最后用排除法形成了现在的产品，这个产品在北京市场上是独一无二的，我认为它与周围环境相适应，跟社会需求相匹配。
过去的产品看不到的东西在我们这都有，它适应了现在的市场，还在许多方面领先于市场。我们大部分户型是小户型，这造成户型灵活性很好，品种很多，首层可以做成一个开拓的空间，可以发展很多商业，小户型可以拆分，甚至对一个单位进行重新组合，可以两套、三套任意组合，组成新的功能空间。
长城国际做市场定位正如公总所说，对目标群体进行细分，当时我们锁定目标年轻一代为主。这些人的观念与传统存在巨大差异，他们追求的是人性化的生活，以人为本的生活。但是他们压力也非常大，所以我们设计出具有很高舒适度、空间交流的功能。
这功能如何体现？比如说长城国际入户动线，从入户大堂、中庭花园、观景电梯、楼梯过道等节点，我们设计采用了公用建筑酒店格局做。电梯采用的观景电梯，可以看到采光天井里中庭花园，这11个天井有北京四合院的感觉，我们等于把四合院搬到了楼内，尽可能创造四合院那样亲切交流的场合与机会，同时通过5.8米入户大堂、观景电梯视线的交流创造邻里间的亲密和谐氛围。
世纪星城的住宅项目分三期工程，一期已经建成了，卖得是相当成功的，没怎么打大型的广告，一上市很快热销了。
主持人：这一期在北京是非常有名的，太阳可以晒到后墙根两米远的地方，这个在北京地产圈里面传为佳话了。
张彤梅：这样的产品是我们是第一个做，大面宽，短进深，纯薄板楼，每个楼间距非常大，一期楼盘大家进去感觉非常开敞、透亮，进到房间里面更是一目了然的空间。这个好处从根上解决了节能、环保的问题。现在很多楼说要节能、环保，但是进深一大自然就节不了能了，那样房间会很暗，你就得经常开灯，这首先来讲就是不节电。进深大可能外维护面很小，失去的能量就大了。
现在住宅市场主要是针对年轻一代，他们对住宅需求是小而全就可满足，你进深14米跟10米相比，中间黑的两三米对于他来说没有用，但是他要付出经过代价，这样的户型总价许多人承受不了的，短进深房子刚好满足他们需求，可以舒适生活。
短进深房子在夏天可以不怎么用空调，因为一期住户经过一年多的使用反映非常好。我们目前做二期楼盘的时候，还是倡导这个理念，就是大面宽，短进深。长城国际所有户型都是面宽6-7米，但是进深都在6-8米，也是一个薄薄的板，两个板楼中间做了11个采光天井，采光通风性能很好，体现出很高的舒适性。
长城国际是打造豪宅的理念来设计居住与办公空间的，住宅优良性的标准不是以面积大小决定的，而是以品质度。我们40-70平米住宅配的厨房、厕所、门窗，都不比200、300平米大户型差，做这样的设计具有挑战性，需要思想高度和前瞻性的眼光。
比如说外窗，这个楼为什么给人感觉不像住宅，更像五星级大饭店呢？因为所有开窗非常大，而且采光量也非常好。很多人想这么大窗户会不会隔冷呢？但是我们用的都是高科技材料，选择的LOW-E玻璃，这个我们也可以不选，一般中空玻璃隔热率也可以达到65%，但是开发商不计代价采用高科技材料使居住品质得以大幅提高。
长城国际虽然是期房，但在内部处理上，各种插销、灶台的处理是清晰的，不是因为毛坯房不给预留到位，很多东西留得非常准确，住户不需要大改大拆就可以满足需求，要细说这里面还有非常多。
主持人 刚才听公总、程总包括张工分析了客户需求，一个是强调年龄段，另外强调了独立性、私密性的问题。吴总您通过操盘的案例，看长城国际销售的情况，分析一下卖得好原因，分析一下通州的市场情况。
吴宏群：感谢有这个机会跟大家交流，非常高兴，我们公司从2002年进入通州，见证了通州房地产的发展。这几年大量开发商进入，人气兴旺起来，将近三、四年，通州区商品房销售量在全市一直居第二位。这么大销量带来的商机，把整个城市配套功能完全改变了，比如说有眼光的商家家乐福等商家都来了。
从2003年到现在，通州房价从平均价几乎涨了百分之百，这因为通州现在的产品品质与传统的已经完全不一样了，比如说高科技建筑材料应用进去，它的成本也自然大幅度提高。
我想世纪星城也是这样，大家会选择产品价值更高的产品，整个通州的价格和价值在同比增长，有的人说涨幅过高，过快，比通州三、四年前高出许多，但你要看到以前通州是什么样的房子，这是我的一点看法。
主持人：我想问程总一下，你们集团当时对市场进行了深入调研，当时对项目是怎么定位，如何选择客户群的？
程天庭：做任何事情，特别是大型投资项目，对于整个市场的研究、判断、分析，然后找到出主力客户群，让项目符合他们的需求，这项工作非常重要。
从已全部销售的世纪星城一期来看，业主有接近70%是来自国贸CBD地区，还有一部分是其他城区的。一期户型都是两居、三居产品，大多数客户是国贸CBD，我们就断定，绝大多数为小户型的长城国际，更应该然把客户群目标锁定这一地区，这是我们根据一期的销售情况和市调分析结果上所做的判断。
这时候我们还关注到中央电视台、北京电视台、凤凰电视台东迁趋向，我们分析三大媒体东迁对市场造成什么样变化，我们看到了这些媒体中心东迁将带来庞大关联文化产业群的文化传播、广告创意和影视制作机构，这样单位约有两万家，如果每个机构有10员工，那么就大约有20万多员工需要到北京东部来工作置业。我们就针对这样形势和这些客户群设计出具有现代、时尚气息的户型与配套，植入高科技建筑材料，定位出了公建形式和地标性建筑形态的。
长城国际3条商业街也是针对客户群体对现代时尚生活诉求而规划的，这3条商业街里面有大型高挡酒楼，有各种西服、皮具等精品店，有高档酒吧、咖啡厅，国际连锁快餐。我们规划了这样的商业形态，是力图为年轻业主提供各种周全的服务，用丰富品种满足他们消费生活的需求。
主持人：刚才我们谈了很多北京东部城市建设情况，但是对于环渤海经济的理解，我想听一下各位老总的看法。
公衍奎：现在环渤海提法首先是中央一个战略决策，或者是中国一个大区域经济发展的导向。从产业经济的角度来说，也有它的必然之处，我们说中国经济发展的布局，首先是珠三角，然后是长三角，之所以选择珠三角，后来建长三角，这有产业本身的原因，当时珠三角迅速发展起来，是因为它有港澳口岸的地理优势。
从这两年看，整个产业发生了一个很重要的变化，价值在往整个产业链上游转移。钢铁值钱了，能源值钱了，现在这些产品都往北方转移了。买房子的人可以看到，周边产业发展了房子升值空间就大。这种情况下北方发展本身有雄厚的产业积淀和资金积累，北方有很多大港口，很多资源大省，很多工业大省。这些的力量就使得环渤海经济圈建设有很强的后劲，这是从产业经济角度来说。从城市发展角度来说，这个时机也到了，北京、天津、青岛、大连等城市都发展起来了，积累了很强的力量，形成一个庞大的城市群。
现在长三角的产业向纵深延续已经很好了，我们说北京已经具备发展了。其实还要从北方区域发展角度看问题，说到我们经济、消费力量的时候，应该看整个产业群，应该看整个城市群，北京的五环、六环甚至七环不应该只是联络北京内部，因为城市发展必然要超过行政界线，这样北京地位就会加强。
北京如何强化与周边联系，往东发展最有优势，东部有大口岸，有滨海城市，我们看国际上大城市都是近海的，我们向东发展是近海，这样第一步就到了通州，这是一个独有的优势。从这个角度来说，我们说规划要关注，一定要把握好城市发展的规律。
主持人 珠三角、长三角的发展依赖于改革开放的政策，也靠自己大胆开拓进取，我们作为通州业内人士也要把握好新形势新机遇，先把市场搞起来，把产业建设起来。
主持人：长城国际在通州的同类产品是最贵的吗？
程天庭：不敢说，这最重要的是你是否做出物有所值或物超所值的东西来，你得给自己留有余地，给消费者留出升值空间。你没有条件就把价格定高了，没有人接受，你房子品质不好你就卖不好，你自己想提也不提起来，市场不会接受。我们做什么样产品，要根据自己开发成本和市场的接受能力，这两者必须平衡。我们在建设长城国际当中投入的成本相当大，而且也做出与其他同类型产品很多不一样的品质，从建筑外立面到高科技材料的投入以及各种生活配套，这些都是用钱的，什么样的品质和优良配套就会支持它什么样价值。
每个消费者也会根据条件做出评判和选择，你是否值这些钱？任何成功的项目一定是精确地根据市场的需求定位出它的价格。
公衍奎：房地产项目不是批量生产，不会有固定的价格。与投资股票一样，你说两支股票为什么差异那么大？住宅本身差异性很大，你比如说地段，同样的产品二环内与城郊就是有巨大差别，再说到地价、建筑、材料以及配套成本确实不一样。
程天庭：通州价位相比较还是属于偏低，刚才也针对去年今年的数据分析了一下，如果横比过去，通州与包括朝阳区在内的中心城来对比，差距非常大，但是随着交通不断完善，比如说已动工建设的两广路延长线、M6、S6号线城际列车、首都机场3号航站楼及其迎宾大道，这些交通设施的建设将为通州新城创造非常快捷的出行速度。
从国贸坐938支7等8条公交线到世纪星城站点路程仅13公里，只有一站，而且途中不停靠不堵车，有心人做了一个计算，最快只10分钟，就是用10分钟的时间我们跟国贸地区相比，房价差距是1：2.5。在国贸那边买一套要100多万元，这样价格到长城国际可以买2.5到3套。这样来计算就显示我们项目性价比很高，如果有100多万元用于住宅消费的话，在长城国际买一套，将节省60-70万元，还可以买车和其他大宗消费品，使自己享受更富足的物质生活，另外也不会被贷款拖累，你可以轻松的生活，没有什么忧虑，我们觉得这样做比较得当，也比较轻松。
现在交通越来越便捷，你从国贸到南三环，交通相当拥挤，途中所用的交通时间比到通州新城要多得多，比较起来通州条件还更优良，南三环现在房价要比通州还要高很多，你如果能够通过实地考察综合地作出判断的话，你就会庆幸到通州买房子，到世纪星城买房子是一个正确的选择，明智的选择。
主持人 在今天开会之前确实我带了一些疑问，在通州买房子这件事情几年前北京人带有很多的疑问，包括传统的北京人怎么出了城了呢？现在这个概念不存在了，今天我看到长城国际完全不一样了，经过这次研讨听了张工和几位专家的分析，通州有好房子。另外，价格的问题，6000多块钱贵吗，刚才程总也分析了，用时间成本来分析，用整个生活质量来分析这个价格你自己心里面很清楚。
还有通州的房价还会提升吗？这是大家非常关心的问题，大家都想买通州的房子，房子还会涨，但是不买到哪儿去住，您今天不买，明天别人买了，你就没机会了，别人把长城国际买了，你就没有办法买长城国际，我虽然说的非常简单，但这里面有市场的规律。今天非常感谢各位嘉宾参与我们的研讨会，非常感谢各位的光临，我们的研讨会到此结束，谢谢各位！
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