上海9月普通商品住宅大增 成交户型趋140平以上

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月31日14:16 中国指数研究院   

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9月指数综述 指  数 2006年9月 2006年8月 指数值 环比变化 同比变化 指数值 环比变化 同比变化 城市综合指数 2028 ↑20 1.00% ↑123 6.46% 2008 ↑18 0.90% ↑78 4.04% 住宅指数 1735 ↑25 1.46% ↑152 9.60% 1710 ↑24 1.42% ↑135 8.57% Hedonic指数 842 ↓11 -1.29% ↑39 4.86% 853 ↓6 -0.70% ↑51 6.36% 写字楼指数 3248 ↑12 0.37% ↑66 2.07% 3236 ↑6 0.19% ↓168 -4.94% 商铺指数 2400 ↓3 -0.12% ↓4 -0.18% 2403 ↓7 -0.29% ↑19 0.82%

图1：上海城市综合指数

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图2：上海住宅指数和Hedonic指数

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

2006年9月中房指数系统上海综合指数为2028点，比8月上涨了20点，环比增幅为1.00%，与去年同期相比上涨了6.46%。9月是上海房地产市场传统销售旺季，上海商品房交易量有较大幅度增加，成交价格有所增长，上海住宅和办公楼指数都有一定幅度的上涨，由此导致城市综合指数微涨。

9月住宅指数为1735点，环比增幅为1.46%，同比上涨9.60%。9月Hedonic指数为842点，环比下降1.29%，同比增长4.86%。9月，上海住宅市场成交量继续增加，成交结构呈现中心城区化、高价位化、大户型化趋势，由此导致住宅指数的上涨。

9月写字楼指数为3248点，较8月上涨了12点，涨幅为0.37%；与去年同期相比上涨了2.07%。9月商铺指数为2400点，较上月下跌了3点，跌幅为0.12%。

表1 上海中房指数

时间	综合指数	住宅指数	Hedonic	写字楼指数	商铺指数
2004:07	1746	1426	958	2918	——
2004:08	1778	1444	924	2973	——
2004:09	1814	1475	880	3019	——
2004:10	1848	1479	1001	3102	——
2004:11	1893	1518	855	3174	——
2004:12	1946	1548	878	3201	——
2005:01	1959	1567	863	3172	——
2005:02	1991	1561	923	3280	——
2005:03	2006	1558	864	3316	——
2005:04	2020	1604	875	3361	——
2005:05	2025	1563	826	3407	——
2005:06	2036	1561	813	3434	——
2005:07	1937	1582	815	3441	2345
2005:08	1930	1575	802	3404	2384
2005:09	1905	1583	803	3182	2404
2005:10	1917	1597	789	3204	2385
2005:11	1903	1567	796	3258	2395
2005:12	1912	1580	799	3245	2405
2006:01	1920	1591	806	3250	2390
2006:02	1924	1598	799	3243	2388
2006:03	1955	1678	820	3006	2458
2006:04	1982	1681	835	3164	2463
2006:05	1972	1673	845	3143	2458
2006:06	1999	1698	841	3222	2423
2006:07	1990	1686	859	3230	2410
2006:08	2008	1710	853	3236	2403
2006:09	2028	1735	842	3248	2400

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

经济基本面

1．宏观经济

8月份，本市经济运行态势良好。从供给看，工业生产继续保持平稳增长，第三产业主要指标增势强劲；从需求看，投资增幅略有回落，市场销售依然保持快速增长，出口增幅进一步趋稳；从价格看，居民消费价格温和上涨，两大生产价格涨差略有扩大。

工业生产平稳增长，企业经济效益逐步趋好。8月份，全市规模以上工业完成工业总产值1522.02亿元，比去年同月增长10.9%；完成工业增加值371.52亿元，增长11%。1-8月，全市完成工业总产值11576.95亿元，比去年同期增长15.6%；完成工业增加值822.77亿元，增长15%。

固定资产投资增幅回落，工业投资增势趋升。1-8月，本市完成全社会固定资产投资2500.08亿元，比去年同期增长9.5%，增幅同比回落2.5个百分点，比前7个月回落1.3个百分点。其中，房地产开发完成投资878.08亿元，增长7.8%；城市基础设施建设完成投资634.49亿元，增长11.2%。

市场消费继续高位运行，热点扩散支撑消费品市场的快速增长 。8月份，本市实现社会消费品零售总额281.05亿元，比去年同月增长12.8%，增幅同比提高0.7个百分点。1-8月，实现社会消费品零售总额2212.36亿元，比去年同期增长13.1%，增幅同比提高1.9个百分点。市场销售的主要特点有：一是餐饮业继续保持快速增长势头；二是汽车销售回暖；三是季节性、周期性消费热点保证了市场销售的快速增长。

外贸出口保持快速增长，吸收外资态势平稳 。8月份，本市完成外贸进出口总额201.93亿美元，比去年同月增长23.1%。其中，外贸进口101.21亿美元，增长22.3%；外贸出口100.72亿美元，增长23.8%。按贸易方式分，一般贸易出口42.5亿美元，增长32.5%；加工贸易出口52.42亿美元，增长13.8%。按企业类型分，国有企业出口23.24亿美元，增长20.3%；外商投资企业出口64.28亿美元，增长19.9%。

2．政策解读

上海住房建设新规划出台  90平米以下占70%以上

《上海市住房建设规划（2006—2010年）》9月30日公布，根据这个规划，套型建筑面积在90平方米以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。该《规划》主要内容包括以下几个方面。
关于新建住房方面。“十一五”期间，上海预计新开工住房约1亿平方米，在结构上，重点扩大满足市民自住需求的普通商品住房的建设规模。套型建筑面积在90平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。其中，配套商品房新开工2006年、2007年均为200万平方米左右。按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的要求实施住房建设，“四高”优秀小区的创建率不低于40%。

关于住房保障方面。建立健全与社会主义初级阶段相适应的符合特大型城市特点的分层次、多渠道的住房保障体系。继续扩大住房保障政策覆盖面，能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭达到10万户左右。

关于资源节约方面。新建住房严格按照节能标准实施，推广太阳能等可再生能源的利用，实现建筑节能50%。试点探索旧住房节能改造。大力推进节地、节水、节材和资源的综合利用，进一步减少粘土材料的使用。

关于旧区与旧房改造方面。中心城区完成成片二级旧里以下房屋改造400万平方米。根据旧住房不同情况，完成成套改造、综合整治及“平改坡”等各种类型的旧住房综合改造2000万平方米以上。全市住房成套率达到95%。

公布的《规划》还明确指出，“十一五”在土地管理方面，要强化土地供应管理，调控建设规模和节奏。科学确定全市新增住房用地总量和年度计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含配套商品房）的土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70%。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。完善土地出让办法，细化土地出让前置条件。逐步推行净地出让。

1-8月房地产市场分析

1．市场综述

供应方面，2006年1-8月，上海商品房累计新开工面积为1588.04万平方米，同比下降14.25%；累计竣工面积1148.81万平方米，同比增长2.35%。销售方面，1-8月，上海商品房累计销售面积为1787.54万平方米，同比增长21.64%，累计销售额为1287.03亿元，同比增长23.14%。总体来看，上海市商品房供应类指数出现下降趋势，而销售类指标继续快速增长，一方面宏观调控抑制了房地产开发的信心，另一方面消费者对市场预期仍较为看好。分物业来看，各类物业供应市场下降程度相当，但销售增长程度差距明显，住宅稳定增长，而写字楼和商铺快速增长，表现为旺盛的需求。

图3：2006年1-8月上海商品房新开工、竣工和销售面积

数据来源：国家统计局、CREIS

商品住宅市场――2006年1-8月，上海住宅累计投资额为577.59亿元，同比增长2.89%；累计新开工面积为1192.18万平方米，同比下降15.80%；累计竣工面积为876.48万平方米，同比减少6.45%。1-8月，上海住宅累计销售面积和累计销售额分别为1599.86万平方米和1118.78亿元，同比分别增长16.69%和16.47%。

图4：2006年1-8月上海商品住宅新开工、竣工和销售面积

数据来源：国家统计局、CREIS

写字楼市场――2006年1－8月，写字楼累计新开工面积为90.19万平方米，比去年同期减少了19.49%；累计施工面积641.88万平方米，同比增长17.66%；累计竣工面积58.96万平方米，同比增长76.26%；累计销售面积和累计销售金额分别为85.1万平方米和105.8亿元，同比分别增长113.55%和115.92%。

图5：2006年1-8月上海写字楼新开工、竣工和销售面积

数据来源：国家统计局、CREIS

商铺市场――2006年1-8月，上海商铺累计新开工面积为135.00万平方米，比去年同期减少24.84%；累计施工面积为927.58万平方米，比去年同期增长9.49%；累计竣工面积为115.48万平方米，比去年同期增长99.38%。1-7月，上海累计销售商铺76.58万平方米，同比增长71.90%，销售额为49.25亿元，同比增长67.23%。

图6  2006年1-8月上海商铺新开工、竣工和销售面积

数据来源：国家统计局、CREIS

2．分类市场摘要

商品房市场摘要

1-8月累计投资额：878.08亿元，同比增长7.81%

1-8月施工面积：9579.58万平方米，同比增长4.62%

1-8月新开工面积：1588.04万平方米，同比下降14.25%

1-8月竣工面积：1148.81万平方米，同比增长2.35%

1-8月销售额：1287.03亿元，同比增长23.14%

1-8月销售面积：1787.54万平方米，同比增长21.64%

住宅市场摘要

1-8月累计投资额：577.59亿元，同比增加2.89%

1-8月施工面积：7003.99万平方米，同比下增长1.45%

1-8月新开工面积：1192.18万平方米，同比下降15.80%

1-8月竣工面积：876.48万平方米，同比减少6.45%

1-8月销售额：1118.78亿元，同比增加16.47%

1-8月销售面积：1599.86万平方米，同比增加16.69%

写字楼市场摘要

1-8月累计投资额：83.83亿元，同比增长12.89%

1-8月施工面积：641.88万平方米，同比增长17.66%

1-8月新开工面积： 90.19万平方米，同比下降19.49%

1-8月竣工面积：58.96万平方米，同比增长76.26%

1-8月销售额：105.8亿元，同比增长115.92%

1-8月销售面积：85.1万平方米，同比增长113.55%

商铺市场摘要

1-8月累计投资额：108.87亿元，同比增长32.59%

1-8月施工面积：927.58万平方米，同比增长9.49%

1-8月新开工面积：135.00万平方米，同比减少24.84%

1-8月竣工面积：115.48万平方米，同比增长99.38%

1-8月销售额：49.25亿元，同比增长67.23%

1-8月销售面积：76.58万平方米，同比增长71.90%

9月商品商品房供需情况分析

9月，房地产交易市场进入传统“金九”销售旺季，消费者观望气氛有所减弱，刚性需求在销售旺季得到部分释放，销售市场进一步变暖，尤其是住宅交易量随着进一步走高。但由于本月消费者的购买重心在住宅物业，写字楼和商铺交易量较上月有较大幅度减少，因此9月整个商品房交易量增加有限。

2006年9月，上海商品房交易量延续了8月的增长势头，全月共成交商品房228.82万平方米，较上月增加5.42%，同比增幅为41.63%。

图7：2005年1月－2006年9月上海商品房成交走势
（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）

数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

9月住宅成交情况：住宅市场成交量继续增加，中心城区化、高价位化、大户型化趋势初现

9月，由于处于传统的“金九”销售旺季，全市住宅成交量较上月大幅增长后继续增长，但是由于延迟的政策效应逐渐发挥作用，环比和同比涨幅较上月反而有所回落，“金九”价值并未完全体现，与预期差距较大。9月上海全市共成交住宅16946套、192.80万平方米，分别比8月份环比增加了7.32%和10.32%，但环比涨幅分别减少3.00%和9.41%；较去年9月同比增长了46.57%和50.60%，同比涨幅减少了55.99%和60.60%。

图8：2005年1月－2006年9月上海住宅成交走势
（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）

数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

从成交区域结构看，9月上海住宅一反连续三个月来的郊区化趋势，内环以内和内外环间所占比例增加，外环以外所占比例减少，区域结构呈现中心城区化趋势。9月，上海内环以内成交量为24.36万平方米，环比增加67.94%，所占比例由8月份的8.30%增加到9月份的12.64%。内外环间住宅共成交62.72万平方米，环比增加23.34%，所占比例由8月份的29.10%增加到9月份的32.53%。外环以外商品住宅成交量略有缩减 ，共成交105.71万平方米，环比减少3.37%，所占比例由8月的62.60%减少到9月的54.83%，减少了7.77个百分点。

表3：2006年1－9月上海二环三区住宅成交面积(单位：万平方米)

图9：2006年1－9月上海二环三区住宅成交情况

数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

9月成交量最大的是闵行区，共成交39.14万平方米，环比增加21.32%。而成交量增长率最快的是黄浦区，环比增长率高达359.31%。

图10：2006年9月上海分区住宅成交走势（单位：万平方米）

来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

9月，住宅成交单价结构一反上两个月向低价房倾斜的趋势，成交价格重心上升至10000元/平方米以上。10000元/平方米以下的住宅成交比例有较大幅度缩减，共缩减7.70个百分点，其中4000元/平方米以上的住宅成交比例缩减最多，减少6.50%。单价10000元/平方米以上的住宅9月成交比例为25.70%，比8月增加了7.60个百分点。其中，13000-17500元/平方米住宅成交所占比例增加最多，共增加4.60%。本月配套住宅成交比例大幅缩减，另外，成交住宅中，内环以内住宅成交比例增加，这是本月住宅成交单价重心上移的主要原因。

图11：2006年9月上海住宅成交单价结构

数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

9月，上海住宅成交户型开始向大户型倾斜。140平方米以下住宅成交的比例减少，由8月份的77.30%减少到9月份的73.40%，减少了3.90个百分点。140平方米以上大户型所占比例增加，占到26.70%，比8月增加了4.00个百分点。

图12：2006年9月上海住宅单套成交面积结构

数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

9月住宅供应情况：普通商品住宅新增供应量大幅增加，配套住宅供应比例锐减

9月是房地产交易的传统旺季，开发商对市场充满期望，另一方面，开发商出于资金等压力，也只能把希望寄托在一年中最好的销售月份，所以各开发商纷纷加大推盘量，普通商品住宅新增供应量大增，与此同时，配套住宅供应锐减。

9月，全市新增住宅供应量为204.06万平方米，较上月减少12.21%。其中普通商品住宅的住宅新增供应量达到178.78万平方米，比8月增加42.73%；配套商品住宅新增供应量锐减，只有25.29万平方米，占住宅总供应量的12.39%，较上月减少33.82个百分比。

从分区来看， 9月新增供应量前3位的区域是浦东新区、松江区和宝山区，分别为39.51万平方米、38.99万平方米和31.50万平方米。

从新增供应量的环间分布来看，外环以内新增供应量所占比例有较大幅度上升，外环以外尽管仍然是供应主力，但是比例大幅减少。9月，外环以外新增供应量达到137.14万平方米，占总供应量的52.02%，比8月减少了16.59%；内环以内新增供应量增加，9月新增供应量为39.37万平方米，占总供应面积的14.94%，比8月增加了5.83%；内外环间9月新增供应量为87.10万平方米，占总供应量的33.04%，比8月增加了10.76个百分点。

图13：9月上海各区新增住宅供应量（包括配套）

数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

写字楼市场趋冷  新增供应量和成交量双双减少

9月，上海写字楼市场新增供应量继续下跌，本月新增供应量为19.02万平方米，较上月减少11.55%。

写字楼成交量较9月锐减。9月上海共成交写字楼面积8.46万平方米，比上月环比减少了47.09%，比去年同期减少了27.94%。

图14： 2005年1月－2006年月9写字楼成交情况
（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）

数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

商铺市场供应继续缩减，成交量连续继续增加，市场供求矛盾继续缓和

9月，上海商铺供应量继续减少。9月，上海新增供应量为27.56万平方米，比8月减少10.51%。其中，供应量最多的是外环以外，达到23.56万平方米，占总供应量的85.47%。其次是内外环间，为2.14万平方米，占总供应量7.76%。内环以内为1.86 万平方米，占总供应量的6.76%。

上海商铺交易量继8月首次增加后继续小幅增加。8月上海商铺共成交21.87万平方米，环比增加5.06%，同比增长66.09%。

就9月商铺市场供求状况看，供给继续有所减少，而交易量继续增加，商铺市场供求矛盾继续缓和。

图15： 2005年1月－2006年9月商铺成交情况（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）

数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

华业国际中心发售 东北二环锦鸿阁 大溪地旺铺金街

责任编辑/sf065

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