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住房是一种特殊的商品，虽然特殊，但也逃不出商品自身的特性并受其制约。住房的价格主要受市场供求的影响，说简单也简单：供不应求价格就涨，供过于求价格就跌。此前很长一段时间内，我国住房供给的增长却远远赶不上需求增长。这其中，供给的瓶颈主要是土地。加上宏观调控以来，国家一直采用严控“地根”、抑制需求的措施，使得本就供应紧张的土地市场面临着“断流”的窘境。
要说到当前土地市场的动向，必须提及2004年国家调控的一记重拳——“8·31”大限。因为统计显示，“8·31”大限过关和未过关的土地规划建筑面积有2.04亿平方米之多，其中过关的项目进入到开发阶段，没过关的土地都会在这一两年陆续投向市场。其中，单就过关的土地来说，考虑到土地平均开发周期大约为2～3年，推算一下便可大致看出，在今年8、9月之后的一年左右时间，应该是土地集中供应的阶段。
焦点拉到北京的土地市场。按照北京市在年初制定的土地供应计划，今年北京的总体土地供应量在6000~7000公顷之间，其中住宅用地量约为1590公顷。如果按此计划执行，今年将毫无疑问成为京城房地产市场的一场盛宴。但是，5月份，全国房地产市场迎来了暴风骤雨，接连两次的调控政策出台，使一向被看好的土地供应市场动向变得难以琢磨。进入6月，北京等一线城市在政策影响下房屋成交量出现下降趋势，市场一度扑朔迷离……北京的土地供应市场开始了长达两个多月的“干旱期”。
然而，今年9月份，北京的土地市场终于迎来了“雨季”，这也使一直处于“饥渴”状态的开发商们顿时热情高涨。此外，值得注意的是，这次在9月入市的17块土地中，位于北京市中心的地块，除了有一部分规划为住宅用地以外，还有被规划为商业用地的。
显然，此轮加大土地供应量的原因是多方面的，但主要原因是为了平抑越来越高的房价。房屋的价格最终取决于供求关系，而房屋的供求又取决于土地的供应。要平抑房价，首先得保证土地供求接近平衡。由于2005年缩紧地根等一系列调控，当年的供地计划没有完成，这也对今年土地供应造成了一定压力，为了确保土地供应平衡，使市场供需失衡态势得以扭转，有关部门加大了放地的速度。
土地集中放量被推向市场后，必然增加房产的有效供给。虽然放量是在政府供地计划之中，但由于上半年土地放量十分有限，势必会造成市场对土地的需求增强。但一个不容忽视的问题在于，实际土地供给并不能很快转化成市场的房屋供应。开发商在拿到土地之后，至少要经历立项、拿到规划许可证、开工三个阶段之后，才能获得预售许可证，如果再算上拆迁、规划时间，开发过程就更长了。
也就是说，在一个时间段内集中对土地进行放量，从房地产开发运作的整个周期上来看，至少不会对当前的市场形成较大的影响。随着后续一两年时间内的消化，这期间不排除土地再度收紧，所以最近一轮的集中供地不会对未来北京的房地产市场形成明显的冲击。
（作者为安邦集团研究总部分析师）
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京城楼市向左走 还是向右走
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