地产新政初步见效 地产牛市还要再“牛”20年？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月30日09:04 市场报  张牧涵  

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在日前举办的“２００６年中国地产金融年会”上，与会专家学者在肯定了２００６年房地产新政初见成效的同时，普遍认为：未来２０年左右，房地产业牛市还将延续，房价将平稳上涨。

新政见效尚需进一步落实

中国房地产协会副会长朱中一指出：２００６年房地产各项调控政策的实施，已经取得了初步成绩。全国近半数地级市场进行了城市编制并公布住宅建设规划，新建房屋套数及比例工作计划也正在启动，住房营业税的政策也已基本落实。土地供应的调控力度加大，土地的开发面积和城市房屋的拆迁面积得到了有效控制。廉价房制度也有了进一步调控，经济适用房正在规范中发展。房地产市场通过政府调控，呈现出积极变化的态势，开发投资平稳增长。

数据显示：今年１至９月全国房地产开发投资同比增长２４．３％，低于同期城镇固定资产投资增长３．９个百分点。９月份新建住房销售价格同比上涨６．３％，涨幅比上月回落了０．８个百分点，其中上海、杭州、南京等长江三角洲的商品房价格继续保持平稳，深圳、北京等城市的总体涨幅仍然偏高。

据统计：由于消费者对政策和市场的观望，商品房的成交量５至７月放缓，８至９月开始回升，涨幅分别为１４．３％和８．７％。今年１至９月份４０个大中城市新建商品住房累计成交面积同比增长７．６％。外资购房比较集中的城市６月份以来出现了不同程度的下降。

朱中一指出：当前总体形势是好的。我们相信，随着各地贯彻落实工作的不断推进，效益将进一步显现，预计房地产市场继续朝着调控目标发展，中低价位、中小户型商品房逐步增加，房地产的价格将呈现稳中有升，涨幅放缓的态势。

但他也同时指出：由于今年６月份以后，相当一部分未开工项目重新进行了规划设计的审批和调整，延迟了部分项目的开工，所以有可能在今年底或明年初，房地产开发投资出现一度上涨的态势。

多方原因促成房产未来牛市

“假如未来３到５年人民币升值３０％至４０％，我们认为，房地产在中国宏观经济中将保持每年１０％左右的增值，名义增长率会在１２％至１５％。这个数据是合理的，是跟经济基本因素相吻合的。”摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄在年会上作出了上述论断。此言一出语惊四座，但与会专家学者普遍认为：中国房地产业今后还将有一段较长的稳步发展期。

城镇化、新农村建设推动全国房产业发展。朱中一认为：今后一二十年是我国经济的重要发展机遇期，也是我国房地产业发展的重要机遇期，在此期间人民收入会进一步提高，我国的城镇化还在继续稳步推进，所以我国的房地产业还会有一个空间较大、时间较长的发展。

朱中一特别指出：各地的房地产业发展情况差异会很大，东部的一些大城市，发展空间很可能在５至１０年间就将基本饱和；但中西部城市，以及东部中小城市还有相当大的发展空间。尽管房地产业有较强区域性，但作为我们综合观察研究对象的应该是全国整体的房地产业，城镇化与新农村建设将极大促进这个产业的持续理性发展。

人民币升值提供资金链支持。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭也指出：人民币汇改以后，汇率水平有一定的升值幅度，汇率升值对我国的影响，首先是有利于促进产业结构的升级，因为低利率水平的生产随着人民币升值利润率越来越薄，会向高附加值生产转移；其次有利于促进区域间平等发展，由于沿海地区劳动力成本高于内陆地区，在人民币渐进升值过程中，企业会有更强的动力向内陆地区转移，从而有利于区域间均衡发展；还有为中国出口贸易降压。

因而可以说，升值压力和强劲的经济增长，将对房地产价格未来变化提供强有力的资金链支持。

外资看好中国房产市场。世邦魏理仕大中华区董事总经理蒲敬思说：中国政府鼓励私人购房的政策使境外资本认为这个市场作为一个全新的融资领域变得越发有吸引力。

蒲敬思综合业界情况认为：中国房地产市场首先是拥有１０年、１５年甚至２０年之久的较有利的长期趋势，即使像成都、天津等二级城市，也在持续快速发展并日益成熟，很多投资者正是看好这个需求商机；其次是投资的收益率，综合整个亚洲数据，除中国外收益率都非常低。

蒲敬思还指出：中国融入全球化进程之中，吸引了众多全球资本的注意。境外人士普遍认为人民币会越来越有价值，因此加大了在中国各地的投资额。仅今年上半年，在中国的投资已达５０亿美元。２０％的增长是在住宅区的投资，其余增长则来自办公区投资。

数据显示：来自世界各地的投资者都已进入中国房地产市场。尽管他们中过半数来自中国香港，但新加坡、日本，甚至澳大利亚的机构投资者也已进入。一致的观点是，这个市场非常大、非常有潜力。

繁华背后尚存隐忧

朱中一指出：当前特别需要关注的问题主要是部分地区，特别是中小城市和市场发展相对平稳地方对中央调控政策的认识还有差距；住房调整结构的工作进展不十分理想，部分地区对调整项目的审批缓慢，对新开工面积的影响较大。这对下一步调整结构、稳定房价可能有一定影响。

哈继铭也在会上发出警告：我国目前的人口结构以及资本账户比较关闭的状态容易催生资产价格泡沫，必须加以防范。

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责任编辑/sz001

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