预售制成万恶之源 121号文件能否撬动商品房预售

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月30日08:13 中新网  李松涛  

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10月27日，在北京市某未封顶楼盘的售楼处，记者发现，已经不能像以前那样随便出入。该楼盘的开发商作出新规定，需要凭首付款发票才能入内。  

本报26日刊发《未封顶楼盘不能办个人住房商业贷款》的报道，在房地产界和金融界产生了巨大的波动，消费者纷纷向房地产开发商、银行咨询，甚至抗议。

北京市银监局为什么会突然重申人民银行121号文件？为什么限制的是9家股份制商业银行而不是所有的银行？ 

到目前为止，北京市银监局还没有公开对此事作出任何说明，许多银行工作人员也在进行猜测。 

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据了解，今年8月，北京市银监局曾对在京商业银行进行过一次个贷业务检查，并称发现了很多不规范的做法，于是就有了9月27日“房地产贷款风险情况通报会”。知情人士透露，在会上，北京市银监局某处处长曾这样解释叫停9家股份制商业银行办个人住房商业贷款的原因：因为这9家银行抗风险能力弱。  

这似乎是一个冠冕堂皇的理由。在我国，股份制商业银行共有12家，其中浙商银行、恒丰银行不在北京且实力弱小，交通银行则被业内称为第五家国有商业银行。从业务量上看，国有四大银行的存款和贷款占整个市场份额的50%左右，再加上交通银行，这个数字达到66%。从这点上看，9家股份制商业银行的抗风险能力确实没有国有四大银行和交通银行强。

但北京市银监局并没有表示该项政策会对9家股份制商业银行之外的其他银行网开一面。毕竟，121号文件针对的是所有商业银行。  

事实上，早在2003年，人民银行就发布了121号文件，明确规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人住房贷款。然而，3年后的今天，北京市金融机构才开始实施这一规定。  

没有人解释，央行的这项重要规定，为什么3年前发出，今日才开始执行。  

央行报告：很多市场风险和问题都源自预售制度  

2005年8月15日，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》称，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。  

该报告建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。  

此外，有数据显示，2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，80%以上资金来自国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上。 

就在央行报告发布9天后，建设部新闻发言人就明确表态：商品房预售制度暂不取消。该新闻发言人称，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。  

不仅如此，该新闻发言人认为央行发布此观点并不是很谨慎，取消预售制度会造成房地产市场的波动，这与国务院的方针不符。他觉得，央行出台此意见事先应与建设部商讨一下。  

也许是因为需要事先同建设部商讨，人民银行至今还未公布《2005中国房地产金融报告》。 

但在今年3月，在十届全国人大四次会议上，全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥等33位代表联名向大会提交议案，建议修改《城市房地产管理法》，取消商品房预售制度。  

“从政策背后的理念、追求的目标和实际作用来看，央行和建设部的规定存在不相容的地方。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海说，我们的宏观调控在制度上有缺陷。

建设部：商品房预售与封顶与否无关 

在121号文件正式执行之前，商品房预售证与银行按揭直接挂钩。也就是说，商品房只有拿到了预售证，商业银行才可以为买房者提供贷款。121号文件让二者脱钩。 

“既然建设部门允许这个项目进行预售，为什么又不让做期房的房贷业务了呢？”楼市分析专家李小宁(李小宁博客|李小宁新闻)说，现在开发商处于两难境地。一方面未封顶楼盘的开发商手里握有预售证，另一方面绝大多数购房者都需要贷款才能购房，而银行恰恰停止了对未封顶楼盘的个人贷款发放。 

那么，什么样的楼盘才能够取得预售资格？未封顶楼盘预售是否符合规定？  

记者找到了《城市商品房预售管理办法》，这项1994年制定并先后于2001、2004年修订的部门规章，是这样对商品房预售资格进行规定的：  

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

从这三条来看，并未涉及楼盘封顶与否。也就是说，楼盘不封顶，并不意味着不能销售。

其实，对于商品房预售条件，全国各地的规定并不完全相同。深圳市于2005年7月作出规定，多层(7层以下)商品房项目必须完成结构工程并封顶才能预售，高层(7层以上)商品房想要预售则必须完成2/3结构工程。但在北京市建委规定的办理商品房预售许可证应提交的10份材料中，缺少对于封顶问题的规定。

记者在北京了解到，如今许多拿到预售许可证但房屋尚未封顶的楼盘，都暂停与买房者签订合同，只要求购房者交一定数额的定金，“大概要一两个月后才签订合同。”

专家：预售制度是房地产业的万恶之源

“商品房预售制度是房地产业的万恶之源。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海这样评价商品房预售制度。商品房预售制度制定于1994年，当时国家对于发展房地产行业还没有经验，各地的开发商一哄而上，但资金不足。制定这个政策就是为了解决开发商融资难的问题。

刘俊海认为，商品房预售的时候，消费者对房屋情况、产权状况甚至开发商的履约能力都不清楚，在这种状况下就掏钱买房，风险非常大。

无独有偶，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容(易宪容博客|易宪容新闻)也曾在一篇文章中提到，商品房预售制度为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会财富、民众财富制造了可乘之机。

在这篇文章中，易宪容认为，这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式地获取暴利的主要途径。“这种方式不仅让房地产开发商投入成本低、投资金额少，而且也可以让房地产开发商将开发风险完全转移给消费者和银行。”

在楼市分析专家李小宁看来，我国目前对房地产行业缺少执行监管，“有些开发商连施工证都没有拿到就能先拿到预售证。”

李小宁觉得，我国房地产行业就是一个巨大的黑洞，牵扯方方面面的利益。“各个部门都有利益在里面，房地产市场就像众多部门共同捧着的一块玉，一旦有人松手，玉碎了，大家都得不到。”李小宁这样解释为什么中央的政策在执行的时候总是困难重重。

“从拿地开始到建楼，开发商需要过30多道关，盖30多个章。”李小宁说，每一道关都需要打点，用钱来摆平已经成为这个行业的习惯。大家都说这个行业有暴利，但如果没有暴利，开发商根本不可能摆平这么多的关口。

中央对于房地产市场的调控政策不可谓不多，但到了地方会完全走样，就是因为各方面都有利益纠葛。“比如说土地，北京市真正挂招牌的土地非常少，大部分都是以前协议出让的，而这些协议出让的土地能批下来都跟某些个人、集团、机构有很大关系。”

普通人也在通过网络表达自己的看法。10月26日，挂出了一个“未封顶项目不得办个贷”的调查，截至记者发稿时，已经有6万余名网友参与。调查显示，90.56%的调查对象对“未封顶项目不得办个贷”投了赞成票，87.41%的人表示此举对开发商的政策冲击最大，更有67.09%的人认为此举带来了利好消息，会使房价下降。 

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责任编辑/sf065

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