北京白家庄地块限价回购 凸显招拍挂“土改”变味
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2006年相对冷清的土地招拍挂市场突起波澜。
10月9日，朝阳区CBD核心地段的白家庄办公及商业用地开始挂牌。这块地自9月20日在北京国土资源网上挂出后，短短20天就在京城引起业界巨大反响。这不仅是因为该地块位置优越，更因其挂牌文件中规定的限价回购”条款。
分羹2亿元利润
在北京白家庄地块竞买说明书上，竞买规则第16条单列了关于限价回购的约定”的条款，称在该宗地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（即土地一级开发商）以人民币12000元/平方米的价格，回购5000平方米的地?a href=http://map.sogou.com/new/#c=12621180,3520813,10 target=_blank>仙桃涤梅棵婊保约巴耙?2000元/平方米的价格回购8000平方米的地上办公用房面积”。
一位关注此地块的开发商表示，以市场价计算，目前这一地段的商业用房单价在3～4万元/平方米。以此推算，低价回购物业的一级开发商如果当即转手卖出而不考虑其他因素，可直接获利2亿元左右。
这让京城开发商一片哗然。一向以敢言著称的华远地产董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)10月9日在其博客上发表文章，将土地招拍挂制度中以特殊条款回收利润的方式比喻成拍卖母猪时要求回购产下的优质育种”。
任志强称，土地招拍挂中所有的土地成本与利益都应反映在竞拍的底价之中，既包括了政府的土地收益（地租），也应包括全部的土地开发成本和政府或一级开发企业的合理利润。当然也应在底标中包括育种（即项目后期收益）的成本和利润。那么就不应在竞标底价之上再附加其他条件。如果所有的附加条件也都是土地的成本，那么应都折合成底价中的一部分而不应用附加条件而改变标的物的现状。”
虽然类似回购的现象在一些城市的土地招拍挂市场已经存在，但北京的问题在于回购方是纯商业性质的一级开发商，而不是地方政府。另外，回购的价格与市场价格差距过大，令平等参与竞争的二级开发商无力承担。”另一位业界知名开发商同样表示了不满。其所说的类似回购”是指9月15日上海市今年1号土地出让公告中推出了20块土地，大多数都是带条件出让。
仁和律师事务所律师孟宪生(孟宪生博客,孟宪生新闻,孟宪生说吧)则明确表示：土地招拍挂应该是一种纯粹的市场行为，交易就要公平，价格的高低也应该由市场来决定，不能有任何强行的附加条款。”
针对有人士认为目前从法律上看，《北京市土地储备和一级开发暂行办法》当中，并没有提到禁止回购”等类似条款的观点，孟宪生指出，这种限价回购的附加条款其实已经违反了市场经济的准则。
缘起8·31”遗留问题
北京市国土局对白家庄地块限价回购条件”的解释是，一级开发商回购的8000平方米写字楼和5000平方米商业，将用于补偿出让教育配套的嘉铭地产和原有的白家庄中学商业设施经营者”。
接近政府的知情人士则向《楼市》记者透露，该地块原为8·31”大限前未能平整完毕的出让土地，因为一级开发商支付了大量的拆迁成本，北京市相关部门允许了一级开发商以低价回购成熟物业的方式找平”支出。
中原地产华北地区总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)表示，产生这种情况的原因主要还是政府对于8·31”未过关的项目目前还没有一个拆迁补偿政策，土地一级开发商是想通过这种限价回购的方式取得8·31之前所投入的拆迁费用，不过政府应该就如何补偿‘8·31’土地大限未过关项目原开发商成本投入制定一个明确的补偿办法，而不是像白家庄地块这样一事一议”。
一位不愿透露姓名的专家同样表示，这样的条款显然有失公平，如果需要各方的利益平衡，也应该由政府来支付整理土地的费用，毕竟最后的拍地收益还会归到政府手里。应该在出让之前通过其他方式先行解决利益平衡的问题，而不是在交易的过程中提出这样的附加条款。”
该专家称，在招拍挂的过渡时期，一定会出现这样的问题。政府应尽早出台8·31未过关项目的拆迁补偿政策。”
可能引发多重恶果
分析人士指出，如果相关部门不尽快出台完善的政策，而任由这种限价回购”模式被广泛采用，在对未来土地招拍挂市场造成极大影响的同时，还将可能引发包括房价在内的一系列问题。
这不但会让一级开发商通过土地转手获得高额利润，还可能会为虚高的房价再设一重玄关。”一位土地一级市场咨询人士对此直言不讳。
对土地市场颇有研究的另一位专家对此表示认同。该专家指出，今年10月1日之后，企业重组、分立、兼并和破产等过程免交契税，这本来是对国企改造开的一个口子，但实际上也对开发商开了另外一个口子，即任何一个有地的企业都可以将一个公司的土地分成若干个公司的土地，然后再把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉，而土地在经历了这样的买卖过程之后，最终开发成房产项目时必然造成房价上涨。
当土地在开发商手中经过一次乃至多次倒手之后，其间涉及的交易成本最后肯定是附加在房价之中。至于其中的猫腻到底有多大，恐怕只有开发商心知肚明。”该专家如是说。
一位熟稔房地产市场运作的律师则担心，这样的回购条款可能带来所购房屋的质量问题，并引发更多的物业纠纷，开发商们不会零利润开发，这方面（现价回购）的支出在房屋质量上‘找平’的可能性很大。”事实上，接受记者采访的不少专家都对此表示了相当程度的担心。
记者获得的最新消息显示，朝阳区白家庄地块在挂牌7天无人问津后，终现第一个神秘挂牌者。公示信息显示，这一报价为79654.84万元，此价格为该地块挂牌底价。根据挂牌规则，从第一个挂牌日起，11个工作日后的下午3点是挂牌截止时间。如有多家挂牌，则进入竞标阶段，如果只有一家企业挂牌，则以挂牌价摘牌。因此，悬念丛生的白家庄地块，出让结果最晚将在10月31日成定局。
挂牌意味着这家企业认可了回购条款带来的损失。”一位开发商不无意外地表示，只要回购条款不改，拿地企业基本上没有开发收益可言。
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