【作者：郝倩】

　　中华企业5.4亿竞得烂尾楼 不良资产或成强势房地产企业新宠

　　“在宏观调控的形势下，必然有一些企业会遭遇资金的寒流，可能上世纪90年代中期的烂尾楼会重新出现。”上海城开集团总经理倪建达认为，这种态势将有利于资源的进一步合理配置



   一家颇具资金实力的海外基金叫价5亿元，想以一个相对便宜的价格收购万泰大厦在建项目。最终以4000万元之差，败于上海本土一家地产开发企业。

　　10月20日，上海中华企业股份有限公司以5.4亿元的价格，通过拍卖程序获得上海市静安区万泰大厦在建工程，最终价格平均1.8万元/平方米。

　　在万泰大厦之后，还将陆续有两宗大型商业项目走上拍台，分别为虹口区的福海大厦，以及长宁区的洛克双喜国际广场。二者均为不良资产，后者也是在建项目。

　　在成熟的商业物业基本上被收购殆尽之后，类似的不良资产项目也开始成为很多基金的目标。但是，可以低价“淘金”的时机已经过去。万泰大厦最终以1.8万/平方米成交,就是一个例证。

　　5.4亿背后的价格博弈

　　今年6月23日，中国信达资产管理公司发布《万泰(集团)有限公司处置报告》，正式宣布将由该公司上海办事处对万泰集团债权进行处置。经过信达的审核，截至2006年6月20日，该债权总额为2223.46万美元，而债务人的状况为停业。

　　在万泰集团的资产中，万泰大厦是重要一环。

　　《第一财经日报》了解到：万泰集团是在2001年接盘了静安区乌鲁木齐北路470号华安大厦，将这座烂尾楼改建为万泰大厦。华安大厦从1992年始建，后来受制于原开发商的1亿元左右的债务，停工八九年，要支付建筑商每年720万元费用。2001年万泰接手后，当时只是结构框架封顶。2002年6月万泰开始动工,准备作为集团总部之用。但是后来因为万泰集团不良贷款问题，此楼再次停工。

　　4个月之后，万泰大厦作为不良资产，走上拍台。有关万泰大厦的拍卖十分低调。此次拍卖由上海5家拍卖行联拍。记者了解到：当日有3家企业参与了拍卖。

　　7月份，中国信达资产管理公司针对万泰大厦项目已经进行过小范围的招标工作，当即吸引了一家海外的基金，以及一家与万泰集团有千丝万缕联系的公司竞标。价格成为项目招标的一个重要谈判内容。

　　“对于此项目，我们的出价一直在5亿左右。”这家海外基金的参与者对本报记者透露。他赌定不会有第二家接盘者，从而坚决不愿在价格问题上让步。虽然当时，已经传出有买家愿意出5.4亿的价钱购买万泰大厦的消息。最终，这家海外基金没有参与万泰大厦的公开拍卖。

　　中华企业则是在最后关头才露面。对于此笔投资，该企业十分谨慎，在企业内部也一直是保密状态。记者了解到：一直到10月19日,也就是“以支票支付”的3000万保证金进入拍卖行账户的最后期限，中华企业召开了第五届董事会第五次会议，审议同意公司参与竞买万泰大厦在建工程项目。紧接着，第二天中华企业便通过公开拍卖形式，以5.4亿的价格竞买获得该项目。

　　“5.4亿这个价格恰好等于之前万泰大厦所欠银行贷款以及拖欠工程款的总和。”知情人士对本报记者透露说。

　　后续投入

　　对于中华企业来说，在出价5.4亿之后，后续投资并不多。记者了解到：经过14年断断续续的开工，目前万泰大厦已经结构封顶，少数楼层内部有装修。而且最令买家心动的是，万泰大厦的周边都是酒店，商务配套成熟，却唯独缺少甲级写字楼。

　　仲量联行商业部总监陈立民对本报记者分析说：在目前1.8万元/平方米的基础上，开发商的后续投资约为2000元/平方米。但是按照目前周边日租金0.8美元到0.9美元/平方米的现状，这幢楼的售价应该在2.88万元/平方米左右。而且这幢楼已经取得预售许可证，最快明年就可以贡献利润。

　　根据业内人士的估计：这幢楼可以给中华企业带来5000万元以上的利润。

　　“在宏观调控的形势下，必然有一些企业会遭遇资金的寒流，可能上世纪90年代中期的烂尾楼会重新出现。”上海城开集团总经理倪建达认为，这种态势将有利于资源的进一步合理配置。

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　　烂尾楼接连走向拍台

　　万泰大厦最终的“皆大欢喜”对于即将四度走向拍台的福海大厦来说是一个利好的消息。

　　福海大厦走上拍卖台的原因是开发商拖欠深圳工行贷款。地处四川北路海宁路的福海大厦，毗临外滩，地处繁华的四川路商业街中心段。

　　2004年7月15日，福海大厦在上海拍卖行进行了第一次拍卖，拍卖范围是福海大厦的地下一层及地上4-29层的房地产，共计建筑面积约49000平方米，使用期限还有41年。结果首次拍卖因应价没有达到底价而流拍。

　　在之后两次拍卖未果后，9月19日，上海某司法机构与深圳某银行联合委托上海五家拍卖行联手再度拍卖。而上次拍卖，福海大厦已经吸引了两个房地产行业内买家的参与。最终，第三次拍卖的撤拍是因为竞买者的数目没有达到预期。

　　记者了解到：福海大厦有望于10月底再度走向拍台，由于还没有到交纳保证金的最后期限，目前还无法判断会有几家参与竞拍。但是，记者通过上海东方国际商品拍卖有限公司了解到：这次“福海”大部分的法律关系已经理顺，标的物也已经由两年前的部分楼层变为整幢建筑。加之周边配套环境已经日益成熟，为买家接手创造了条件，此外也为该项目以一个合理的价格成交提供了前提。

　　同期，位于上海长宁区的另一个商业项目“洛克双喜国际广场”的即将拍卖，也同样引起了多家境内外单位的兴趣。

　　如果按照之前业内人士的估计，这一项目最终以8.6亿元左右的价格成交，那么此项目极有可能超过以5.95亿元成交的德隆大厦，从而打破上海单体拍卖最高价格的纪录。

　　“后续的建设费用大约为1.3亿元左右。项目最终均价将在1.5万元/平方米上下。这样,开发商的租金回报率可以达到8%以上。”业内人士对本报记者分析称。

　　可以预想，此次竞拍必然是一场血拼。据上海新世纪拍卖有限公司相关人士透露：有意向的竞买者中，大部分公司拥有海外基金的背景，此外还有一家国内知名房地产开发企业将参与其内。