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央产房上市三周年大盘点———
●央产房成交面积集中在50-70平方米
●央产房房源放量逐年增加，明年将达10000套左右
今年的10月，北京央产房上市三周年，回顾央产房上市后三年来的市场走势，可以看到，目前，本市央产房房源在持续放量、成交也日趋活跃，不但实现了央产房业主的升级置业愿望，还满足了许多二手房消费者的购房需求。特别是在今年营业税和个人所得税两税一并征收的背景下，央产房的“无税”特征以及优越的地理位置更是满足了大部分的置业需求者。
北京市经过政府批准、允许从事央产房交易的房屋中介机构———“我爱我家”的相关人士接受记者采访时分析说，从2003年10月1日央产房正式上市交易以来，由于央产房上市后通过审核档案的有效房源较少，因此成交量一直很小。不过，随着央产房审批门槛的逐渐放宽，近两年来，央产房成交量呈现递增性和波动性并存的趋势，上市量及成交量总体呈现出稳步上涨的态势。
另一家也经过允许可以从事央产房交易的房屋中介机构———“链家地产”市场研发中心的有关人士在接受记者采访时还分析说，在北京的二手房市场普遍由于宏观调控的重压而出现相对萎缩的状态下，央产房的市场交易却不错，表现一直良好，而且还处在连年增长的态势中。
●央产房房源放量逐年增加明年将达10000套左右
“链家地产”提供给记者的最新数据显示，从2003年10月1日央产房上市交易以来，截至2006年9月30日，北京央产房房源放量累计达到了15187套，而从这三年央产房房源放量的具体走势来看，基本保持稳步的上升趋势。“链家地产”统计资料分析说，央产房上市第一年（2003年10月至2004年9月30日），房源放量为3120套，第二年（2004年10月至2005年9月30日）的央产房房源放量达到了5230套，房源放量同比增长了67.6%，第三年（2005年10月至2006年9月30日）的央产房房源放量为6837套，相比第二年同比增长了30.7%。虽然央产房的房源放量速度出现了一定的回落，不过，这并不能掩盖央产房放量连年增长的强劲势头。因此，“链家地产”市场研发中心认为，明年央产房的放量将会达到8500-10000套左右。
●央产房交易价格快速增长，但还是供不应求
三年前的“十一”长假一过，记者就来到位于东大桥的央产房交易大厅，上市的第一天，羞答答的卖房人和一拨拨的买房人，给记者留下了深刻的印象，三年过去了，买卖双方的供需矛盾还存在着。
由于央产房大多处于北京城区里面，具备良好的地段优势，同时社区成熟，配套设施相对完善，加上交通的便捷，使得央产房很受投资置业者的钟爱；另外，受到今年两税政策的影响，更是加剧了央产房的供不应求态势，而这种供需两旺的势头使得集中区域央产房的成交均价一直呈现快速增长的趋势。
据可以从事央产房交易五家中介机构之一的“链家地产”统计资料分析，第一年的央产房平均交易价格为5700元/平方米，第二年的平均交易价格达到了6226元/平方米，同比涨幅为9.23%，而第三年的央产房平均交易价格更是达到了7124元/平方米，价格同比涨幅为14.42%，其中崇文区和东城区价格同比涨幅均超过了20%，分别达到了24.2%和21.2%。
从三年来央产房的成交总价区间来看，40万-60万元之间的中档房是交易的主要价位，这三年该区间的交易占比分别为41.2%、42.06%和44.56%；另外，60万-80万元之间的央产房交易正呈现快速“井喷”的趋势，第三年该区间的占比达到了21.6%，而前两年该比例都为10%左右。
●朝阳和海淀两区成交量大，超过六成
虽然央产房的分布比较广泛，但是，央产房的成交区域还是比较集中。经过政府批准、可以从事央产房交易的北京另一家房屋中介机构———“我爱我家”专家指出，由于央产房上市需要单位建档、审批，手续较为繁琐复杂，因此可上市交易的二手房源较为有限。又因其建成较早，因此央产房的数量以及分布区域也是较广的。虽然经过审批后能够真正上市交易的央产房数量较少，但是其占二手房市场整体份额却是较大的。据统计，多数审批后上市的央产房成交速度较快。
“我爱我家”的市场专业人士分析说，央产房成交热点区域和二手房成交热点区域有着一致性。“我爱我家”提供给记者的最新统计表明：央产房成交热点地段分布在朝阳区的劲松、潘家园、松榆里、团结湖、左家庄、三里屯、西坝河、安慧里；海淀区的中关村、双榆树、知春里、翠微、万寿路、航天桥、增光路；东城区的安德路、安定门、东直门、和平里、灯市口；西城区的新街口、官园、西直门、西四、阜成门；此外，还有丰台区方庄；石景山永乐小区等区域。
“链家地产”三年来成交资料也显示：朝阳和海淀两区是本市央产房交易的主流区域，三年的交易占比分别达到了71.92%、67.83%和60.5%，虽然两区的交易比重呈现逐年快速下降趋势，但是，其作为央产房的霸主依然具有明显优势，一方面与其存量较大有关，另一方面也与这两个区域各自的特性有关，其中朝阳区的商务氛围以及海淀区的人文氛围均是消费者选择的关键原因。
现在，随着丰台区基础设施的改善，以及地铁4、5号线贯通带来的交通便捷的前景预期，丰台升值潜力巨大，因此央产房交易也比较活跃。丰台的央产房交易占比呈现逐年上升的趋势，由第一年的9%提高到了第三年的11.13%。
另外，东城、西城、崇文和宣武等北京中心四城区的央产房房源放量虽然比较平稳；但是，在今年两税征税以及这四个中心城区央产房面积相对较小、总价相对较低、地段优势凸显的情况下，回流了部分置业郊区的需求者，使得这四个城区的交易比重也呈现平稳的上升，其中西城区上升最为明显，由第一年的4.98%增长到第三年的7.43%。
●央产房交易面积集中在50-70平方米
从央产房的交易面积来看，主要还是集中于中小面积，特别是面积在50-70平方米之间的一居室和两居室备受消费者的青睐。据“链家地产”统计资料分析，70平方米以下的央产房交易比重呈现逐年递增趋势，而70平方米以上的交易比重却呈现出了相反的走势，保持逐年下降的趋势。其中，50-70平方米的央产房交易比重上升最为明显，第三年相比第二年上升了5.78%，达到了47.84%，但这三年来50-70平方米的央产房比重均超过了四成；而90-140平方米之间的央产房交易比重下降最大，降幅达到了4.12%，这与大面积央产房总价相对过高，导致了部分需求者的置业能力下降，同时，这种高总价也使得消费者对于商品房的选择意愿增强有一定的相关，从而影响了大面积央产房的交易。
●央产房成交单价将达万元
综合央产房上市三周年的市场表现来看，市场行情供需两旺，交易相对活跃，对整个二手房市场的推动作用不容置疑。在二手房市场稳步走向完善和成熟的大背景下，“链家地产”市场研究中心的有关人士分析认为，今后的央产房市场将呈现如下特点：首先，央产房的房源放量将依旧保持较快的上升趋势。随着央产房业主“卖旧买新，升级置业”愿望的迫切，有关单位加速职工住房建档工作，简化相关上市手续，将大大促进央产房的上市。初步预计，明年央产房的放量将会达到8500-10000套左右。
其次，成交价格仍然呈现刚性，价格继续保持快速上涨不可避免。由于央产房大多数分布于社区成熟、配套完善的市中心城区，拥有地段优势，加上需求很强劲，热点地段房源供给更是有限，预计热点区域的央产房成交价格会集中在8000-10000元/平方米之间。第 __ 三，热点区域将会有所降温，非热点区域逐渐火热。热点区域的央产房毕竟供给有限，故而当前热点区域交易会渐渐回落。随着整个二手房市场的红火，以及非热点区域的基础设施渐渐完善，当前的非热点区域，比如石景山区，房源放量将会更快，成交量将会上升，打破目前朝阳、海淀成交量占据半壁江山的现状。
●央产房为何受市场欢迎
“我爱我家”认为，虽然受到国家宏观调控政策的影响，央产房交易市场受到了一定的冲击，但从其整体上市量来看，央产房市场还在持续发展。随着交易量的不断上涨，对于住宅二级市场的整体发展也将会有着较大的促进作用。
第一，央产房屋与现在二手商品房相比，不存在转按揭问题；央产房屋与普通已购公房相比：地段更好、房屋更新、户型更大更合理更多样、社区配套更完善更齐全。央产房从上市第一天，就受到市场的欢迎。央产房屋交易量的逐渐上升，最终会从政策层面和市场准入层面消除政策壁垒，打破政策瓶颈，促进北京市房地产二级市场以及一级市场的发展。
第二，目前二级市场存在的最大问题就是供需失衡，房源严重不足。央产房上市、二手房房源增加，为广大拆迁户及中低收入阶层解决住房问题提供了更广阔的空间。同时，央产上市也标志着“中国住房制度改革”取得了决定性的胜利。“央产”只有使用权而产权不明晰的事实正像一条锁链锁住了很多人。央产房的逐步放量也将会促进人才的有效流动，有利于政府精简人员。
第三，央产房的大量上市交易将会有力地促进北京房地产一二三级市场的全面繁荣，为广大中低收入阶层购房者提供更广阔的选择空间，真正实现北京房地产一二三级市场联动，以及房地产梯级消费格局的形成。
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央产房价飞涨 为何仍供不应求
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