时下半数商住楼被迫改造 中高档住宅竞争加剧

尽管“住宅禁商令”颁布以来，预期的写字楼利好效应并未立杆见影，但“政策带来的目前市场上项目改造的举动，可能会对未来的北京中高档住宅市场带来更多的竞争项目”。日前，高力国际商业代理部高级经理周晓骏骅在接受焦点写字楼网记者采访时明确表示。

市场环境“迫”其改造

“建写字楼要求的资金成本、专业水平都较高，”周晓骏骅分析，“而当初选择做商住楼这种打“擦边球”的产品类型，部分开发商就是出于这样的产品受众人群更广，因此迅速回款风险更小的考虑，没有往写字楼的专业化路上走”。所以，如果无法更改成写字楼立项，这部分开发商更倾向于往公寓方向改造，因为相对于改造成纯写字楼，这样成本会小很多。

另据周晓骏骅介绍，下一个季度，北京写字楼市场将迎来一个供应高峰，预计新加入的项目体量总和将达到80万平方米，将给北京写字楼租赁市场带来巨大的吸纳压力。也就是说，“在一个主要商圈内，对于出售型的写字楼而言，如果你的品质不够突出，租售压力会很大。”

“在这种市场环境下，改造成公寓显然更加保险。”周晓骏骅说。租赁谈季 租金回落 金秋时节恰逢租赁公寓好时机

物理条件“允许”改造

此外，“这种项目的地理位置和地块特征也决定了他们更适合改造成中高档公寓，而非普通住宅。”周晓骏骅补充到。“这种想往商住偏的项目，80%以上位置都很好，且地块不会很大也不是很规则，所以更适合改造成密度相对较高的中高档公寓。”

这样，“一是能达到规划容积率，二是售价也会和开发商之前做商住楼的预期相距较小。”

北京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文告诉记者，商住楼和真正公寓的区别在于，第一代商住楼是在纯粹的住宅里办公；第二代商住楼就是现代城(论坛像册户型样板间)那样的产品，厨房卫生间俱全，不过户型结构方面考虑到了办公用途；第三代商住楼立项是住宅，但设计建造基本上是按照写字楼的标准作的。比如楼层有公共卫生间，电梯数量和速度、楼层层高、空调都是按照写字楼标准配置，空调一般用分户式中央空调等等。室内基本上没有厨房和卫生间，只在相应位置预留了管线，但不做分割，进门就是通畅的一大间。

“这样的项目由于设计功能的限制，有其不适宜居住的地方，但也有其适宜居住的地方，比如层高就非常有优势，所以改造是比较可行的一条出路。”苏文说。西城叫停外籍人买二手房 高档公寓租售价上扬