北京CBD仰仗高品质比拼市场 住宅有余写字楼不足
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北京CBD总体规划为：西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳路，总占地面积3．99平方公里。总体可开发利用的土地约280万平方米，潜在开发面积达1000万平方米。可开发面积中，50%%左右是写字楼，25%%左右建公寓，25%%左右建酒店、文化、娱乐等设施，以保证使CBD成为一个国际化、数字化、绿色的、可持续发展的集办公、文化、娱乐、居住等多项功能为一体的综合商务区。
自北京朝阳区规划CBD以来，CBD就成为房地产市场中最大的一块“肥肉”，与核心区热火朝天大造“城中之城”相呼应的是，CBD附近的住宅供应量也直线上升，2006 年，CBD 东区东四环沿线公寓楼盘均价全线飙升，区域价值再次得到印证。
CBD东区成新生核心区
CBD以国贸为核心，经历了近20年的成长历程，发展成为成熟的商业氛围。就整体发展来说，CBD已经基本上达到饱和状态，逐渐形成局部经济。因此，东移趋势是CBD发展的必然。位于西大望路和光华路交界处的CCTV大厦的落成，标志着CBD这一中国北京顶级的商务区逐渐实现从国贸到华贸中心的移动。另外，随着奥运环境工程启动，被称为“迎宾大道”的四环路两侧，将形成一条总面积为1300公顷的绿化带，成为CBD高水平景观绿化风景线。
东四环板块配置渐趋完善
现在，整个东四环沿线的地产都面临着又一个发展的黄金时期，东四环沿线的地产开始整体放量，最先是以阳光上东和观湖国际为“轴心”的高档住宅区——上东区热度迅速升温，其后，东四环中部地区的商业配套开始逐步放量，CBD东都等建筑再加上轴心地位的华贸中心项目相继进入人们的视野，一个功能完备的东四环板块已经雏形初显。
同时，国际化的进程也令东四环沿线的地产面临着黄金的发展机遇。东区国际公寓销售总监谢宜臻告诉记者：“在已经入住的项目一期中，外籍居住者的比例达到20%%左右。他们正是看中了CBD东区的发展潜力，看好整个区域的商务、商业环境和东区国际公寓倡导的人性化、纯居住环境才选择在此置业。”
大户型受益宏观政策
随着黄金时代发展机遇的到来，区域内的地产项目也都在进行产品的升级换代，而眼下的政策环境更是凸显了大户型社区的价值。
如阳光上东的主力户型为300多平方米以上，即将面世的泛海国际户型面积从142平方米至245平方米，东区国际公寓的户型110平方米至220平方米，对此，谢宜臻认为，大户型社区的最大价值在于居住舒适性与投资价值的双重利好。“例如从投资角度来看，大户型社区的租客主要是外籍人士，他们的租住时间往往比较稳定，租客整体素质较高。因此，大户型社区无论投资还是自用，均有较强的保值增值潜力。”
住宅有余写字楼不足
伟业顾问市场研究中心监测数据显示，目前CBD区域主要的物业类型为：外销公寓、内销住宅和写字楼。各类物业中以外销公寓所占比例最多，达到了45%%。而内销住宅和外销公寓两项加起来的居住类物业在CBD物业总量中居然占到了近五分之四，远远超出了规划方案定的比例。
此区域中目前主要的外销公寓项目有：现代城、阳光100、世贸国际公寓、盛世嘉园、数码01（立项为住宅）等，多以商住公寓为主，总供应量达到219万平方米。单从数字上看，CBD核心区规划建筑面积为1000万平方米，按25%%的公寓建设比例，核心区内的公寓项目应在250万平方米左右，目前的建设规模已经接近规划指标。
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