两度转手加价 白家庄地块限价回购遭质疑
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为平衡一级开发商的投入成本，地方相关部门在土地挂牌时往往附加了“回购”条件。
曾两度转手加价4000万元，“限价回购”将再让利2亿元
一块地处京城CBD核心地段的白家庄地块，10月10日挂牌至今，只有两家竞买者。“黄金宝地”为何乏人问津？一些开发商认为，由于有关部门的挂牌文件中设立了以低于成本“限价回购”的条款，令人却步。
“限价回购”直接让利2亿元
9月20日，北京土地储备中心发出挂牌公告，拟出让朝阳区白家庄写字楼及商业用国有土地使用权。位于东三环黄金地段的这一地块，很快引来不少开发商的关注。
公告标书称，使用性质为写字楼及商业的白家庄地块，挂牌起始价为79654.84万元，总用地面积23709.623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米。
据了解，这是一块应由政府收回再挂牌出让的土地，竞标者与一级开发商不发生关系。
但引人注意的是该挂牌文件第十六条“回购约定”条款中的“限价回购”约定。该条款称，同意恒世华融公司（该地块的一级开发商）以人民币12000元/平方米的价格，回购5000平方米的地上商业用房（商铺）和8000平方米的办公用房（写字楼），用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。
而按照北京房地产信息网今年内的成交数据显示，类似地段目前市价为：商业4万元/平方米、写字楼2万元/平方米。按照回购条款约定价格，则将直接让利2亿元左右。
关联公司间的利益补偿
北京市国土局最新解释称，回购让利系用于补偿教育配套的嘉铭地产和该地块原商业设施经营者京辉商贸。
但一些业内人士提出质疑：嘉铭公司此前已获9521平方米教育配套用地（价值约1亿元）补偿，如再进行回购，实际补偿额则“高得离奇”。
一位知情人士透露，白家庄地块在恒世华融接盘之前已被转了两手，被加价4000万元左右。而有公告显示，北京恒世华融公司是嘉铭集团的全资子公司。如此一来，限价回购变成了两家关联公司间的补偿行为。
他表示，“限价回购”的结果不外乎：其他公司望而却步，一级开发商或其关联公司以底价摘牌；其他公司摘牌，为转移成本，抬高商铺和写字楼价格，导致房价飙涨。不论何种情况，一级开发商均可通过回购面积产生新增利润，这与规定的一级开发利润不得超过开发成本的8％的原则背道而驰。
土地一级开发制度待完善
而记者在调查中了解到，对于一级开发商投入的拆迁费用，政府缺乏补偿政策。为平衡其投入的成本，土地挂牌时往往附加了“回购”条件。
对此，中央党校研究员曾业松认为，单设立“限价回购”条款，显然与法律规定的有关精神相违背。
新近下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》已经明确规定，挂牌土地的价格应包括土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，并明确对低于最低价标准出让土地或以各种形式给予补贴或者返还的，将追究有关人员责任。
“‘限价回购’是当前土地招拍挂中出现的新问题。”
国土资源部法律咨询中心专家表示，表面上看，这是因项目拆迁补偿而产生，根本上还是土地一级开发制度有待完善。如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地出让制度公平性的关键。
国土资源部土地利用司有关负责人也指出，地方在土地出让环节附加条件应有明确的法律依据，须防范制度设计上的缺陷，防止在限价回购过程中出现寻租行为。
■第三方观点
“限价回购”公开但不公平
专家表示，土地“招拍挂”过程中若以保护某一利益方谋求私利，将导致土地出让制度失去公平、公正。
但也有人士指出，附加低价回购条件出让土地，其实是在暗藏地价成本，不仅会被一级开发商所利用，还会导致国家税收流失。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，白家庄地块属于二级地块，而以其挂牌底价计算，已高出基准地价上限40％，“如果将回购条款的潜在收益2亿元打入地价，那样显然会把地价拉得太高，而造成无人接牌的结果。”
潘石屹说，通过回购，政府部门帮助一级开发商平衡前面土地转手发生的各类费用，但让利部分会直接导致二级开发商受损，而链条的末端———购房者则成了利益链的买单者。
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