五合国际刘力：开发商建节能住宅的五大利益点

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月26日18:38 房地产门户搜房网  刘力  

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虽然节能住宅成为最近地产界关注的热点，但绝大多数开发商出于对成本增加的担忧，以及对消费市场把握不准，多处于观望的态度。开发商的顾虑主要有以下几点：一是对建筑节能技术缺乏了解，不敢涉足；二是对采用先进技术而带来的成本增加，担心市场无法消化；三是对目前建筑施工水平没有信心，担心施工粗糙及后期维护风险太大；四是担心产品领先太多，而市场不够成熟，消费者对高科技产品不认可。其实，在当前市场宏观环境发生重大变化的形势下，开发商领先开发高科技水准的节能住宅，所能带来的重大经济利益和社会效益恐怕超出多数开发商的想象。这些利益点可以分为以下五个方面：

一、为项目增加量化卖点，产品领先市场

采用高科技节能手段的住宅楼盘，因为具有一系列有明确技术和经济指标的技术产品优势，可以为项目提供具有可以量化的品质卖点。虽然很多的楼盘把室外园林景观以及室内精装作为提高品质的重要手段，但无论是景观还是装修，都停留在观感和审美层面。而审美由于没有统一的技术标准，则是难以量化，见仁见智，莫衷一是。这一类靠抽象的理念，艺术品位，外观特点，以及装修精度形成卖点的做法，已难以构成长久的吸引力。而住宅作为一个高档消费品，最缺乏的就是整体技术指标。

华业国际中心发售 东北二环锦鸿阁 大溪地旺铺金街

在这方面，中国住宅同其它产品比如汽车、手机、电器等有本质的区别。汽车的价格差别是由其内在技术性能决定，比如马力、速度、安全性等方面；电器的价格差别也由内部性能指标决定，比如清晰度、噪音、能耗等方面。而中国住宅价格构成的重要缺环恰恰是技术品质指标。无论是什么样的豪宅，反倒不能像电器那样给出舒适度，或者能耗的指标。于是评价豪宅的标准只能依靠装修，景观等直观的、外在的、无法量化的标准。

目前市场上的楼盘单价从千余元的经济适用房，到数万元的CBD豪宅，虽然地段优势、景观环境、装修标准等方面差别明显，但是核心的技术品质恐怕没有什么差别。结构方面，无论是框架结构还是砖混结构，少有采用钢结构或其它先进的结构形式。采暖和制冷方面，无论是集中式空调、户式中央空调、还是分体式空调，几乎没有人采用辐射制冷。至于其它方面所采用的材料与设备更无差别。不同楼盘所达到的是同一个国家住宅质量验收标准。因此，如果一个高科技节能住宅能够为客户提供整体的舒适性，比如恒温恒湿，以及每套住宅整体节能指标，其可以量化的技术品质将在市场上形成绝对性的优势。

二、回应政府号召，争取政策支持

近年来，随着能源形势的紧张，政府大力号召建筑节能。特别是2004年下半年以来，各种节能措施频繁出台，把建筑节能提到了一个战略的高度。而在整个地产行业内，基本上是呼吁和讨论的声浪高，实际的成套住宅节能产品答卷少而又少。各类的单项住宅节能设备和技术产品越来越引人关注，不少的住宅商品房项目也越来越多的采用单项节能技术。而在全中国范围内，全部配套使用欧洲住宅节能技术达到恒温恒湿和低能耗，微能耗以及零能耗的过程产品恐怕只有四个项目：北京锋尚、北京Moma、南京朗诗国际、以及零能耗住宅项目——南京锋尚。

在这种形势下，任何一个全套采用高科技达到高舒适度与低能耗指标的项目，在某城市局部市场上，无疑会成为当地的科技节能样板。而目前，各地政府部门无不希望在当地的楼市中，能尽早有高科技节能项目出现，以落实中央政府的号召。当地第一个高科技项目势必会得到当地政府的大力支持。无论在现场办公会，样板试点推广会，各种挂牌评标活动中，肯定会独领风骚，吸引媒体的追捧，成为当地楼市的一大亮点。

目前楼盘的销售与推广手段很多依靠明星造势，概念炒作，事件营销等通用手法。一方面斥巨资请巨星开盘或代言，另一方面过度依赖“硬广”的推广。随着消费者的成熟，老百姓对广告司空见惯，产生了强烈的“抗药性”。缺少技术支撑的卖点已难以促进楼盘的销售，特别是那些针对高素质人群，多次置业，以及需要品质升级换代的高档次产品。而一个高科技节能楼盘由于获得了政府的支持，在品质鉴定方面，政府荣誉奖励方面，甚至政府领导的倡导与推广方面，将为楼盘的销售起到其它手段不可比拟的推动作用。靠明星卖房当然不如仰仗政策与政府领导的推广。

虽然目前政府的节能措施仅限于住宅节能标准的提高，但迫于国内能源形势的严峻，业内预计迟早政府会出台类似欧洲的住宅节能鼓励性措施。欧洲目前所实行的节能鼓励性政策主要有三个方面：首先是对采用高科技节能的项目减免税收；其次是为节能住宅项目的开发提供低息贷款；再者对于采用某些先进节能措施的项目，由于其开发成本过高，由政府提供特殊补贴。可以预计，在不久的将来，采用高科技手段实现大规模节能住宅的项目，将会得到更多的政府专项投资以及其它优惠政策支持。这对目前仅依靠银行贷款和自筹资金的开发商来讲，将会提供一条新思路。

三、率先掌握高科技，引领地产大潮

目前楼市上的产品，由于其品质的同质化，已经走进竞争的死胡同。而高科技节能技术的应用，将产生一代全新的高技术高品质产品。目前的锋尚等项目虽然为数很少，但代表着新一代住宅产品的大趋势。当前的消费者对锋尚这样的产品所知甚少，正如当年消费者都使用“大哥大”手机的时代，如果有人提出新一代手机可以拍照，手写和上网肯定被视为天方夜谭。而这些高科技节能技术未来势必会成为新一代住宅的通用做法。

采用高科技除了成本增加以外，当然还要付出更多的辛苦以及承担一定的风险。但是，随着几个高科技楼盘先驱的落成和使用，节能技术已经基本本土化，各类技术与设备行业也相当繁荣。未来的节能住宅项目已不必承担像锋尚那样大的风险。目前持观望态度的开发商，可以走一条相对安全的道路。等到未来这些高科技进一步的本土化与普及应用后，成本与风险将大大降低。就像当年昂贵的铝合金门窗和户式空调一样，今天已经成为俯拾皆是，而且几乎过时的技术。但是几年以后，应用这些住宅科技，将是被动的使用。既然没有承担风险，没有增加投入，当然也就不可能得到市场影响力以及创新产品所特有的高比率回报。

今天率先采用这些高科技节能技术的开发商，在某局部市场上无疑是“第一个吃螃蟹的人”。正是因为其勇气和高投入，才会博得市场的关注，尊敬以及政府的支持。这些社会效应和潜在的回报，也是通过其它手段所无法获得的。如果开发商率先一步掌握这些技术，将会领先于其他地产商一大步。开发商可以把在一个尝试性的楼盘中所取得的技术应用经验，很容易的应用于其它项目，进行大规模批量化的开发。而这一步足可以在激烈竞争的地产市场上，形成难以追赶的优势。

四、品质拉动房价，扩大利润空间

在激烈竞争的市场中，开发商总试图以产品独特的卖点来拉动房价。而高品质的极限，无非是四季如春，恒温恒湿，低能耗，甚至零能耗的高科技住宅。对于达到这样的品质，开发商的顾虑多是关心成本的增加。其实做到锋尚这样的高科技楼盘，成本增加非常有限。北京锋尚成本增加约为每平米一千元。北京Moma的成本增加约为每平米一千五百元。而五合国际经过在国内几年的探索与实践，现已能精确的控制不同类型住宅产品的成本，对于高层公寓类住宅，全套采用高科技实现高舒适度与低能耗的产品，成本增加只要每平米八百元左右；对于低密度的别墅类产品，成本增加约为每平米一千五百元。

对于目前市场上豪宅单位售价都在万元以上的奢华现状，如果能够以每平米千元左右的成本增加，换得舒适度与节能效果的大幅提高，不但能真正体现高档住宅的核心品质，更将进一步提升楼盘的价格。至于成本增加八百元之后，售价是否也要增加八百元，开发商可以自由掌握。正如所有高端技术首先都是应用于高端的军事与航天领域一样，最先进的技术必然首先应用于“神五”，“神六”。汽车行业中的安全气囊，ABS, GPS，在几年前，都还是高档汽车的配置，今天已广泛应用于家庭型轿车。目前的住宅市场上，尖端的高科技节能技术只能首先应用于高端的住宅产品。而在未来的普及与推广中，才会以更低的价格和更成熟的技术应用于低端产品。这是一个不可避免的阶段性现象。高端产品的利润空间，也会比普通产品的利润空间更大。

对于第一次涉足高科技住宅的开发商，我们并不建议大规模的展开高科技的应用。而应谨慎地选取一部分高端产品，把全套的高科技技术手段，进行试验性的应用。高技术的应用，无论规模大小，都已足够形成市场的卖点。带给楼盘的是高品质的口碑，以及市场广泛的关注。这一部分高品质的产品将会形成一个售价的新高度，对于开发商的整个楼盘来讲，不但拉开了产品档次的差距，也有了一个可以调整的价格空间。

五、品质带动品牌，追求长久回报

无论是具有品牌还是尚未形成品牌的开发商，都在努力打造其品牌的价值。而高科技节能产品品牌的技术含金量必然是最高的。锋尚这一品牌的形成，恐怕也是锋尚开发商自己始料不及的。南京锋尚成套采用节能技术，不但形成了楼盘自身独特的卖点，最关键的是成为中国高科技节能地产的一大品牌。北京锋尚只是一个小盘，其采用高科技部分只有“塔连板”的一座楼。在规模与售价都无法与万柳板块其它楼盘竞争的情况下，不得不寻求其它卖点而走上高科技的道路。北京锋尚的一些业主由于信任锋尚的技术与服务，也形成了一个追随投资的群体。“锋尚”这一品牌的社会影响力和长久的回报不可低估。

南京锋尚也只不过是一个六万平米的小盘，坐落在南京市下关区的一个市区内低密度别墅区。由于毗邻明城墙遗址公园，已具有得天独厚的山、水、古迹等景观资源，而高科技与零能耗进一步提升了产品的内部品质，成为新一代的品质楼王。我们在南京的其他客户有的希望通过我们结识锋尚的开发商。因为他们还有土地储备与其它项目，希望借用锋尚的技术与品牌。品牌的价值主要体现在未来的长久回报。目前许多开发商的品牌主要建立在公司的规模，资本实力，以及以往常规产品的业绩方面。如果没有及时的技术更新，恐怕很容易被新一代的技术品牌所超越。这也是为什么很多原来根本不关注节能的开发商开始向我们咨询高科技产品的技术细节。

刘力主创工作室（DRLL）总设计师
　　　　五合国际集团（5+1Werkhart International）总顾问

责任编辑/sf025

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