第十三届浙江房地产博览会 二手楼市需求报告

调研日期：2006年9月23日至9月24日

研究对象：未来两年内准备购买二手房的消费者

执行方法：和平中心二手房展区定点拦截访问，共抽取294个有效样本进行研究分析，了解近两年购房者的购房需求

中原地产于本次房展期间，拦截调研300位购房者，对房展会后的市场走势判断当有裨益。

数据显示，此次所有被访者中，购房主力是26－35岁占47％，其次是19－25岁占25％，36-45岁占16%，45岁以上的占12％。受访者居住情况看：租房占51%，自有房占41％，公司提供宿舍占8％，从购买二手房目的看：，改善住房条件占55.3%，结婚购房占28.3%，为子女就学购房占8.2%。

结合上半年人居展的数据看出，杭州二手楼市进入自用的客户“天下”，不仅35岁以下的购房者为了结婚而购房二手房，而且还有一大部分购房者为了改善住房条件（以小换大，以旧换新）而购买二手房，相反投资客户需求下降已成趋势。

需求篇

区块选择﹠考虑因素

数据显示：本次房展会上有25.2%访问者依旧首选市中心，与上半年人居展相比下降了5.7%。城北大关、德胜、三塘一带（占13.2%）的需求与上半年人居展下降了6.2%。城西文教区（占20%）的需求与上半年人居展比上涨了3.3%，城东近江小区一带（占4%）的需求与上半年人居展比上涨了2.7%。城东景芳，四季青，采荷一带（占10.3%）的需求与上半年人居展比上涨了1.9%，钱江南岸滨江区（占7.4%）的需求与上半年人居展比上涨了1.9%。

从近两年对访问者调查发现，市中心（老城区）需求量居高不下是有理由的，在近期国家宏观政策的打击下，在市中心有一套房子是最好的选择，这样既能满足自己住的需求，又具有较高的抗跌性，所以选择市中心是大部分购房者首选区块。另外本次房展会，城东区块需求量有明显的上升的趋势，这一方面说明市政府在东部投资力度加大，另一方面城东高品质物业放量有上升的迹象，升级换代型，首次置业型都可以得到不同的满足，这样让更多的购房者开始关注城东各大区块的二手房。

在购买二手房除了考虑价格、位置地段，购房者还会考虑哪些因素，从本次被访者中我们可以看出，访问者最关心的是建成年限，其次是生活配套，房屋质量，物业管理，不太关心的是停车位、国家出台的相关政策及房子内部的装修情况。

随着新盘的交付使用，老公房、房改房、私房也陆续上市交易后，购房者最为关心的就是使用年限问题，相信这与消费者年轻化趋势较为明显不无关系。其次生活配套完善、房屋质量也将是购房者考虑购买的重要因素，随着人们生活水平的提高，对自己房子周围的配套要求也在“升级”。由于近段时间新盘交付时候出现这个那个问题，让购买二手房的客户也开始注意二手房房屋质量问题，如果房屋质量不好，这对购房者的打击是巨大的。相反停车位对于大部分购房者来说，还没有提到议程上来，只有一部分升级型客户，最希望在新的小区内有高性价比的房子，有充足的停车位。

面积﹠户型

数据显示：购房者最需要的面积范围是51－90平方米占65%，其次是91-110平方米以下占15.6%，50平方米以下占5.6%,111-130平方米占9.4%,最后130平方米以上的占4.4％。受访者中有46％的购房者选择2室1厅1卫，有23%的购房者选择2室2厅1卫，有16%的购房者选择3室1厅1卫有，8％的购房者选择3室2厅2卫。

随着二手房市场进入稳定期，购房者选择二手房在面积和户型上也非常务实，面积在51-90平方米，2房1厅1卫（2房2厅1卫）基本满足自用客户的要求。相反升级客户大都选择110-130平方米，3房2厅2卫的二手房。所以不同类型的客户对面积、户型的差距也将进一步拉大。二手房市场的二种层次选择呼之欲出。

总价﹠均价

数据显示：本次受访者中能承受总价在50万以下的占18.1%，与上半年人居展下跌10.9%，；能承受总价在50万-75万占56.9%，比上半年人居展上涨10.4%；能承受总价在76万-100万占21.3%，能承受100万以上的占3.8%。有28.1%购房者能接受的最高单价6001-7000元/平方米（人居展有18.1%），有24.4.%购房者能接受的最高单价在7001-8000元/平方米（人居展有29.2%），能接受的最高单价6000元/平方米以下的有23.7%（人居展有11.9%），有11.8%购房者能接受的最高单价8001-9000元/平方米（人居展有21.36%），能接受的最高单价9000元/平方米以上的有11.9%（人居展有19.5%）。

短短半年购房者在总价和均价方面有些变化；在新增实施前，购房者在总价不变的情况下，提高成交均价是无奈之举。但5、6月国家一系列新政的实施，无疑让购房者看到一丝希望，让购房者心理承受合理均价由上半年7000-9000元/平方米下降到6000-8000元/平方米，这1000元/平方米就是购房者在新政实施后，心态变化的真实反映。

付款方式﹠理想月供

数据显示：受访者中由67%的购房者选择商业按揭，有25%的购房者选择一次性付款，有8%的购房者选择分期。受访者中最理想的月供是1501-3000元占67%，其次是1001-1500元占19.4%。月供在3000元以上的占11.8%，月供在1000元以下的占1.8%。

购房者对于购房买二手房付款方式的选择也更加谨慎，能不做“房奴”尽量不去做。所以一次性、分期付款的购房者有上升的趋势，而对于按揭购房者，“加息”无疑是对他们最大的影响，而今年“加息”就发生了两次，让按揭购房者开始理性地对待按揭，找到适合自己的按揭金额。

楼层﹠楼龄

数据显示：有65%受访者底楼、顶楼不考虑，有15%的受访者不选择底楼，有7%受访者不选择顶楼，有13%的受访者无所谓。有42%受访者选择1996-2000年的二手房，有34%受访者选择2000年以后的二手房，有13%受访者选择1991-1995年的二手房，有6%受访者对建筑年代无要求，有5%受访者选择1985-1990年的二手房。从数据中可以发现，购房者对2000年以后上市交易的二手房的需求相对集中。

热点关注之一：同一区块内，二手房pk新盘

如果本区块不仅有二手房，还有较多的一手新盘（如滨江一带、下沙一带、闲林老余杭一带），访问者的选择如下：放弃二手房选择一手新盘的有21%，坚持选择二手房的有13%，两者皆可的有66%。

同一区块不仅有二手房，而且还有新盘供应量，让中意该区块的购房者举棋不定，新盘的优势在于：价格和品牌方面，而二手房优势在于立即交付使用，所以对于购房者先要理性思考，然后做出英明的抉择。

热点关注之二：税费问题

新政实施后，二手房交易出现了营业税、个税，如果个税、营业税以及相关税费都由购房者承担的话，有78%的访问者选择协商解决，有17%的访问者选择放弃，有5%的访问者选择接受（前提条件是，成交价格低）。对于二手买卖交易中所涉及的税费问题，有55.6%的访问者认为只会承担自己费用，其他税费不予承担，有22.5%的访问者认为税费问题可以协商解决，有13.8%访问者认为除个税、营业税外，其他相关税费由自己承担，有6.3%访问者认为除个税不承担，其他税费可以由自己承担，有1.9%访问者认为全部费用由自己承担（前提条件，总价相对较低，对房子各方面都比较满意）。

杭州二手房市场在2006年成交量还是比较稳定的，成交价格也没有出现大幅上涨，但近期出台的个税、营业税实施，无疑在一定程度上阻碍了二手房成交量，虽然9月房展会的召开，给购房者带来一点希望。从被访问者来看，有关费用问题与二手房总价关系密切，要么总价低，费用可以由购房者全盘承担，要么价格不变，费用由房东自己承担。

热点关注之三：价格走势

从调查中得出，有53%访问者认为房展会后，二手房价格保持稳定;有22%访问者认为房展会后，二手房价格小幅上涨;有21%访问者认为房展会后，二手房价格小幅下跌。只有2%的访问者认为房展会后，二手房价格出现大幅上涨或大幅下跌。杭州房价上涨了这么多年，在宏观调控以后二手房价格才有所回落，但要下跌10%以上的可能性不大，所以大部分购房者都认为杭州二手房应该保持稳定的成交价格。

小结：通过这次房展会调研，可以看出以下五个特点

◆ 本次房交会去二手房展位现场绝大部分是第一次置业者，他们买二手房的目的很简单，要么结婚用房，要么想早点拥有属于自己的“家”。

◆ 本次房展会上，购房者在选择二手房更加务实，更加理性，更加精打细算。所以对自己需求的房子要求都很清楚明白，不太会受中介公司的影响而改变。

◆ 国家新政实施，对购房者购买欲望的打击不大，相反对房东的影响是存在的，在这次调研中，被访问的购房者对二手房成交涉及的费用问题，都有自己的打算，不会再出现以前楼市火爆时，都有购房者全部埋单，现在购房者也开始说“不”，更有客户让房东全部承担。

◆ 一部分购房者认为杭州二手楼市进入调整期，大幅上涨或下跌的机会不大，所以本次房展会如果出现自己中意的房子（面积合适，总价合理），不再错失良机。

◆ 另一部分购房者不仅在关注二手房市场，也在关注一手新盘市场，新盘价格低，二手立即入住，各有优势，所以让这一购房者在一、二手举棋不定，难以抉择。

后市展望

房展会是二手楼市的转折点，如果房展会后，成交量并没有出现上涨的趋势，那么购房者将会如何选择？是等待二手高性价比房源的出现，还是去一手新盘中找到自己满意的楼盘？值得寻味。相反当成交量出现上涨，挂牌量也稳步上升，购房者关注二手房的程度也越来越高，这对一手新盘的打击是巨大的，因为当前客户是有限的，要么就在二手市场成交，要么就在一手新盘成交。怎么样让一、二手市场联动起来，实现“双赢”，这才是关键。