中国指数研究院西南分院发布成都9月指数综述

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月26日15:21 房地产门户搜房网   

各 地 推 荐		北京 | 胡润年收入上千万 30万可买"下"榜 上海 | 房价大跌是城市化进程的必然要求 广州 | 前三季广州平均房价6388元/平方米 深圳 | 权威数据打架 谁能告知房价真实涨跌 天津 | 地价下降 "地价拉高房价"不攻自破 西安 | 西安地铁2号线开建 引爆北城楼市 沈阳 | 沈阳大户型转让暂不收土地增值税 武汉 | 住宅市场渐入冬天 商业地产高调出场

指 数	2006 年 9 月					2006 年 8 月
	指数值	环比变化		同比变化		指数值	环比变化		同比变化
城市综合指数	1006	↓ 2	-0.20%	↑ 15	1.51%	1008	↑ 34	3.49%	↑ 23	2.34%
住宅指数	704	↑ 2	0.28%	↓ 11	-1.54%	702	↑ 27	4.00%	↓ 5	-0.71%
Hedonic指数	378	↓ 1	-0.26%	↑ 52	15.95%	379	↑ 10	2.71%	↑ 48	14.50%
写字楼指数	1119	↓ 97	-7.98%	↓ 322	-22.35%	1216	↓ 10	-0.82%	↓ 246	-16.83%
商铺指数	2994	↑ 2	0.07%	↑ 608	25.48%	2992	↑ 151	5.32%	↑ 637	27.05%

图1：成都城市综合指数

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

2006年9月成都城市综合指数为1006点，较2006年8月份下降2点，环比下降0.20%，较2005年9月上升15点，同比上升1.51%。成都市综合指数去年一直处于下降走势，进入2006年，指数出现一波较大幅度的调整，目前已基本恢复正常。本月，尽管住宅指数及商铺指数都处于上升趋势，但受写字楼指数较大幅度下跌影响，综合指数小幅回落。

本月，住宅指数为704点，较8月份上升2点，环比上升0.28%，较去年同期下降11点，同比下降1.54%；Hedonic指数为378，较8月份下降1点，环比下降0.26%，较去年同期上升52点，同比上升15.95%；写字楼指数为1119点，较8月份下降97点，环比下降7.98%，较去年同期下降322点，同比下降22.35%；商铺指数为2994点，较8月份上升2点，环比上升0.07%，较去年同期上升608点，同比上升25.48%。

图2：成都住宅指数与Hedonic指数

（左轴为住宅指数，右轴为Hedonic指数）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

表1： 成都住宅指数与Hedonic指数

时间	综合指数	住宅指数	Hedonic	写字楼指数	商铺指数
2005:09	991	715	326	1441	2386
2005:10	987	708	321	1444	2396
2005:11	975	701	333	1428	2349
2005:12	965	685	347	1436	2361
2006:01	959	672	354	1445	2381
2006:02	950	661	350	1440	2308
2006:03	992	611	343	1330	3344
2006:04	1000	623	336	1327	3337
2006:05	912	612	346	1034	2915
2006:06	921	655	345	1035	2743
2006:07	974	675	369	1226	2841
2006:08	1008	702	379	1216	2992
2006:09	1006	704	378	1119	2994

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

经济基本面

1、宏观经济

1-8月，成都市经济继续保持稳定发展态势。工业经济增长稳定，固定资产投资平稳增长，消费品市场保持活跃，对外经贸发展较快，居民收入稳定增加。

工业生产增长稳定。1-8月，全市规模以上企业累计完成工业增加值460.03亿元，比去年同期增长24.6%；完成新产品产值191.39亿元，比去年同期增长24.4%；完成出口交货值62.62亿元，比去年同期增长68.7%，较上月上升19个百分点；产销衔接良好，实现产销率96.1%。

固定资产投资平稳增长。1-8月，全市社会固定资产投资完成1118.43亿元，比去年同期增长34.7%。其中基本建设完成501.80亿元，比去年同期增长43.3%；更新改造完成237.55亿元，比去年同期增长29.9%；房地产开发完成365.17亿元，比去年同期增长31.5%，其中住宅开发完成252.22亿元，比去年同期增长46.6%。

消费品市场保持活跃。1-8月，全市社会消费品零售总额实现749.46亿元，比去年同期增长14.7%。按行业分，批发零售贸易业实现605.07亿元，比去年同期增长14.5%；住宿和餐饮业实现138.66亿元，比去年同期增长16.0%。按地域分，市实现零售额562.11亿元，比去年同期增长15.0%，县实现38.35亿元，比去年同期增长14.3%，县以下零售额149.0亿元，比去年同期增长13.5%。

对外经贸发展较快。1-8月,全市进出口总额达42.93亿美元，比去年同期增长55.3%。其中出口总额24.60亿美元，比去年同期增长48.1%。实际利用外商直接投资金额为4.08亿美元，比去年同期增长17.8%；新批外商投资项目达216个。

金融形势良好。截止8月末，全市金融机构各项存款余额5091亿元，比去年同期增长19.0%，其中全市储蓄存款余额2310亿元，比去年同期增长18.6%；金融机构各项贷款余额达到3510亿元，比去年同期增长18.2%，其中，个人住房贷款余额达到471亿元，比去年同期增长27.4%。

居民收入稳步提高。1-8月，城市居民人均可支配收入为8348元，比去年同期增长10.2%，人均消费性支出为6515元，比去年同期增长12.6%，其中食品支出2298元，医疗保健支出382元，交通与通讯支出944元，居住支出708元。

2、城市建设

西南最大火车站选址沙河堡——沙河堡片区设计规划方案于14日亮相成都城乡规划展,根据规划, 该片区主要包含沙河以东、三环路以西、迎晖路以南、驿都大道以北约5.8平方公里的区域，铁路客运站则靠近三环路。规划中的沙河堡客运站占地面积是现在火车北站的两倍以上，建成后将成为成都乃至西南最大的铁路客运站。该站将依托现有的铁路东环线设立站点，初期启动的项目以城际铁路为主，近期包括成德绵和成渝高速铁路，远期可能将成都至乐山的路线纳入范围。据介绍，规划沙河堡客运站的主要目的就是以交通带动城东副中心的发展，使整个片区以客运站为依托形成城东商务区。在规划模型图上看到，在客运站西边约1平方公里的区域范围，被标上了“商务办公核心区”的标识。但据市规划局相关人士解释，沙河堡客运站初期将以城际铁路为主，人流量不会像火车北站那么大，因此不太可能形成荷花池那样的商业批发中心。

3、政策法规

成都推出住房建设5年规划 保障中低收入家庭需求

成都市政府日前正式推出《成都市住房建设规划(2006-2010》，从今年起的五年里，将在城区范围内新建商品住房45万套、4306万平方米，并通过新建540万平方米经济适用住房、廉租等公共住房，新建农迁房等方式，满足不同收入层次居民的住房需求，保障本地中低收入居民家庭居住。

该规划指出，到去年底，成都五城区(含高新区)实有城市住房总建筑面积9320多万平方米，其中，本地城市户籍人口和单位拥有住房103万套、8100多万平方米，户均1.02套。

《规划》根据成都五城区人口、经济变化趋势，商品住房市场发展态势，以及本地中低收入家庭住房状况作出预测，规划期内，住房总需求为5618万平方米，将建设各类住房61.9万套，总建筑面积5555万平方米，以满足本地和外来居民日益增长的合理住房需求，其中建设商品住房45万套。

用地供应方面，《规划》提出重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和公共住房的用地供应。规划期内，五城区住房建设用地供应总量为2035公顷。

为满足中低端房产市场，规划期内，成都将停止别墅类房地产开发项目土地供应，并严格限制低容积率、大套型住房土地供应。普通商品住房建设将逐步推进在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让，力争全面实现商品房销售网上签约。

据悉，规划期内，用于保障成都本地中等偏低及以下收入家庭住房需求的公共住房每年约12500套，建筑面积超过100万平方米。

1-8月份房地产市场分析

1．市场综述

2006年1-8月份，成都商品房投资额、销售额、新开工面积、竣工面积和销售面积继续增长。供应方面，1-8月全市房地产开发累计完成投资365.17亿元，比去年同期增长31.49%；商品房的竣工面积达443.06万平米，比去年同期增长43.43%；商品房的施工面积为3723.35万平米，比去年同期增长27.84%。销售方面，1-8月全市商品房销售面积849.24万平米，增长20.85%。价格方面，2006年1-8月，商品房销售均价为3547元/平方米，比去年同期上涨了13.2%，比上月上涨了3.0%。从商品房供应及销售各项目指标来看，目前成都是商品房市场处于快速上市之势。

住宅市场——2006年1-8月份，成都住宅市场实现投资额252.22亿元，同比增长46.61%；施工面积为3008.89万平方米，同比增长33.71%；新开工面积920.79万平方米，同比增长5.49%；竣工面积为375.88万平方米，同比增长61.54%，有效供给量和去年同期相比大幅度的增加；销售面积为792.22万平方米，同比增长24.8%。从销售面积和竣工面积之间的变化来看，住宅市场2006年1-8月份需求大于供给，销供比（销售面积/积工面积）为2.11，但比上月有所下降，供求比矛盾减缓。

图3：2006年1-8月成都商品住宅新开工面积及其同比增长率（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图4：2006年1-8月成都商品住宅竣工面积及其同比增长率（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图5：2006年1-8月成都商品住宅销售面积及销售面积/竣工面积（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图6：2006年1-8月成都商品住宅投资额及同比增长率（左轴单位：亿元）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

写字楼市场——2006年1-8月成都实现写字楼开发投资额8.49亿元，同比下降10.82%；施工面积为78.45万平方米，同比上涨40.16%；新开工面积为24.57万平方米，同比上涨139.71%；竣工面积为1.26万平方米，有效供给量和去年同期相比有较大幅度的下降，同比下降82.25%；销售面积为5.55万平方米，同比减少了14.0%。从销售面积和竣工面积之间的变化来看，写字楼市场2006年1-8月份需求大于供给，销供比为4.4。成都写字楼供应类指标与写字楼指标大部分出现下降，市场处于萎缩状况，但随着施工面积及新开工面积的增长加快，未来有效供给潜力较大。

图7：2006年1-8月成都写字楼新开工面积及其同比增长率（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图8：2006年1-8月成都写字楼竣工面积及其同比增长率（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图9：2006年1-8月成都写字楼销售面积及销售面积/竣工面积（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图10：2006年1-8月成都写字楼投资额及同比增长率（左轴单位：亿元）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

商铺市场——2006年1-8月份，成都商铺市场实现投资额37.45亿元，同比下降27.42%；施工面积为421.36万平方米，同比下降7.99%；新开工面积为91.34万平方米，同比下降39.59%；竣工面积为37.13万平方米，同比下降29.61%；销售面积为45.93万平方米，同比减少了19.4%。从销售面积和竣工面积之间的变化来看，商铺市场2006年1-8月份需求略大于供给，销供比为1.3。成都商铺市场有着与写字楼类似的特点，供应类指标及销售类指标均有较大幅度的下降，市场较为疲软。

图11：2006年1-8月成都商铺新开工面积及其同比增长率（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图12：2006年1-8月成都商铺竣工面积及其同比增长率（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图13：2006年1-8月成都商铺销售面积及销售面积/竣工面积（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

图14：2006年1-8月成都商铺投资额及同比增长率（左轴单位：亿元）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

2．分类市场摘要

商品房市场

施工面积：3723.35万平方米，同比增长27.84%

新开工面积：1105.29万平方米，同比增长1.21%

竣工面积：443.06万平方米，同比增长43.43%

销售面积：849.24万平方米

开发投资额：365.17亿元，同比增长31.49%

销售额：301.26亿元

商品住宅市场

施工面积：3008.89万平方米，同比增长33.71%

新开工面积：920.79万平方米，同比增长5.49%

竣工面积：375.88万平方米，同比增长61.54%

销售面积：792.22万平方米

开发投资额：252.22亿元，同比增长46.61%

销售额：263.83亿元

写字楼市场

施工面积：78.45万平方米，同比增长40.16%

新开工面积：24.57万平方米，同比增长139.71%

竣工面积：1.26万平方米，同比下降82.25%

销售面积：5.55万平方米

开发投资额：8.49亿元，同比下降10.82%

销售额：2.16亿元

商铺市场

施工面积：421.36万平方米，同比下降7.99%

新开工面积：91.34万平方米，同比下降39.59%

竣工面积：37.13万平方米，同比下降29.61%

销售面积：45.93万平方米

开发投资额：37.45亿元，同比下降27.42%

销售额：33.52亿元

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

注：自2005年8月起国家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径，调整后口径包括期房和现房。

 

9月份商品住宅交易情况

根据成都房地产信息中心的数据，9月份取得预售许可证可进入市场供应的项目40个，其中2个为商业项目，其余38个为住宅。共新增面积124.54万平方米，较8月份的101.11万平方米上升23.17%。

在40项目中，位于内环以内的项目为2个，都是商业项目，面积为8.13万平方米；内环～一环没有新增项目；一环～二环为6个，面积为38.61万平方米；二环～三环为21个，面积为46.44万平方米；三环以外为11个，面积为31.35万平方米。一环～二环、二环～三环、三环以外仍是成都商品住宅供应的主要集中区域，房源最为充足。

图15：成都商品房8月新增商品住宅面积（单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）、成都房地产信息中心

2006年1-9月份，成都商品住宅网上成交登记最多为4月份，全市登记成交面积共101.29万平方米。5-8月份，商品住宅成交面积逐月下降。9月份商品住宅成交面积有所回升，达到63.99万平方米，较8月份上升27.55%。

图16：2006年1-9月份成都商品住宅各月成交面积及环比增长率（左轴单位：万平方米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）、成都房地产信息中心

分环线区域成交情况来看，中内环线内为1.15万平方米，环比下降27.22%；内环线～一环路为2.44万平方米，环比上升49.69%；一环～二环为9.42万平方米，环比上升7.14%；二环～三环为35.11万平方米，环比上升26.98%；三环以外为15.87万平方米，环比上升50.57%。

图17：成都商品房9月商品住宅成交面积按环域划分（单位：万平米）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）、成都房地产信息中心

华业国际中心发售 东北二环锦鸿阁 大溪地旺铺金街

责任编辑/sf025

搜房网版权声明：
    凡本网内容注明出处为“房地产门户--搜房网”的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属搜房网所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明"稿件来源：房地产门户--搜房网"，违者本网将依法追究责任。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】