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再过一个多月，为期五年的银行业开放时间表将被划上一个句号。从前几年被惊呼“狼来了”，到五年间厉兵秣马，再到现在准备全面开放后大展拳脚，外资银行的脚步越来越近了。
种种迹象表明，房地产已成为外资银行抢占先机的切入点。从个人住房按揭、房地产开发贷款到商业物业贷款，外资银行在各条战线上吹响了进军的号角。
外资银行谨小慎微
进入市场之初，外资银行将房贷业务重点锁定在个人住房按揭上。
记者从北京部分外资银行了解到，近段时间他们的日子并不好过。7月底和9月初，两纸规范外资购房市场政令的相继出台，抬高了境外人士购房的门槛，成交量也相继出现萎缩，市场处于观望状态。此时，将目标客户群锁定为境外购房人群的外资银行，个人住房按揭业务随之大面积下滑。
东亚银行北京分行副行长楮晓路告诉记者，该行近期房贷业务量下滑40%以上。在新政冲击下，外资银行显得束手无策。“ 由于全面开放之前，外资银行仅能服务于境外人士，所以在‘限外’新政下显然就被束缚住了手脚。”
此前，东亚银行一直是外资银行房贷业务的领跑者。自2003年在外资银行中率先办理按揭业务后，每年都以两位数速度增长，该行所占市场份额曾一度超过60%。以北京分行为例，2004年可在该行办理按揭的楼盘为40个，现在已增加到120个，覆盖了燕莎、首都机场附近区域的主要高档涉外楼盘。
而现在，东亚银行面临着日趋激烈的竞争。由于在服务对象的划分上，内地银行与外资银行一直是“井水不犯河水”，对外籍和港、澳、台人士购房按揭业务的竞争，主要在外资银行之间展开。普华永道会计师事务所发布的《外资银行在中国的调查报告》显示，被调查的35家外资银行中，有12家计划在2006年底中国全面开放金融市场后，向居民提供住房人民币贷款服务。同时，在未来3年外资银行计划推出的新业务中，房屋贷款业务位居前列。
银行业全面开放将为外资银行带来新的契机。东亚银行北京分行行长吴志强日前表示，该行将于12月11日起全面为境内个人提供按揭贷款业务。其他外资银行也在为此积极准备，在日前举办的金融人才专场招聘会上，房产信贷部主任、房屋按揭专员等职位成为外资银行招聘的热门岗位。
除东亚银行以外，永亨、恒生、中信嘉华等港资背景中小银行，也先后在上海、广州等地开展该项业务，取得的成绩也相当令人满意。
业内人士分析，港资背景银行之所以先行一步，一方面是由于大批港、澳、台人士内地置业，产生了对楼宇按揭的需求。另一方面得益于“内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排”的政策，港澳银行在内地设立分行、申请开办人民币业务等方面享受优惠。
相对于其他银行的大步流星，汇丰、花旗等资金实力雄厚的外资银行则显得“慢热”一些。今年上半年正式推出“花旗优智房贷”业务后，花旗银行将范围限定在外籍人士及港、澳、台同胞购置上海区域内房产，并局限在该行上海各分支机构办理。
北京大学房地产金融中心主任冯科(冯科博客,冯科新闻,冯科说吧)认为，外资银行之所以谨小慎微，是害怕再次出现“水土不服”。以我国台湾地区为例，八十年代银行业对外资开放，但是直到九十年代外资银行才勉强站稳脚跟。“五到十年的本土化过程不可避免，在此期间外资银行很难获利，直到现在花旗银行在台湾地区的房贷业务还处在亏本经营状态。”
但是事实上，东亚、渣打等先行者同样也为房贷业务付出了代价。在按揭客户中，投资客往往占据了较大比例，一旦涉外高档楼盘的房价和租金出现较大震动，这部分投资者便会放弃房屋不再供款，所以违约的风险也就加大了。尽管缺少公开数据，但是从有关中介机构了解的情况来看，上述银行的房贷不良率并不低。
冯科指出，虽然个人住房按揭业务一直被中外银行视为优良资产，但是需要区别境内、境外人士的购房行为。一般而言，受传统观念影响，内地居民在借债方面量入为出较为保守，且购房多以自住为主，出现还款违约行为较少。而境外人士购房则多以投资为目的，出现不良房贷的可能性也就较大。
压力下诞生“新空间”
恰恰在这个时候，许多外资银行把目光转向了商业地产。
禇晓路表示：“近年来，在开发贷款阵线收缩和监管层对外资购房持续从严的情况下，东亚银行部分业务将不可避免地转向商业地产领域。”
楮晓路所说的商业地产领域，指的是该行率先推出的租约现金流抵押贷款。此项贷款的基本特征是，银行基于项目资金缺口分析，一次性解决商业物业持有者的资金缺口，贷款期限长达5至8年，以商业物业租金收入作为还款来源。
“一般只允许商用物业抵押给一家银行，抵押率不得高于50%。当然，最重要的还是要有稳定的未来现金流，这才是银行获得收益规避风险的关键。”东亚银行北京分行一位业务主任介绍。
据了解，该项贷款业务的第一个客户是华远集团。华远将旗下盈都大厦的商场租给沃尔玛并签订长期租约，然后凭借租约与东亚银行北京分行展开合作。东亚银行要求华远用商场做抵押，用租约产生的现金流计算贷款额度，用未来租金收益作为还款付息来源，向其发放了一笔长达7年的商业抵押贷款。
租约现金流抵押贷款，解决了目前物业出租环节的长期融资问题。银行开发贷款期限一般只有1至3年，但商业物业项目开发一般需要3至10年时间，开发商持有经营无法在短期内回本，短期融资无法完全满足市场需要。
吴志强透露，目前这项业务市场份额巨大。自从推出此项业务以来，除最初与其签约的华远集团、金四季地产和融科智地之外，SOHO中国、首创集团等也随后成为东亚银行该项业务的客户。
外资银行带头进入商业地产，一度引发了内地银行的业务创新。农行推出经营性物业抵押贷款业务，在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京七个城市开展试点。虽然农行把该项业务归入了开发贷款科目，但该业务实质上与东亚银行的租约现金流抵押贷款十分相似。与此同时，工行也积极进军商业物业贷款业务。
冯科表示，银行业的全面开放，对目前房贷市场不会造成太大影响。“由于银行业的开放属于被动性开放，在过去五年过渡期内，国内银行已经充分意识到外资银行带来的巨大冲击。他们在贷款产品的创新和服务上已经有了很大程度的提高”。
同时也有观点认为，全面开放后外资银行仍将面临融资成本高、网点覆盖面小、人才不足等劣势。“如果在房贷业务上与内地银行打‘价格战’，并不会占据上风，竞争只能在服务和业务创新等方面展开。”
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