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土地收益分配框架重构在即
土地出让收益的管理正在走向科学轨道。与此同时，土地税费体系的改革也将有效调节中央和地方、城市和农村在房地产税收转移支付中的分配比例。
近期，涉及土地收益分配的《土地出让金管理办法》和土地税费体系改革方案取得较大进展。知情人士透露，《土地出让金管理办法》目前已经制定完毕，将于11月公布，2007年1月1日起正式实施；由财政部、国土部、税务总局等几个部委制定的一项土地税费体系改革方案目前也在完善过程中，预计将于年内出台。
科学管理出让金
据了解，即将出台的《土地出让金管理办法》，其核心是国有土地出让收益的分配和管理机制的科学化。主要内容包括了建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方财政预算等方面。“土地出让收入不能只应付短期问题，资金运作应更加科学合理”，财政部科学研究所所长贾康表示。
该《管理办法》对今后土地出让总收益的分配情况作出规定：出让总收益的5%用于廉租住房建设、15%用于农村土地开发和农村基础设施建设、50%～60%将用于拆迁补偿和土地一级开发。同时，地方财政建立土地出让金专用帐户，全部纳入地方财政预算是《土地出让金管理办法》的一项重要规定。
9月5日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》对此已有明确规定。通知指出，国有土地使用权出让总价款须全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。
“建立专用帐户有利于加强对土地出让金的管理”，贾康表示。以往土地出让都以协议出让方式为主，出让后直接用于市政建设，这缺乏对出让金使用的监督。“统一纳入地方财政预算，意味着采取规范的预算管理程序，具体掌握收支，规范了土地出让金收益。”
据了解，由于土地出让金收益存在较大的波动性，管理办法同时规定，各城市将在当年度的土地出让收益中提取一部分纳入次年的财政预算，地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内自行支配。“但规定中也考虑了各个城市的具体情况加以区别对待，提取部分会在30%～45%之间浮动，不会搞‘一刀切’”，一位知情人士透露。
业内专家表示，《土地出让金管理办法》主要是为了抑制土地批租，施行收支两条线，有效约束地方政府，避免地方政府盲目卖地。但是，相应地也会影响地方政府的积极性，影响到土地释放的速度。
税费标准将提高
土地税费体系也将产生重大变化。今后，城镇土地使用税税率将比现行标准提高两倍，耕地占用税及新增建设用地有偿使用费标准则分别提高一倍。
中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映认为，税费标准的提高会增强国家对土地收益的调控能力。“管住钱、用好钱，加强使用监督管理、调节土地使用方向，将保证土地出让收益在农业上的使用，协调分配”。
他表示，由于城镇土地使用税的大头要交给中央，而耕地占用税及新增建设用地有偿使用费则主要用于“三农”，因此这可以看成是对中央和地方、城市和农村在房地产税收转移支付中分配比例的一种调节。“税费收入和土地出让金收入是土地成本的组成部分，在土地价格一定的情况下，税费收入提高意味着土地出让收入降低。”
9月5日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》已经发出了有关税率调整的政策信号：提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。
据了解，目前新的土地税费体系已经在北京、宁夏、辽宁等六个地区开始了模拟试运行。
有专家表示，建设用地出让涉及“两税一费”———城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收。目前我国的征收标准是上世纪90年代初制定的，不同城市的不同地块，“两税”每平方米分别只有0.5～10元和1～10元。“建设用地使用成本偏低是调整的原因之一。城镇土地使用税税率确实有必要提高，因为按现行的标准不足以起到应有的政策性调节作用。”王小映表示。
提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准的工作由财政部、税务总局会同国土资源部、法制办等部门制定。“过渡性措施可能会是以国务院条例的形式发布，因为目前城镇土地使用税标准的适用文件还是《城镇土地使用税暂行条例》，新政策出台后必须对这一条例进行更改或者废除。”业内人士表示。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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出让金管理办法即将出台 税费体系改革浮出水面
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